Категорія
Компанії
Дата

Як створити і втратити великий бізнес, зв’язавшись із чиновниками та політиками. Інструкція від забудовника Максима Микитася

Червень 2019-го видався для народного депутата Максима Микитася, 39, гарячим. З ранку до ночі він мотався по селах свого округу в Чернігівській області. Зустрічався з виборцями, відстоював службу на Трійцю, відкривав реконструйовані за свій рахунок фельдшерські пункти.

Більшість покупців квартир компанії «Укрбуд» були представниками середнього класу. Багато хто і досі не може їх отримати. На фото – одна з недобудов – ЖК Freedom. /Фото Ярослав Дебелий

Більшість покупців квартир компанії «Укрбуд» були представниками середнього класу. Багато хто і досі не може їх отримати. На фото – одна з недобудов – ЖК Freedom. Фото Ярослав Дебелий

Тим часом у Києві Національне антикорупційне бюро підозрювало Микитася у привласненні грошей Нацгвардії, а тисячі інвесторів проводили акції протесту з вимогою відновити припинені будівництва. А якихось кілька років тому Микитась здавав по 10–12 будинків на рік, прагнучи реалізувати свою мрію – обігнати найбільшого конкурента, «Київміськбуд».

На виборчі кампанії Микитась, за оцінкою його партнера Олега Майбороди, витратив близько 300 млн грн. Не допомогло. У його окрузі переміг кандидат від партії «Слуга народу». Це було початком кінця «Укрбуду» – однієї з найбільших будівельних компаній країни.

•••

За радянської влади Микитася назвали б нащадком трудової династії. Його батько Віктор Микитась (помер 2016-го) будував Чорнобильську АЕС, а вже за часів незалежності керував роботами зі зведення саркофага над четвертим енергоблоком.

Свої перші кроки в бізнесі Микитась-молодший робив сам, організовуючи підряди для інших забудовників. У 2010 році він переконав керівника держкорпорації «Укрбуд» Юрія Пелиха в тому, що на ринку житлового будівництва можна заробити набагато більше, ніж на підрядах з промислових об’єктів, якими займалася компанія. До того ж більшість проєктів з будівництва нового саркофага на ЧАЕС, на яких заробляв «Укрбуд», уже були завершені.

Інфографіка Леонід Лукашенко

Інфографіка Леонід Лукашенко

Пелих умовив раду директорів призначити Микитася президентом держкорпорації. Той довго шукав відповідні стартові майданчики, поки не зупинився на недобудові під Києвом, який назвали «Житловий комплекс «Лісовий». «Укрбуд» почав добудовувати його в кінці 2012 року і здав у червні 2013-го. Вже тоді всі будівництва, які вели різні компанії Микитася, рекламувалися як проєкти державної корпорації «Укрбуд» – це підвищувало довіру клієнтів. Насправді ж і девелопером, і підрядником забудов були приватні фірми, що належали Микитасю та його партнерам. Того ж 2013-го компанія почала зводити шість нових будинків.

Патронат держави виявлявся не лише в назві. У грудні 2014 року на церемонію вручення ключів новим мешканцям будинку в селі Гора під Києвом приїхав президент Петро Порошенко.

Там же було застосовано популярну у багатьох забудовників схему: частину квартир у нових будинках отримує організація, яка надала ділянку. В цьому випадку 65 квартир віддали Міноборони.

Час активного будівництва збігся з двома факторами, які підігріли попит на нерухомість: наплив біженців з окупованого Донбасу і розорення великих банків. «Житло в новобудові виглядало як альтернатива депозитам»,– говорить власник мережі ресторанів Tarantino Family Дмитро Федотенков, якому належить сьогодні кілька компаній з орбіти «Укрбуду».

Один з головних болів усіх забудовників – знайти недорогу ділянку в столиці. Більшість майданчиків давно розподілені, і найпопулярніший спосіб розв’язати це завдання – домовитися з відомством, у якого є ділянки, і запропонувати частину квартир в обмін на його землі. Одним з таких проєктів «Укрбуду» став 23-поверховий будинок на Печерську, який назвали «Житловий комплекс «Аристократ». Його звели на території військової частини Внутрішніх військ МВС України, перетворених пізніше на Національну гвардію.

На яких умовах Микитась домовився із силовиками? «Я намагався дізнатися про це з 2015 року, побачивши паспорт будівельного об’єкта на паркані будівництва,– розповідає журналіст «Радіо Свобода» Максим Опанасенко.– Це вдалося з’ясувати тільки в 2017-му». За цей час умови угоди Микитася з Нацгвардією встигли змінитися. Замість 50 квартир на елітному Печерську «Укрбуд» запропонував 65 квартир на околиці в житловому комплексі «Оберіг». Різниця в ціні – близько 100 млн грн. Журналістське розслідування Опанасенка про цю схему стало для Національного антикорупційного бюро (НАБУ) підставою для розслідування проти посадових осіб Нацгвардії і топменеджерів «Укрбуду». Але це буде аж у 2018-му.

А поки що справи йшли вгору. У 2016-му компанія Микитася за обсягом введеного в експлуатацію житла впритул наблизилися до «Київміськбуду» – 314 200 кв. м проти 345 300 кв. м. У тому ж 2016-му Микитась за активної підтримки Блоку Петра Порошенка виграв вибори до Верховної Ради у 206-му окрузі, до якого входить частина Чернігова і навколишні села.

Матеріали по темі

Загалом із 2012-го по 2018-й рік під брендом «Укрбуд» приватними компаніями з орбіти Микитася було зведено 57 будинків загальною площею 830 000 кв. м. Почалося будівництво ще 25 комплексів. Статус парламентарія, репутація динамічного забудовника. Порівняно з літом 2013-го, коли «Укрбуд» здав перший житловий будинок, справи явно покращилися. Плюс компанії довіряли покупці, яким можна було пред’явити вагомий аргумент – «ми все здаємо, у нас немає недобудов». 40% квартир «Укрбуду» інвестори купували на початковому етапі будівництва, 95% продавалося до введення будинку в експлуатацію.

•••

У грудні 2018 року «Укрбуд» мав здати перший будинок у своєму наймасштабнішому житловому комплексі «Чарівне місто» з 11 будинків на 1336 квартир. Квартири в новому містечку біля станції метро «Червоний хутір» розліталися на ура: невеликий метраж плюс розстрочка від забудовника. Але будинок не здали ані в грудні 2018-го, ані в першому кварталі 2019-го, як спочатку обіцяли інвесторам в «Укрбуді». Не здали його й донині.

У крутого піке «Укрбуду» є кілька пояснень.

Перше – марнотратство акціонера. «У моїй присутності Микитась зажадав від свого директора Майбороди терміново видати йому 300 млн грн – весь очікуваний прибуток від ще не добудованого об’єкта,– згадує Федотенков.– І ці гроші йому видали». Чому директор так поводився? «Менеджери Микитася боялися сказати йому, що виймати гроші з будівництва більше не можна, утворилася діра»,– вважає генеральний директор «Київміськбуду» Ігор Кушнір. За його оцінками, тільки з «Чарівного міста» Микитась вивів близько 800 млн грн. Гроші було витрачено на нову офісну будівлю «Укрбуду», купівлю закордонної нерухомості, автомобілі преміум-класу і виборчу кампанію.

За іншою версією, менеджери і нові партнери поступово усунули Микитася від керівництва, вважаючи його найбільш токсичним активом «Укрбуду». Цю версію неодноразово озвучував сам Микитась. Ні забудовник, який перебував на час підготовки публікації під домашнім арештом, ні його адвокат не захотіли відповідати на запитання Forbes.

Інфографіка Леонід Лукашенко

Інфографіка Леонід Лукашенко

Але найслабшим місцем у бізнесі Микитася виявилося його прагнення забезпечити собі політичну підтримку. Дружба з БПП, вигідні контракти із силовими відомствами – все це полетіло шкереберть незабаром після того, як у квітні 2019 року Порошенко програв вибори. 4 травня НАБУ заявило про підозру Микитасю в розтраті грошей Нацгвардії, а 7-го Антимонопольний комітет оштрафував компанії, що входять до орбіти «Укрбуду», на 150 млн грн за змову за участі в держтендерах. Детективи НАБУ затримали Майбороду, який добу провів у СІЗО. Справу щодо квартир Нацгвардії було розпочато ще за часів президента Порошенко. Чому щодо розслідування, яке почалося ще у 2018-му, затримання і оголошення підозр почалися тільки в травні 2019-го? «Підозри висувають тоді, коли зібрано достатньо доказів і проведено всі експертизи»,– відповів представник НАБУ. «Щиро кажучи, Микитась просто втратив «дах», – вважає співвласник однієї великої будівельної компанії.

Федотенков розповідає, що після новин про багатомільйонні штрафи, затримання Майбороди і слідство НАБУ продажі нових квартир на об’єктах «Укрбуду» впали на 90%. «Довіра інвесторів – один з головних активів на цьому ринку, як тільки його немає, бізнесу не буде»,– говорить він.

Все ще можна було врятувати – потрібно було просто добудувати всі будинки. Але тут стала очевидною вся крихкість бізнес-моделі Микитася. «Я казав Максиму, що не можна гроші від інвесторів різних об’єктів складати разом,– згадує Ніконов.– Кожен об’єкт потрібно вести окремо». Кушнір каже, що принципу роздільного обліку дотримується і «Київміськбуд». У Микитася все було побудовано за принципом піраміди: гроші інвесторів витрачалися не лише на будівництво, а й на купівлю нових майданчиків. Постійно зростаючі продажі й дедалі більше нових об’єктів робили Микитася глухим до будь-яких застережень.

Микитась недооцінив масштаб проблем. Кримінальні справи? Ні Микитась, ні люди його кола до таких речей не ставилися як до загроз

«Втратив зв’язок із реальністю», «нікого не слухав», «запаморочення від успіхів» – так описують поведінку Микитася кілька його топ-менеджерів і партнерів. У червні 2019 року на велелюдних зборах сільради в Любечі під Черніговом Микитась посварився з головою територіальної громади Сергієм Пінчуком, при всіх крив його матом, звинувачуючи в розкраданні громадських коштів. Пінчук почав викликати поліцію, але Микитась видер у нього телефон і жбурнув об стіну, продовжуючи матюкатися та погрожувати. Підсумок – ще одне розслідування МВС проти Микитася. Запальність, помножена на впевненість у недосяжності для закону, відлякувала друзів і партнерів. «Він міг домовитися про щось, підписати всі документи, а потім різко сказати, що передумав»,– згадує один з топ-менеджерів «Укрбуду».

Микитась недооцінив масштаб проблем, з якими зіткнувся.

Кримінальні справи? Ні Микитась, ні люди його кола до таких речей не ставилися як до загроз. «Кримінальні справи на цьому ринку – часто просто спосіб вимагати гроші»,– каже Федотенков. Але домовитися з детективами НАБУ не виходило, а зі зміною влади фірми Микитася припинили бути недоторканними і для інших правоохоронних органів.

«Запаморочення від успіхів» або «втратив зв’язок з реальністю». Такими фразами партнери та підлеглі Максима Микитася пояснюють серію його помилкових рішень.

«Запаморочення від успіхів» або «втратив зв’язок з реальністю». Такими фразами партнери та підлеглі Максима Микитася пояснюють серію його помилкових рішень.

Відсутність дозволів на будівництво, позови від власників ділянок? Такі проблеми Микитась успішно вирішував, наприклад, у 2016–2017 роках, коли зводив висотки «Сонячна Рив’єра» в рекреаційній зоні на лівому березі Дніпра. Тоді за продовження будівництва виступив мер Віталій Кличко – всупереч протестам депутатів і навколишніх жителів.

У 2019-му ситуація докорінно змінилася. 22 зупинених будівництва потрібно було терміново рятувати, годувати інвесторів обіцянками без кінця неможливо.

Доки Микитась кружляв Чернігівщиною, Майборода та інші топменеджери шукали гроші на відновлення будівництва. Майборода оцінював дефіцит оборотних коштів мінімум у 1,5 млрд грн. Нових продажів не було, лишалося тільки продати компанію.

Менеджерам «Укрбуду» вдалося переконати Микитася розлучитися з бізнесом. У вересні він заявив, що давно вже не власник компанії і продав її новим інвесторам. Мався на увазі ресторатор Федотенков, з яким Микитась підписав меморандум про продаж більшості своїх компаній. Яким боком ресторатор затесався до будівельного бізнеса? Їх познайомив сусід Федотенкова – Майборода. Ресторатор заплатив Микитасю $11 млн за 50% однієї з будівель заводу «Арсенал» у центрі Києва і частки в більшості компаній з орбіти «Укрбуду». Цих грошей вистачило на відновлення будівельних робіт на всіх об’єктах з вересня по листопад. Далі потрібно було шукати нового інвестора. Федотенков не збирався ставати новим забудовником, його цікавила лише будівля «Арсеналу».

Але Микитась передумав. 4 грудня 2019 року в ефірі телеканала «Прямий» він розповів, що його ошукали власні менеджери, які були у змові з Федотенковим, що його підписи на меморандумі підроблені, а оборудку з квартирами для Нацгвардії прокрутили без його відома. Водночас він спробував переоформити на своїх довірених осіб компанії, які вже продав. «Він почав війну»,– згадує Федотенков.

Насправді питання було вже не в тому, хто переможе у війні за активи «Укрбуду», а кому доручити проблемний актив, який створював ризики і для політиків.

Федотенков запропонував свою частку в «Укрбуді» власнику будівельної компанії «Інтергал-Буд» Володимиру Зубику. Той визнав проєкт занадто ризикованим. «Укрбуд» як набір проблемних довгобудів уже не сходив з язиків. Федотенкову вдалося вийти на міністра внутрішніх справ Арсена Авакова і главу СБУ Івана Баканова. Разом з ними було знайдено рішення.

•••

Увечері 13 грудня 2019 року президент України Володимир Зеленський приїхав на зйомки ток-шоу «Право на владу». Біля входу до студії на нього чекали кілька сотень інвесторів «Укрбуду». «Всі ці майданчики добудує «Київміськбуд»,– запевнив Зеленський.– Питання вирішено».

Минуло півроку, з 22 об’єктів «Укрбуду» роботи ведуться тільки на п’яти, решта – простоюють. Чому більшість будівництв усе одно завмерли?

Передання активів Микитася «Київміськбуду» тільки зовні виглядало як розв’язання проблеми. До процесу долучилося кілька зацікавлених сторін, кожна з яких прагнула отримати свій зиск.

Чотири найбільших будівництва велися на землях Міністерства оборони. «З Микитасем Міноборони домовлялося про 6% або 7% квартир, а від нас вони зажадали вдвічі більше»,– розповідає Кушнір. Це нищило всі потенційні прибутки від недобудов. Міноборони на поступки не йшло, тож «Київміськбуд» знайшов просте рішення. Про непоступливість чиновників Кушнір розповів і без того доведеним до відчаю інвесторам «Укрбуду». Після акцій протесту під стінами Міноборони військові передумали. Кабмін доручив міністру Андрію Тарану підписати договори будівництва з «Київміськбудом» щодо об’єктів «Укрбуду» за старими умовами.

Інфографіка Леонід Лукашенко

Інфографіка Леонід Лукашенко

Інша проблема – зволікання з виданням дозволів з боку Державної архітектурно-будівельної інспекції, від якої донедавна залежало офіційне введення будинків в експлуатацію. Це завдання Кушнір теж збирається вирішувати за допомогою праведного гніву вкладників.

Головним вузьким місцем залишаються гроші. За підрахунками «Київміськбуду», компанії знадобиться 2,1 млрд грн, щоб добудувати всі 22 об’єкти «Укрбуду». П’ять цих об’єктів принесуть прибуток, 13 – збитки, чотири вийдуть в нуль. Є два способи розв’язання цієї проблеми: фінансування за рахунок Державної іпотечної установи або докапіталізація «Київміськбуду» за рахунок столичного бюджету. «Ми готові продати ДІУ свої квартири або квартири на об’єктах «Укрбуду», це дасть можливість відновити будівництво»,– говорить Кушнір.

Коли буде добудовано всі об'єкти? Деякі з них мають високу ступінь готовності, аби завершити інші, може знадобитися ще років п'ять

Якщо все так проблемно, навіщо було погоджуватися на добудову цих об’єктів? «Це наша соціальна відповідальність»,– пояснює директор «Київміськбуду». У компанії, яка на 80% належить державі, не було вибору після рішення на рівні РНБО і заяви президента. Втім, «Київміськбуду» гріх скаржитися на життя, гадають деякі спостерігачі. «2 млрд грн – це занадто, на все має вистачити близько 500 млн грн»,– каже один з колишніх керівників уряду, знайомий із перебігом справи. Нинішні витрати, на його думку, можуть бути легко перекриті майбутніми прибутками. «На деяких майданчиках «Укрбуду» можна звести нові будинки, тож у перспективі п’яти років «Київміськбуд» може заробити близько $50 млн»,– вважає Федотенков.

А інвесторам уривається терпець. «Ми готові влаштувати новий Майдан»,– говорить один із керівників групи інвесторів Сергій Кашперський. Він купував квартиру в ЖК «Чарівне місто» і одним з перших почав організовувати майбутніх мешканців. Зараз у них свої групи в соціальних мережах, через які вони тримають один одного в курсі новин і раз на місяць збираються на акції протесту під Міноборони або мерією.

Коли буде добудовано всі об’єкти? Деякі з них мають високу ступінь готовності, аби завершити всі будівництва, може знадобитися ще років п’ять, каже директор великої будівельної компанії. Проблема для інвесторів також у тім, що парламент скасував «пайові внески» для забудовників, тобто вимогу платити 4% від кошторису будівництва до бюджету міста. Нова норма набуває чинності з 1 січня 2021 року, тому багато забудовників не зацікавлені здавати свої об’єкти до цієї дати.

Що з Микитасем? Наприкінці травня Апеляційна палата Вищого антикорупційного суду змінила йому запобіжний захід у справі щодо квартир для Нацгвардії. Домашній арешт замінили утриманням у СІЗО, а заставу збільшили з 80 млн до 100 млн грн. Мрія Микитася здійснилася трохи не так, як він планував. Він не наздогнав «Київміськбуд», його бізнес став частиною цієї компанії. 

Опубліковано в другому номері журналу Forbes (липень-серпень 2020)

Попередній слайд
Наступний слайд
Новий Forbes вже у продажу

Новий Forbes вже у продажу

Топ-100 приватних компаній | Кращі міста для бізнесу