Прошло 100 дней с момента открытия рынка сельхозземель в Украине. За это время было заключено свыше 22 000 сделок купли-продажи и более 50 000 га уже поменяли своего владельца. Благодаря этому мы можем подвести первые итоги относительно цен на рынке сельхозземель в Украине и понять, чего ожидать в дальнейшем
Один из главных выводов первых трех месяцев рынка земли – значительная вариативность цен. В зависимости от размера, типа угодий, целевого назначения и потенциальных видов использования земель, цены варьируются от нескольких сотен за гектар до нескольких миллионов за гектар.
Рассмотрим именно землю для ведения товарного сельскохозяйственного производства, бывшую подмораторную землю. По состоянию на 9 октября, медианная цена за гектар такой земли составляет около 32 000 гривен (или 1050 евро по текущему курсу) в пересчете за гектар.
Если сравним эту цену с данными Евростата, стоимость земли в Украине значительно ниже медианного значения в странах Европы (8700 евро за гектар в 2020 году). Даже если посмотрим на страны-аутсайдеры по стоимости земли в Европе – Хорватию, Эстонию, Словакию, цены на землю у них более чем в три раза превышают украинские, колеблясь в пределах 3400-3800 евро за гектар. Лишь в двух регионах, о которых есть данные Евростата, цена сельхозземель ниже 2000 евро за гектар – Övre Norrland, самый северный регион Швеции и Stredné Slovensko – регион Словакии, значительную часть которого составляют горы и холмы.
Но важны не только абсолютные цены, но и соотношение цены продажи к цене аренды. Потому что потенциальный покупатель, который планирует самостоятельно обрабатывать земельный участок, будет выбирать между опциями покупки и аренды земли. Такие покупатели формируют базовый спрос на землю и устанавливают цену без учета спекулятивного спроса. Считается, что такому покупателю выгоднее покупать недвижимость, чем арендовать, если соотношение колеблется в пределах от 1 до 20. Например, если цена продажи выше цены годовой аренды в 10 раз, фермеру выгоднее купить землю, чем продолжать арендовать. И наоборот, если соотношение цены продажи к цене годовой аренды превышает 20, фермеру выгоднее арендовать, чем покупать землю
С учетом данных аукционов для государственных и коммунальных земель, медианная цена годовой аренды для земель с целевым назначением «для ведения товарного сельскохозяйственного производства» составляет 2300 гривен за гектар. Поэтому соотношение цены покупки к цене годовой аренды составляет около 14. Даже если учесть, что цены годовой аренды на аукционе отличаются от таковой цены при прямых переговорах (для Германии такая разница достигает 13%), то это соотношение составит 16.
При таком соотношении сельхозпроизводителям стоит, скорее, покупать землю, чем продолжать арендовать даже при смелом предположении, что цена земли не будет расти со временем. Причем это соотношение значительно ниже среднеевропейских показателей. База данных Евростата содержит информацию о 149 регионах Европы, для которых имеются и цены продажи, и цены аренды 2020 года. Медианное значение соотношения цены продажи к цене аренды среди этих регионов составляет 46, или почти втрое больше, чем в Украине. Самые низкие показатели наблюдаются для регионов Болгарии, где соотношение цен составляет около 20, или на четверть выше, чем в Украине.
Следовательно, сегодня цены на землю в Украине значительно отстают от цен на землю в европейских странах, а цена покупки является привлекательной по отношению к цене аренды. Одна из ключевых причин, которая приводит к этой ситуации, – искусственное ограничение спроса, которое снижает цену земли. Сегодня приобрести земли могут только физические лица в размере не более 100 гектаров на человека. Таким образом, единственными покупателями могут выступать либо малые сельхозпроизводители, либо малые частные инвесторы.
Но даже при таких условиях далеко не все малые сельхозпроизводители, которые были бы заинтересованы в приобретении земли, имеют для этого финансовые возможности. Существенное количество малых заемщиков не имеют качественной финансовой отчетности, могут работать непрозрачно, а также часто у них нет твердого залога. То есть, такие малые сельхозпроизводители хотя и могут приобрести сельхозземлю в нынешних условиях, но не имеют возможности получить для этого кредитное финансирование. Эту проблему может решить создание Фонда частичного гарантирования кредитов, что будет снижать риски банков при сотрудничестве с малыми производителями.
Согласно прогнозам Киевской Школы Экономики (КШЭ), улучшение доступа малых производителей к долгосрочному финансированию приведет к росту цены сельхозземель на 8,5%.
Открытие же рынка земли для юридических лиц состоится в 2024 году. По расчетам КШЭ, повышение спроса вследствие ослабления ограничений может привести к увеличению цены земли на 70%.
Контрибьюторы сотрудничают с Forbes на внештатной основе. Их тексты отражают личную точку зрения. У вас другое мнение? Пишите нашему редактору Катерине Рещук — mailto:[email protected]
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
