Минуло 100 днів з моменту відкриття ринку сільгоспземель в Україні. За цей час було укладено понад 22 000 угод купівлі-продажу і більш як 50 000 га вже змінили свого власника. Вже можна підбити перші підсумки стосовно цін на ринку сільгоспземель в Україні та зрозуміти, чого очікувати у подальшому
Один із головних висновків перших трьох місяців ринку землі – значна варіативність цін. Залежно від розміру, типу угідь, цільового призначення та потенційних видів використання земель, ціни варіюються від кількох сотень за гектар до декількох мільйонів за гектар.
Розглянемо саме землю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, колишню підмораторну землю. Станом на 9 жовтня, медіанна ціна за гектар такої землі складає близько 32 000 гривень (або 1050 євро за поточним курсом) за гектар.
Якщо порівняємо цю ціну з даними Євростату, вартість землі в Україні значно нижча від медіанного значення у країнах Європи (8700 євро за гектар у 2020 році). Навіть якщо подивимося на країни-аутсайдери з вартості землі в Європі – Хорватію, Естонію, Словакію, ціни на землю у них більш як втричі перевищують українські, коливаючись у межах 3400–3800 євро за гектар. Лише в двох регіонах, про які є дані Євростату, ціна сільгоспземель нижча за 2000 євро за гектар – Övre Norrland, найпівнічніший регіон Швеції та Stredné Slovensko – регіон Словакії, значну частину якого складають гори та пагорби.
Але важливі не тільки абсолютні ціни, але й співвідношення ціни продажу до ціни оренди. Тому що потенційний покупець, який планує самостійно обробляти земельну ділянку, буде обирати між опціями купівлі та оренди землі. Такі покупці формують базовий попит на землю і встановлюють ціну без урахування спекулятивного попиту. Вважається, що такому покупцеві вигідніше купляти нерухомість, аніж орендувати, якщо співвідношення коливається в межах від 1 до 20. Для прикладу, якщо ціна продажу вища за ціну річної оренди в 10 разів, фермеру вигідніше купити землю, аніж продовжувати орендувати. І навпаки, якщо співвідношення ціни продажу до ціни річної оренди перевищує 20, фермеру вигідніше орендувати, ніж купляти землю
Із врахуванням даних аукціонів для державних та комунальних земель, медіанна ціна річної оренди для земель із цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» складає 2300 гривень за гектар. Відтак співвідношення ціни купівлі до ціни оренди складає близько 14. Навіть якщо врахувати, що ціни річної оренди на аукціоні відрізняються від такої ціни при прямих переговорах (для Німеччини така різниця сягає 13%), то це співвідношення становитиме 16.
При такому співвідношенні сільгоспвиробникам радше варто купувати землю, аніж продовжувати орендувати навіть за сміливого припущення, що ціна землі не буде зростати з часом. При цьому це співвідношення значно нижче за середньоєвропейські показники. База даних Євростату містить інформацію про 149 регіонів Європи, для яких наявні і ціни продажу, і ціни оренди за 2020 рік. Медіанне значення співвідношення ціни продажу до ціни оренди серед цих регіонів становить 46, або майже втричі більше, ніж в Україні. Найнижчі показники спостерігаються для регіонів Болгарії, де співвідношення цін складає близько 20, або на чверть вище, ніж в Україні.
Відтак, сьогодні ціни на землю в Україні значно відстають від цін на землю в європейських країнах, а ціна купівлі є привабливою по відношенню до ціни оренди. Одна з ключових причин, що призводить до цієї ситуації, – штучне обмеження попиту, яке знижує ціну землі. Сьогодні придбати землі можуть виключно фізичні особи у розмірі не більше 100 гектарів на людину. Отже, єдиними покупцями можуть виступати або малі сільгоспвиробники, або малі приватні інвестори.
Але навіть за таких умов далеко не всі малі сільгоспвиробники, які були би зацікавлені в придбанні землі, мають для цього фінансову спроможність. Суттєва кількість малих позичальників не мають якісної фінансової звітності, можуть працювати непрозоро, а також часто не мають твердої застави. Тобто такі малі сільгоспвиробники хоча і можуть придбати сільгоспземлю в нинішніх умовах, але не мають змоги отримати для цього кредитне фінансування. Цю проблему може вирішити створення Фонду часткового гарантування кредитів, що буде знижувати ризики банків при співпраці з малими виробниками.
Згідно з прогнозами Київської Школи Економіки (КШЕ), поліпшення доступу малих виробників до довготермінового фінансування призведе до зростання ціни сільгоспземель на 8,5%.
Відкриття ж ринку землі для юридичних осіб відбудеться в 2024 році. За розрахунками КШЕ, підвищення попиту внаслідок ослаблення обмежень може призвести до збільшення ціни землі на 70%.
Контрибʼютори співпрацюють з Forbes на позаштатній основі. Їх тексти відображають особисту точку зору. У вас інша думка? Пишіть нашому редактору Катерині Рещук — mailto: [email protected]
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
