Уже почти 46 000 украинцев подали заявку на ипотеку в рамках госпрограммы «єОселя», но кредит на собственное жилье получили лишь 4%. На удовлетворение всего спроса у госкомпании «Укрфинжилье» не хватает денег. Как государство пытается активизировать рынок недвижимости и какие проблемы еще предстоит решить?
Forbes Ukraine выпустил новый номер журнала. Приобрести его с бесплатной доставкой можно по этой ссылке. В журнале: первый список лучших работодателей для ветеранов, список перспективных молодых украинцев «30 до 30», 40 компаний, которые вышли на иностранные рынки во время войны, истории Марии Берлинской, Всеволода Кожемяко и почти два десятка текстов.
В октябре 2022 года для активизации рынка недвижимости государство запустило программу «єОселя» – льготные ипотечные кредиты под 3% для военных, правоохранителей, медиков и педагогов. По данным сервиса ЛУН, в прошлом году продажи на первичном рынке снизились в 8–12 раз по сравнению с 2021-м.
За девять месяцев существования программы, которой занимается госкомпания «Укрфинжилье», пока не удалось повлиять на ситуацию: несмотря на десятки тысяч заявок, по состоянию на начало июля через «єОселя» было выдано менее 2000 ипотечных кредитов. Это чуть больше 10% от плана – в течение 2023-го государство рассчитывало выдать 12 000–15 000 льготных ипотечных кредитов, заявляла в декабре 2022-го министр экономики Юлия Свириденко.
Капитал «Укрфинжилье», которым руководит экс-глава Укрэксимбанка Евгений Мецгер, составляет 50 млрд грн. Однако компания пока не может в полной мере использовать эти ресурсы. С января по май компания не кредитовала из-за нехватки «живых» средств.
Почему амбициозная госпрограмма пока фактически провалилась? Есть ряд объективных причин, говорит Forbes Мецгер. С этим согласны и опрошенные участники рынка недвижимости.
Реально ли оживить очередную государственную ипотечную программу, которую правительство с августа расширило на всех украинцев?
Почему у «єОселя» нет денег на ипотеку
Возобновить кредитование после трехмесячного простоя «Укрфинжилье» смогла лишь привлекая кредиты у Укргазбанка и Ощадбанка. В ближайшее время должно быть похожее соглашение и с ПриватБанком, анонсировал глава компании Евгений Мецгер.
Зачем брать кредиты, если государство инвестировало в капитал своей компании 50 млрд грн? Использовать эти средства сложно, говорит Мецгер. Причина – в капитале компании лежат не «живые» деньги, а государственные облигации (ОВГЗ). Для того чтобы получить ресурс, их нужно продать на рынке. «Это бумаги с доходностью 9,8%, 12,5% и 19,5%, – объясняет СЕО «Укрфинжилье». – Продать большинство из них на рынке невозможно, только с большим дисконтом. Кто будет отвечать перед государством за ущерб?».
На 7 июля банки-партнеры компании выдали 1786 кредитов на 2,5 млрд грн. Хотя количество заявок уже почти достигло 46 000. «Только 4% подавших заявку смогли получить льготную ипотеку», – отмечает коммерческий директор застройщика «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
В Киеве, где кредиты получили 255 семей, количество сделок составило менее 1% от показателя на первичном рынке в довоенный 2021 год, добавляет учредитель M4U и член наблюдательного совета SAGA Development Владимир Даниленко.
Правительство и «Укрфинжилье» не ожидали такого спроса, признает Мецгер. Программу запустили в тестовом режиме, когда у компании было чуть более 1 млрд грн ликвидности. «Заявок было потрясающе больше», – говорит банкир.
План на этот год – 10 000 кредитов при среднем чеке в 1,2 млн грн. Сейчас есть ресурс примерно на 5000–6000 сделок, рассказал Мецгер.
Как работает госпрограмма ипотеки «єОселя»
(Нажмите «Читать больше», чтобы открыть полный текст)
«єОселя» имеет отличный механизм от программы «Доступные кредиты под 5-7-9%», где государство компенсирует разницу между рыночной и субсидированной ставкой.
Программа госипотеки работает по следующему принципу: «Укрфинжилье» предоставляет банкам средства, а они уже кредитуют конечных потребителей.
Каждый банк имеет определенные лимиты по определению «Укрфинжилье», основанному на ряде показателей: нормативы НБУ (по регулятивному капиталу, устойчивости, проблемности), технологии, формат принятия решения по ипотеке, опыт выдачи ипотеки и т.д.
Средства «Укрфинжилье» привлекает на рыночных условиях под ОВГЗ, которые есть в капитале компании. Сейчас используются два инструмента – кредитование и РЕПО операции (вид финансового соглашения, при котором продают ценные бумаги и одновременно заключают соглашение об их обратном выкупе по заранее оговоренной цене). В будущем есть планы привлекать финансирование и на внешних рынках, говорит глава госкомпании.
Для «єОселя» «Укрфинжилье» создает только рамочные условия. В частности, максимальный срок кредита – 20 лет, первый взнос – не менее 20%, определенные условия доходов и собственного жилья заемщика. Дальше уже банки самостоятельно принимают решение о выдаче кредитов клиентам.
«Чтобы нам не было вопросов: почему по такой стоимости? почему продал тому парню, а не этому?» – объясняет логику такой модели Мецгер.
Государственная ипотека и реалии рынка
Решение Кабмина расширить «єОселя» означает, что с августа ипотечные кредиты под 7% смогут брать ветераны, переселенцы и все украинцы, не имеющие собственного жилья. Как это будет работать на практике?
Сейчас «єОселя» лучше всего работает для вторичного рынка, где более простые и понятные условия, чем на «первичке», отмечает директор по развитию бизнеса ЛУН Елена Унаньян.
Так, чтобы принять участие в «єОселя», застройщик должен сразу передавать права собственности на жилье покупателю, которые практикуют далеко не все украинские компании. Также есть требования к схеме финансирования строительства. Из-за этих ограничений под критерии госпрограммы подпадает небольшое количество строящихся жилых комплексов, констатирует Унаньян из ЛУН.
Предложенные схемы финансирования (ФФС, имущественные права, инвестиционные договоры с переходом имущественных прав) отсекли более 90% рынка, добавляет Лаевская из «Интергал-Буд». Из-за того, что при таких сделках покупатель сразу получает право собственности на жилье, а не инвестирует средства в строительство, ему нужно дополнительно уплачивать 20% налога на добавленную стоимость. Это приводит к росту цены на жилье, говорит Лаевская.
Для государства это один из принципиальных моментов. «Если ты хочешь строить по старым моделям, пожалуйста, но за свой счет, – отмечает Мецгер. – Если ты хочешь участвовать в государственной программе, двигайся в сторону государства».
С каждой новой версией «єОселя» Кабмин будет мотивировать застройщиков переходить на модели финансирования, которые создают налоги, а не оптимизируют их, добавляют руководители «Укрфинжилья».
Евгений Мецгер Фото предоставлено пресс-службой
Как можно оживить госипотеку через «єОселя»
Именно из-за существенных ограничений для участников «єОселя» пока не оказала глобального влияния на рынок недвижимости, говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Юрий Пита. С расширением программы есть надежда, что сделок будет больше, добавляет он.
Второй этап «єОселя», стартующий с 1 августа, действительно должен стимулировать именно первичный рынок, ожидает Мецгер. Для этого, в частности, появится новое условие – участие в программе смогут принимать здания в стадии строительства или уже построенные, но не старше трех лет. Сейчас же можно покупать жилье в домах, не старше 10 лет, то есть новые условия будут иметь больше ограничений для вторички.
«Правительство понимает, что продажа на вторичном рынке для экономики дает ноль эффекта», – констатирует Мецгер.
Механизмом реального стимулирования рынка «єОселя» могла бы стать при условии привлечения около 100 млрд грн в год, говорит Даниленко из M4U. В то же время «єОселя» может стать настоящей панацеей для некоторых проектов в ценовом сегменте ниже среднего, которые находятся на финальных стадиях строительства и имеют низкие риски, считает он.
Главным позитивом от программы может быть даже не оживление рынка как такового и экономики в целом, а стимул для украинцев возвращаться из-за границы, считает Лаевская из «Интергал-Буд». «Когда программа масштабируется, спрос на участие в «єОселя» вырастет многократно. Другое дело, найдет ли государство достаточное количество средств?» – спрашивает она.
«Укрфинжилье» и правительство также заинтересованы в дальнейшем масштабировании программы, уверяет Мецгер. Этому, в частности, должно способствовать привлечение новых банков-партнеров. Сейчас в «єОселя» принимают участие пять финучреждений: Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank. Правление компании уже приняло решение о присоединении еще троих, рассказал Мецгер. Он ожидает, что банков-партнеров в итоге будет больше десяти.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
