Архітектура довіри: як функціональний офіс перетворюється на інструмент залучення команди. Кейс Forum Group

Після глибокої кризи, спричиненої повномасштабним російським вторгненням, український ринок офісної нерухомості поступово відновлюється. Компанії повертаються до офісів, але з новими вимогами до безпеки, гнучкості й сервісу. У цих умовах девелопери змінюють стратегії: замість кількості – якість простору, замість оренди – партнерство. Приклад адаптації та зростання в турбулентному середовищі демонструє один із девелоперів офісної нерухомості України – компанія Forum Group.

Бізнес повертається в реальні простори

На початку повномасштабної війни ринок офісної нерухомості в Україні завмер. «Це був період абсолютної невизначеності. Ніхто не розумів, що буде завтра, як і коли працювати, – згадує Юрій Хорунжикевич, виконавчий директор Forum Group. – Тоді ми свідомо не нараховували орендну плату, підтримували орендарів, домовлялися про індивідуальні умови. Гнучкість була єдино можливою відповіддю на кризу».

У 2023–2024 роках ринок почав пожвавлюватися, частина бізнесів повернулася до офісів. За оцінками Forum Group, сьогодні загальна вакантність офісних приміщень у Києві перевищує 30%, втім у їхньому портфелі показники значно нижчі: «У нас середній рівень заповненості – близько 79%, окремі бізнес-центри заповнені на понад 90%, а Forum B7 – навіть на 100%», – розповідає Юрій Хорунжикевич.

Змінилися й запити до офісного простору. Якщо раніше компанії орендували офіси у стані shell and core й робили ремонт відповідно до своїх побажань і потреб, то тепер перевага за готовими до в’їзду приміщеннями. «Усі уникають зайвих інвестицій у час невизначеності», – пояснює Ірина Школьнік, ідейна лідерка Forum. З’явилися нові пріоритети: безпека, автономність, стабільний інтернет і турбота про емоційний стан команд.

Артем Ротар, керівник управління офісним простором і враженнями співробітників МХП, підтверджує: «Офіс для нас – це не просто місце, де працюють люди. Це екосистема, що має підтримувати ефективність і добробут команди. Тому при виборі ми дивимося на все – від вентиляції до соціальної інфраструктури навколо». МХП є орендарем компанії Forum Group і розміщується в бізнес-центрі Forum City Garden.

Попередній слайд

Наступний слайд

Ключовими вимогами орендарів поряд зі зручною локацією та можливістю безперебійної роботи наразі стають ергономіка, комфорт та енергоефективність. Достатня кількість зон для індивідуальної роботи, переговорів, крос-функціональних зустрічей і різнопланових колаборацій, а також окремі зони для відпочинку як у приміщеннях бізнес-центру, так і на території, що підтримують баланс між інтенсивною роботою та перезавантаженням. На цьому наголошує Поліна Айдин, HRD Caparol Україна – компанії, що орендує приміщення у Forum West Side.

Попередній слайд

Наступний слайд

Ще один тренд – скорочення популярності гібридного формату роботи. Особливо це помітно в реальному секторі. «Ми орієнтуємося не лише на цифри у звітах. Те, як «живе» офіс, демонструє зайнятість парковки зранку, черги в кафе в обід, кількість людей у зонах відпочинку. Офіси справді повертаються до життя», – пояснює Юрій Хорунжикевич.

Новий інструмент HR

Коли в країні війна, стабільність – найцінніший ресурс. Бізнес, що вижив у 2022 році, навчився тримати фокус не лише на прибутковості, а й на турботі. І одним із ключових активів стала якість офісного простору. Для багатьох компаній він перетворився на інструмент підтримки співробітників, а відтак – на частину HR-стратегії.

У Caparol Україна впевнені, що зручний офіс є важливим інструментом для залучення нових талантів. «Молоді фахівці звертають увагу на якість робочого місця, і офіс може стати конкурентною перевагою на ринку праці», – зазначає Поліна Айдин, HRD компанії.

Про підхід Forum Group до організації простору бізнес-центрів розповідає Ірина Школьнік: «Ми завжди ставимо себе на місце орендаря: як би ми хотіли, щоб ставилися до нас?» Девелопер облаштовує безкоштовні спортзали, кімнати для занять йогою, басейни, дитячі кімнати, проводить майстер-класи та влаштовує свята. Під час блекаутів тут працювали пункти незламності, а також відкривали дитячі простори з аніматорами, щоб співробітники могли спокійно працювати.

Попередній слайд

Наступний слайд

Усе це формує середовище, в якому приємно перебувати. «Наші працівники люблять свій офіс, – розповідає Наталія Андрющенко, заступниця директора компанії INTERTOP. – У нас завжди чисто, тепло, є спортзал, зручна зона для кави. Тут формуються ритуали: ранкова кава, обід, коротке спілкування – це створює настрій і згуртовує команду». Компанія INTERTOP є орендарем Forum Business City.

Для МХП офіс – це частина продуктивної екосистеми компанії. Артем Ротар підкреслює, що в продуманому офісі люди залучені, мотивовані, бо простір цьому сприяє. Це допомагає компанії не лише бути ефективною, але й залучати й утримувати таланти.

Коли офіс працює на людей, вони працюють на результат. «Зручний простір підвищує лояльність команди, сприяє продуктивності та формує сильний HR-бренд. У сучасних реаліях він є конкурентною перевагою, оскільки забезпечує баланс між комфортом та ефективністю роботи», – впевнений Євген Рудич, маркетинг-директор компанії ORGANOSYN LTD, що також орендує офіс у Forum City Garden.

Філософія турботи в час невизначеності

Forum Group не новачок на ринку: компанія входить до трійки найбільших девелоперів офісної нерухомості в Україні. За її плечима понад два десятиліття досвіду, економічні кризи, пандемія, а тепер – і повномасштабна війна. Щоразу ключем до стійкості залишається гнучкість і глибока увага до потреб клієнта. «Ми на ринку 23 роки. І вся наша сила – в досвіді, в умінні чути, адаптуватися і передусім турбуватися», – наголошує Ірина Школьнік.

Ця філософія пронизує кожен елемент простору: від ідеально розчищеного асфальту о восьмій ранку до кімнат йоги, свят морозива та системи швидкого реагування на запити орендарів. «Наш орендар – головна цінність. Ми будуємо для нього офіс як другий дім, місце комфорту, стабільності, турботи. І робимо це чесно – як для себе», – додає ідейна лідерка Forum Group.

«Зручні умови зменшують втому, покращують концентрацію, – переконаний Євген Рудич з ORGANOSYN LTD. – Продуманий простір стимулює комунікацію, а зони відпочинку допомагають уникнути вигорання».

Війна посилила цей підхід. Компанія створила повністю автономні бізнес-центри з генераторами, власними свердловинами, Starlink, бомбосховищами, а деякі – з мобільними укриттями, здатними витримати пряме влучання. «Ми забезпечені світлом, теплом, водою. Робота не зупиняється жодного дня. І, що важливо, відчувається турбота – не абстрактна, а реальна, – розповідає Наталія Андрющенко з INTERTOP. – Наші люди це цінують».

Forum Group дійсно зосереджує концепцію своїх проєктів навколо людини – від добору локацій із доступом до метро до наявності спортзалів, майстер-класів, сервісу, що покриває всі побутові запити. Тут не просто здають квадратні метри – тут створюють досвід.

Показовий факт: середній термін співпраці орендарів із Forum — понад 13 років. «Компанії ростуть разом із нами: починають зі 100 м, а через кілька років займають уже 700–800 м. Це найкраща оцінка нашої роботи

Ринок на роздоріжжі

Ринок офісної нерухомості в Україні змінюється. За останні два роки скоротилася кількість офісних площ, нове будівництво на паузі, а девелопери, які залишаються активними, адаптують бізнес-центри до нових умов. У Forum Group це називають «архітектурою довіри». «Сьогоднішня вакантність навряд чи дозволить заходити на ринок новим гравцям. Але ринок не зникне – він просто змінює правила. Тут неможливо бути середнім. Або ти лідер, або тебе немає», – каже Юрій Хорунжикевич.

Крім розширення корпусу на Академіка Книшова, команда Forum Group веде переговори щодо нових проєктів і потенційних партнерств. Водночас у компанії впроваджують інновації, яких часто бракує навіть у спокійні часи: CRM-системи для управління заявками, цифрові системи реагування, власні логістичні рішення. «Ми оптимізувалися за три роки війни. І тепер точно знаємо, що працює, а що ні», – пояснює виконавчий директор Forum Group.

На думку Віктора Шкурби, засновника креативного агентства ISD Group, що орендує офіс у бізнес-центрі Forum Infinity, інфраструктура офісу матиме вирішальне значення вже найближчим часом: «Зараз, під час війни, офіс – це точка мінімального комфорту. Але після перемоги все зміниться. Прийдуть інвестиції, і всі ці елементи – сучасні кафе, тераси тощо – стануть ще важливішими».

Попередній слайд

Наступний слайд

Для Forum Group офіс – це жива платформа для зростання, обміну досвідом і стійкості. І, схоже, саме це стане визначальним на ринку найближчими роками.