Категория
Компании
Дата

Белые воротнички. Как пытаются выжить владельцы офисной недвижимости

Obolon Residences. /Фото Ярослав Дебелый

Obolon Residences. Фото Ярослав Дебелый

В этой рубрике Forbes рассказывает, как бизнесы, которые оказались под ударом кризиса или рыночной трансформации, ищут пути к спасению и меняют бизнес-процессы

Компании во всем мире сокращают офисы и откладывают расширение. По оценке девелопера UDP, четверть украинских компаний со штатом более 100 сотрудников хотят, чтобы 30% рабочих мест не были привязаны к офису. Вакантность украинских офисных центров выросла за 2020 год с 7% до 11,5%, а базовая арендная ставка снизилась на 15%, свидетельствуют данные Colliers International. 

Управленец Сергей Коваленко (ранее директор по развитию «Новой Почты» и председатель правления казахстанского АТФБанка) обсудил стратегию компаний, управляющих офисной недвижимостью, с коммерческим директором Dragon Capital Property Management Натальей Кравец и гендиректором Forum Group Еленой Мущенко. 

Наталья Кравец, коммерческий директор Dragon Capital Property Management

Под управлением – 13 офисных объектов общей площадью более 204 000 кв. м

О кризисе

Офисный рынок чувствует себя хуже, чем торговая недвижимость: предложение существенно выросло, спрос упал. Посещаемость в наших офисах упала на 20–60%, а вакантность в одном из бизнес-центров в начале пандемии увеличилась до 20%. Сейчас 15%. Арендные ставки просели в бизнес-центрах класса А на 10–15%, в классе B – на 15–20%. 

Сейчас компании работают по двум моделям: работа половины сотрудников в офисе или работа удаленно через день. Многие компании пока не понимают, сколько людей будет работать и как пойдет бизнес. В конце января появился спрос: на рынок вышли те, кто выжидал обвала цен, но понял, что этого не будет.

Прогнозы, что все покинут офисы и будут работать удаленно, преувеличены. Это может сделать только часть бизнесов. Многие компании рассматривают переход в форматы open space и hot-desking (офис без рабочих мест, закрепленных за конкретными сотрудниками. – Forbes). Но это мы наблюдали и до кризиса. Крупные IT-компании переоборудуют часть помещений под фитнес- и лаунж-зоны или игровые площадки.

Материалы по теме

О новой модели

Бизнес-центры трансформировать сложнее, чем торговую недвижимость. До кризиса фитнес-центр во львовском ТРЦ Victoria Gardens хотели переделать под коворкинг. Теперь там ритейл-зона, так как вырос спрос на помещения для outlet-магазинов. Мы пробовали открывать переговорные комнаты, но поняли, что это не бизнес арендодателя. Там другая бизнес-модель и нужна отдельная команда. 

В бизнес-центрах помещения до третьего этажа можно трансформировать под клиники, банки или торговые объекты. Мы достраиваем вторую очередь и добавляем несколько тысяч метров офисных помещений в ТЦ Piramida на Позняках. Компания скорее переедет в офис в спальном районе рядом с метро и торговым центром. Подобную логику мы внедрили и в других проектах – офисные помещения есть в ТРЦ в Виннице и Львове.

После локдауна вырос спрос на офисы «под ключ». Потенциальные резиденты не хотят инвестировать в ремонт стоимостью $200/кв. м, только 30–40% арендаторов выбирают офисы без ремонта, хотя раньше таких было 80%. В некоторых бизнес-центрах мы готовы адаптировать офис под запросы арендатора, который подпишет контракт на 12–36 месяцев. В долгосрочных контрактах предусматриваем существенное повышение арендной ставки через 24-36 месяцев.

Еще один выход – модернизировать офисы под запрос арендаторов. Например, карантин нарушил планы по сдаче этажа в 7000 кв. м в бизнес-центре во Львове, который готовили для трех компаний. Эти помещения уже «порезали» на меньшие: на офисы площадью 200–500 кв. м сейчас повышенный спрос.

Алена Остапчук, операционный директор «Luxoft Украина»

Для части сотрудников мы внедряем hot-desking. Опыт других компаний показывает, что подобный концепт не только оптимизирует расходы на содержание офиса, но и требует дополнительных инвестиций. Он может окупиться примерно за три года, сэкономить удастся только в долгосрочной перспективе.

Елена Мущенко, гендиректор Forum Group 

14 офисных объектов общей площадью 160 000 кв. м

О кризисе

В начале 2020 года некоторые наши бизнес-центры были заполнены на 100%. В карантин 15% площадей освободилось. В том числе и из-за сокращения офисов. Например, один резидент сменил площадь с 1500 кв. м на 750 кв. м. Потом произошла ротация и вакантность упала до 10%. 

В трех бизнес-центрах, которые мы построили в прошлом году, еще высокая вакантность. Но и они заполняются. 

Некоторые арендодатели демпингуют. Особенно те игроки, которые строительством бизнес-центров отбеливают деньги. В кризис им нужна заполняемость, и они «падают» до $5 за кв. м. Для цивилизованного игрока это кошмар. 

Цены аренды снизились на 15–20%, и в 2021 году они точно не вернутся на прежний уровень. 

В карантин мы заморочились с мобильным приложением для сервисного персонала. Клинингу приходят уведомления, когда в общих зонах проходят люди и можно убирать. До этого уборщицам приходилось регулярно ходить и проверять. Мы доходили до таких мелочей, потому что управлять по-прежнему нет смысла – не выживешь. Потом поняли, что сначала нужно дождаться, чтобы люди отошли от шока. 

О новой модели

Появляются новые арендаторы – частные школы и клиники, которым требуется не меньше 5000 кв. м. Некоторые компании хотят сменить большой офис на пять маленьких, которые территориально удобны сотрудникам. Кто-то ввел посменный режим работы. 

Бизнес понял, что работа из дому – это экономия. Рынок не будет стремительно поглощать площади, конкуренция ужесточилась. Количество клиентов уменьшилось, а сторонние агентства удвоили комиссию. Хотим улучшить эту математику: усилим работы по поиску новых клиентов.

Есть запрос на коворкинги, или «офисы одного дня». В четырех бизнес-центрах мы открыли one day office площадью 150–500 кв. м. Это не формат коворкинга, это полноценный офис, где могут работать сотрудники только одной компании. У коворкингов, как выяснилось, низкая маржа: затраты арендодателя выше на $400 за кв. м, чем в случае open space. Нужно нарезать офисы, скайп-холлы, ставить телевизоры и так далее. 

Мы готовы быстро перестроиться, если поймем, что все пессимистично.

Денис Тучков, руководитель направления по работе с клиентами Unit.City

Компании пытаются ужаться, но при этом они планируют рост числа сотрудников. Это приведет к тому, что одно рабочее место будет рассчитано на двоих или троих сотрудников. Но международные корпорации не пойдут в такой формат, чтобы избежать утечки информации.

Материалы по теме
Предыдущий слайд
Следующий слайд
Новый Forbes уже в продаже

Новый Forbes уже в продаже

Рейтинг зарплат | 15 самых комфортных банков