Категория: Деньги
Дата: 09 августа 2021 14:00

Как заработать на покупке и продаже земли. Шесть сервисов, которые помогают это сделать

Forbes

7 хв читання

Иллюстрация Getty Images / Анна Наконечная

С открытием рынка земли появились сервисы-посредники, которые помогают с покупкой и продажей земли и зарабатывают на этом. Forbes проанализировал деятельность шести таких компаний

За первый месяц работы рынка земли продали 5324 га на 210 млн грн, сообщили в Министерстве аграрной политики и продовольствия. «В годовом измерении это лишь 0,17% всей площади сельхозземель в Украине, – отмечает эксперт по земельным вопросам Всемирного банка Олег Нивьевский. – На уже устоявшихся рынках обычно в обращении находится около 1% всех земель, а на украинском рынке должно быть 3–5%». Средняя цена за гектар – 40 000 грн, говорит председатель Минагро Роман Лещенко. Больше всего земли приобрели в Полтавской, Тернопольской и Кировоградской областях. Как писал Forbes, рынок буксует из-за нежелания владельцев продавать землю, неготовности нотариусов и неурегулированных законодательных коллизий. Запрет на покупку земли юридическим лицам и продажа не более 100 га в одни руки до 2024 года тоже не способствуют активности.

На рынке появились сервисы-посредники, которые помогают найти выгодные условия сотрудничества и берут на себя сопровождение земельных сделок. Обычно основатели таких сервисов тесно связаны с аграрным бизнесом. Среди их задач не только заработок на посреднических услугах, но и консолидация земель путем перепродажи лояльным инвесторам. Что это за сервисы, сколько стоят их услуги и как они планируют зарабатывать на рынке земли?

Онлайн-маркет земли «Доброзем»

Сервис запустили президент ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», генеральный директор агрокомпании ИМК Алекс Лисситса и соучредитель мобильного интернет-банкинга Monobank Дмитрий Дубилет. Начальная идея «Доброзема» – платформа, на которой продавцы и покупатели найдут друг друга и честно и прозрачно смогут заключить соглашение без посредников, рассказал Алекс Лисситса. «Когда люди начали регистрироваться, оказалось, что примерно у 30% не было документов или эти документы были не в порядке», – сообщил Лисситса. Поэтому сервис создал сеть агентов «Доброзем» по всей Украине.

Агенты помогают с регистрацией на сайте предварительным контролем имеющихся документов, с открытием банковского счета и просчитывают рыночную оценку участка. Первые полгода сервис не будет брать комиссию за свои услуги ни с продавцов, ни с покупателей, набирая клиентов. Какой будет цена за сопровождение в будущем, Лисситса не сообщает.

За июль через «Доброзем» было заключено более 10 соглашений. Цена продажи колеблется от $700 до $3500 за гектар в зависимости от региона и характеристик участка. «Мы понимали, что из-за существующих законодательных ограничений количество сделок будет небольшим, – говорит Лисситса. – Но ожидаем, что их число вырастет уже осенью». Сейчас через «Доброзем» продается около 15 000 га земли. Для размещения объявления нужен только телефон и кадастровый номер участка.

Онлайн-платформа LandInvest

Платформа LandInvest и одноименный viber-бот созданы за счет инвестиций агропроизводителей и сотрудничают с крупным и мелким агробизнесом. Руководитель проекта – Руслан Яковенко, директор компании AgroPravo, бывший заместитель генерального директора по правовым вопросам Ukrlandfarming PLC и экс-сотрудник компании Kernel. «Агрокомпании важно сохранить арендные отношения с собственниками земли, – говорит Яковенко. – Мы помогаем бизнесу увеличить сроки аренды и получить прозрачные условия формирования арендной платы». LandInvest рассчитывает занять не менее 20% доли этого рынка.

Маркетплейс позволяет владельцам земель получить бесплатную консультацию, оформить заявку на экспертную оценку участка и выбрать вариант для продажи и покупки. Для запроса следует зарегистрироваться на сайте и указать кадастровый номер участка, персональные данные и контактный номер телефона или воспользоваться специальным Viber-ботом. Сейчас количество заявок и обращений по каждому каналу растет в среднем на 10% каждую неделю, сообщил Яковенко.

LandInvest, как и «Доброзем», гарантирует полное сопровождение сделки за счет платформы. Покупатели через сайт получают доступ к каталогу проверенных земельных участков. Оформлением договоров купли-продажи занимается сеть бэк-офисов.

Пользователи платформы получают инструменты для проверки и идентификации владельцев земельных участков. LandInvest интегрирована с сервисами идентификации (BankID, ДіяПідпис), государственными реестрами и базами данных для проверки земельных участков. Маркетплейс позволяет продавцам и покупателям контролировать и отслеживать процесс прохождения сделки через личный кабинет на сайте.

Инвестиционное объединение Land Club

Land Club рассчитан на инвесторов, которые заинтересованы получать прибыль от аренды сельскохозяйственной земли и ее перепродажи в будущем, когда цена вырастет, говорит бывший глава Госгеокадастра и основатель инвестиционного объединения Land Club Денис Башлык. Компания продает платное членство инвесторам ($390 за первый год и $200 последующие годы), предлагая доступ к картотеке земельных лотов, подобранных с учетом требований клиента. Каждый лот – это земля, которая уже находится в аренде у большого агропредприятия. Клуб сотрудничает с четырьмя крупными агрохолдингами. «У нас эксклюзивное право на представление их интересов», – уверяет Башлык.

Около 1000 га такой земли сейчас выставлены на продажу, сообщил Алекс Лисситса, который является одним из основателей клуба. Общий земельный банк агрохолдингов – 500 000 га. Клуб обещает от 18% годовых от рентной платы и прибыли от продажи земли и потенциальный рост стоимости земли в течение трех лет на 40–60%.

За юридическое сопровождение и помощь с поиском земельных участков и оформлением сделки берут комиссию. Базовый пакет – 3% от суммы сделки. В этом случае клуб обеспечивает связь с продавцом и арендатором, но нотариальную сделку покупатель организует сам. Премиум-пакет стоит $100 за гектар или 5% от суммы сделки. Он предусматривает оформление доверенности на Land Club, чтобы специалисты сервиса полностью занимались соглашением без присутствия покупателя.

За месяц сервис закрыл 25 сделок, продано около 100 га земли в Черниговской, Полтавской, Сумской областях 11 членам клуба. Средняя стоимость гектара $1500–1600, рассказал Башлык. По его словам, еще около 30 соглашений «зависло» из-за проблем с нотариусами и их нежеланием регистрировать отказ от преимущественного права арендаторами.

Аграрная онлайн-платформа KupiPai

Платформу KupiPai запустила инвестиционная компания Concorde Capital. Этот сервис прямой конкурент Land Club, поскольку тоже объединяет владельцев паев, инвесторов и агрохолдинги и предлагает юридическое и консалтинговое сопровождение сделок купли/продажи земли «под ключ».

Сервис обеспечивает переподписание долгосрочного договора аренды инвестора с агрохолдингом. За свои услуги KupiPai берет 5% комиссии от суммы сделки. «Из них 4% – это расходы на услуги юристов, нотариусов, техподдержку и тому подобное. А наш заработок около 1%», – говорит директор инвестиционно-банковского департамента Concord Capital Сергей Чуйкин. В KupiPai нет платы за годовое членство. Чтобы получить доступ к базе земельных участков, нужно зарегистрироваться на сайте.

Сервису интересны инвесторы, готовые вложить $ 50 000–200 000 за раз. KupiPai подписал договоры о сотрудничестве с двумя крупными агрохолдингами (названия не разглашаются), общий земельный банк которых превышает 800 000 га, сообщил Чуйкин. В процессе подписания еще несколько агрохолдингов, после чего платформа будет иметь доступ к общему земельному банку свыше 1,5 млн га.

За первый месяц закрыли только одну сделку. Частный инвестор, ІТ-специалист Юлия Севрук, приобрела участок размером 3,15 га в Винницкой области за 180 000 грн, что эквивалентно около $2100 за гектар. «Рынок пахотной земли в Украине недооценен, имеет перспективу к росту, мне интересен такой актив – комментирует Севрук. – Изменения в договоре аренды с крупным арендатором – непростая задача, компания выступила посредником и помогла с этим, упростив процедуру сделки купли-продажи».

По расчетам генерального директора Concorde Capital Игоря Мазепы инвестиция в землю гарантирует рентный доход на уровне 7% –10% годовых. Ежегодный рост цены ожидается на уровне 15% –20% аналогично тому, как росла цена в странах ЕС после открытия рынка земли. «Тот факт, что ближайшие два года «крупный капитал» не может выйти на рынок, обеспечивает максимизацию доходности для инвесторов-«первопроходцев»», – говорит Мазепа. По его мнению, инвестиция в покупку земли – более прибыльная альтернатива инвестициям в жилую недвижимость и банковские депозиты. Мазепа рассчитывает занять около 15% этого рынка.

Земельное агентство Volodar

Агентство помогает не просто инвестировать в землю, но и берет на себя дальнейшее управление. Volodar заключает или продолжает договора с арендаторами, подбирает хозяйства для обработки земли, обещает контролировать выполнение всех договоренностей с земельными арендаторами, чтобы деньги вовремя и в полном объеме приходили на счет инвестора. За это сервис берет комиссию в размере 1% при каждой выплате за аренду земли. Также инвестор покрывает расходы на оформление документов на владение землей.

Учредители агентства – руководитель отдела земельных и имущественных отношений МХП Владимир Нагорный и инвестиционный фонд Fortior Capital, в который входят Latifundist Media и фонд AgTech Farm.

Если инвестор решит продать землю, сервис берется помочь с подбором покупателей с выгодной ценой. Своим инвесторам агентство обещает годовой доход от владения землей около 7% и поддержку региональных агентов.

Через онлайн-систему сервиса инвестор может отслеживать все транзакции по своему участку, видеть актуальные предложения о продаже земли, отслеживать цены, видеть все свои расходы и рассчитывать доходность инвестиции.

За июль Volodar провел два земельных соглашения, рассказал Нагорный. Покупателем земли стал IT-специалист, киевлянин, который приобрел земельные участки в Ровенской области площадью 1,97 га стоимостью 43 500 грн и 1,24 га стоимостью 13 000 грн. Общие затраты инвестора по договорам на покупку участков составили чуть более 12 000 грн. «Наш покупатель впервые приобрел землю и не планирует заниматься сельским хозяйством, – говорит Нагорный. – Он передаст земельные участки в аренду агропредприятию».

Управляющая компания LandInvest

Компания предлагает инвестировать в землю от $5000 до $200 000 и обещает ежегодный доход от аренды до 12% годовых, арендный контракт с агрохолдингом на срок от 7 лет и получение платы два раза в год. Компания прогнозирует рост стоимости земли до 200% за три года.

Основной бенефициар компании – Роман Плис, сын Геннадия Плиса, который во времена Януковича занимал должность председателя наблюдательного совета Государственной продовольственно-зерновой корпорации Украины и нынешнего председателя Государственной аудиторской службы Украины. В компании также миноритарные партнеры и венчурный инвестор, но их не раскрывают через NDA.

Сервис предлагает помощь в поисках качественных участков, оформление права собственности под ключ и арендного договора. За свои услуги берет 1–5% от суммы сделки. Компания не берет предоплату или плату за подписку, все расчеты осуществляются после заключения сделки, рассказал менеджер по работе с клиентами LandInvest Иван Котляр.

За первый месяц компания сумела провести с десяток сделок по продаже участков, не имеющих арендодателя. В целом сервис получил около 200 заявок по купле-продаже земли, рассказал Котляр.

Материалы по теме