Почему так мало предложений на продажу земли и с какими сложностями столкнулись первые продавцы и покупатели
Рынок земли стартовал 1 июля, но ажиотажа вокруг продажи земель не произошло. За чуть меньше месяца зарегистрировано 2213 всех земельных сделок, сообщило 28 июля Министерство аграрной политики и продовольствия Украины. По данным Минагро, общая площадь земельных участков, по которым зарегистрированы сделки, равна 3767 га. Это 0,01% от общей площади зарегистрированных земельных участков (32,3 млн га по данным Госгеокадастра). И часть этих соглашений касается наследования земли и обмена.
До открытия рынка в среднем в месяц продавалось примерно 20 000 га земли, которую де-факто можно было использовать для нужд сельского хозяйства, но которая по своим кадастровым номерам не попадала под действие моратория, говорит первый замминистр аграрной политики Тарас Высоцкий. «Наш первоначальный прогноз объемов продаж земли был на уровне 40 000 га в месяц», — говорит директор инвестиционно-банковского департамента Concorde Capital Сергей Чуйкин.
Пока это рынок продавца: желающих купить землю больше, чем продавцов, отмечает Денис Башлык, бывший председатель Госгеокадастра и основатель инвестиционного объединения Land Club. По его оценке, на продажу выставлено не более чем 2-2,5% от площади всех сельхозземель. «Желающих купить землю в 2,5 раза больше, чем желающих продать», — говорит Высоцкий. Владельцы земли только присматриваются к рынку, ценам и решают, есть ли смысл продавать землю, объясняет президент ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Алекс Лисситса.
«Основная масса продавцов сейчас — это те, кому срочно нужны деньги», — говорит Лисситса. Это преимущественно пенсионеры, которые кроме небольшой пенсии и арендной платы за пай часто не имеют других доходов. В сельскохозяйственных регионах размер арендной платы составляет в среднем 3000-4000 грн за га, и владелец пая, средний размер которого 4,5 га, получает ежегодно 13 000-18 000 грн. Это значительные деньги для жителя села.
Продавцы не зря рассчитывают на то, что цены будут расти. Из-за повышенного спроса к концу года цены на сельхозземли могут сравняться с ценами на землю под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), то есть вырасти до $1800-2000, прогнозирует Башлык. «Первые предложения были по $1100-1200 за га, сейчас цены стартуют от $1300-1400, — говорит он. — Как только появится больше предложений, сформируется справедливая цена, которая будет не меньше цены ЛПХ». Средняя цена одного га составляет 37 000 грн или около $1400, сообщает Высоцкий. Цена земли не может быть ниже ее нормативно-денежной оценки. Сегодня это примерно $1000 за гектар пашни.
Нотариусы не готовы
Еще одна причина буксования рынка — неготовность нотариусов, которые должны осуществлять ряд проверок при заключении сделок купли-продажи, объясняет юрист ЮК Investment Service Ukraine Дарья Скобликова. «Это проверка общей площади земель в собственности физлица, наличие или отсутствие преимущественного права приобретения земельного участка, наличие ограничений в соответствии с законом о санкциях», — говорит Скобликова. Нотариус также проводит расчеты между покупателем и продавцом исключительно в безналичной форме через банковский перевод с уплатой всех налогов.
«Существуют определенные трудности с поиском нотариусов, готовых к оформлению договоров купли-продажи земли сельхозназначения, поскольку этот вопрос для них новый», — комментирует Чуйкин. По словам Башлыка, по состоянию на 1 июля лишь 800 нотариусов из около 6500 были подключены к Государственному земельному кадастру. По данным Минагро, на 28 июля их количество увеличилось до 4215. «Нотариальное сообщество не успело физически приспособиться к такому количеству изменений, подключиться к реестрам, проанализировать все технические функции и другие изменения», — отмечает Анатолий Косован, управляющий партнер юридической фирмы Kosovan Legal Group. 80% нотариусов до сих пор отказываются проводить операции купли-продажи земли сельхозназначения, говорит Башлык.
Осуществление проверки источников поступления средств, за которые покупают землю сельхозназначения, утверждается специальным порядком, который должен принять Кабинет Министров Украины. Перечень документов, по которым будет проводиться проверка, доподлинно неизвестен, говорит Скобликова.
Законодательные преграды
Закон предоставляет преимущественное право покупки арендаторам, а более 60% земель сельхозназначения находится в аренде. Чтобы продать участок, который находится в аренде, сначала нужно зарегистрировать намерение о продаже у нотариуса и отправить арендатору вариант соглашения с указанной ценой, говорит Лисситса. Если арендатор не планирует покупать землю, или не может это сделать (ведь юридические лица лишены права покупать землю до 2024 года, а иностранные граждане вообще не имеют права покупать), он отказывается от своего преимущественного права и передает его лицу, желающему купить землю. На размышления у арендатора есть два месяца. Реализация соглашения может быть заблокирована текущим арендатором и длиться до трех месяцев, говорит Чуйкин, тогда как при нормальных условиях и согласии арендатора, закрытие сделки должно занимать около трех недель.
«Нотариусы сих пор не знают, как этот отказ регистрировать, поскольку четкие инструкции им не предоставили, — говорит Лисситса. — Поэтому большинство просто отказывается проводить операцию или же говорят ждать два месяца». Если появятся разъяснения Нотариальной палаты, о процедуре регистрации отказа от преимущественного права и она будет отличаться от того способа, который избрал нотариус, последнего могут на три месяца отключить от реестров, объясняет Башлык.
Беспокоят и вопросы налогообложения. При первой продаже земли, полученной в процессе приватизации, доход владельца не облагается налогом на доходы физлиц и военным сбором 1,5% в трех случаях: если участок для ведения личного подсобного хозяйства не превышает 2 га, если пай выдавался для ведения фермерского хозяйства и если это участок для ведения садоводства площадью до 0,12 га. Часто мысли нотариусов по определению площади налогообложения расходятся, говорит Башлык. Кроме того, не ясно, имеют ли льготу участки, полученные в процессе распаевания, отмечает Косован.
Третий спорный момент — ограничение 100 га в одни руки. Как быть в случае, если землю хотят купить супруги? Ведь есть такое понятие, как общая собственность супругов. Если человек покупает 100 га, жена становится совладельцем. Может ли она реализовать свое право на приобретение 100 га земли? И как быть в случае, когда один из супругов является гражданином Украины, а другой — иностранцем? Все эти вопросы пока не разъяснены. «Возможно, поможет заключение брачного контракта, — говорит Косован. — Однако будут ли к этому готовы супруги и примет ли нотариус такой документ в качестве оснований для заключения сделки?»
На старте были ожидания, что в первый год открытия рынка земли сменят владельцев до 1 млн га, но по мнению Высоцкого из Минагро, продано будет максимум 200 000 га. Он ожидает, что рост рынка начнется в 2024 году, когда на рынок выйдут покупатели-юрлица, а физлица-граждане Украины смогут покупать до 10 000 га в одни руки. Башлык ожидает, что оживление рынка начнется с этой осени, когда будут заключены соглашения, которые летом «зависли» из-за проблем с нотариусами.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
