З 24 лютого ринок комерційної нерухомості остаточно перетворився з ринку продавця на ринок покупця (орендаря). Це не єдина зміна. Війна та міграція бізнесів на захід уже впливають на якісні характеристики столичного ринку. А головне – ринок живе
У червні 2022 року ринок офісної нерухомості Києва почав показувати легкі ознаки пожвавлення. Компанії, які закрили офіси з початком бойових дій, на початку травня почали відновлювати роботу. Хто ці орендарі:
- компанії, які суттєво зменшили офісні площі;
- організували релокацію з територій, де велись бойові дії;
- вирішили змінити офіс (не домовились про лояльніші умови з власниками БЦ);
- скористались можливістю і змінили свій офіс на якісніший, оскільки ринок пропонує цікавіші пропозиції;
- компанії, які обʼєднали кілька офісів;
- і компанії, які, попри війну, демонстрували зростання і розширювались.
Вони обирали офісні простори з ремонтом і меблями, гарною локацією (поруч метро), облаштованими укриттями й розумінням того, що є об’єктом – під управлінням професійної команди, здатної в умовах ризиків забезпечити комфортні умови для роботи.
Лояльність власників БЦ і репутаційна складова почали відігравати ще більшу роль, аніж раніше. Важливі складові – цінова політика, гнучкі договірні умови, готовність адаптувати приміщення під вимоги орендаря.
Бізнес-центри, які на початку літа зрозуміли, що закінчення війни восени не варто чекати, а вакантність на ринку зростає надто швидко, почали давати знижки 50% і вище та уклали угоди з компаніями першої хвилі попиту (травень-липень). Ближче до осені почав зростати відсоток довгострокових договорів оренди (на 2–3 роки).
Офіси у блекаут
Після обстрілів критичної інфраструктури в жовтні різко зріс попит на коворкінги та офіси, які забезпечували безперебійне енергопостачання, інтернет, звʼязок та тепло. Мали чіткий план дій в умовах повного блекауту.
Основні запити формували компанії з командами від 5 до 60 осіб. Сфери абсолютно різні, але найбільша частка – IT- сегмент. Це могла бути як одна, так і кілька локацій. Протягом листопада та в грудні деякі коворкінги навіть почали підіймати ціни.
Зріс попит і на офісні приміщення як до 200 кв. м, так і понад 1000 кв. м. (таких запитів значно менше), а також на окремі будівлі.
На відміну від кризового періоду 2008 року, коли переважно відбувались міграції з дорожчих офісів у дешеві (з класу А у В, наприклад), на сьогодні більшість угод закриваються в БЦ з якісним ремонтом, меблями й, безумовно, добре підготовленими до можливих блекаутів.
Довгострокові контракти – це ризик у воєнний період, однак він нівелюється ціновою політикою та заощадженням коштів на ремонт, оскільки орендарі мали можливість знайти офіси з абсолютно новим ремонтом.
І що важливо: зараз цінова політика формується індивідуально під кожного орендаря залежно від статусу компанії, її надійності й відкритості.
У листопаді – грудні 2022-го зросла частка угод на період від 2 до 3 років (200–1000 кв. м). До того ж вони були укладені не за мінімальними ставками – орендарі шукали найкращі умови для безперебійної роботи офісу, якість приміщення, облаштоване укриття, відповідне комʼюніті.
Таких приміщень не так багато, і вони поступово вимиваються з ринку. Адже понад половина бізнес-центрів на сьогодні не готова до сучасних вимог ринку. Деякі планують адаптуватись уже в січні-лютому.
Хоча попит на ринку поступово зростає, він залишається низьким, порівнюючи з довоєнним. Просторі офіси з великими лаунж-зонами залишилися в минулому. Попит на приміщення без ремонту на сьогодні практично дорівнює нулю.
Але БЦ, які максимально адаптувались під сьогоденні потреби ринку, мають вакантність 7–15%.
Проте вакантність БЦ відчутно залежить від гнучкої цінової політики, яка індивідуально формується під кожного окремого клієнта. І в кожного БЦ вона своя.
Що по орендних ставках?
Діапазон базових (без урахування OPEX) орендних ставок, які пропонують БЦ на кінець 2022-го та на 2023 рік:
- Клас А: $10–$25+НДС (договірні на 2023-й $7–$19)
- Клас В+: $5,5–$18 +НДС(договірні на 2023-й $5,5)
- Клас В: $4–$10 +НДС
Для порівняння з груднем 2021 року
- Клас А: $17–$35+НДС
- Клас В+: $15–$30 +НДС
- Клас В: $6–$23
Під час укладання контрактів надаються індивідуальні знижки та обговорюються графіки зростання ставок. Наприклад:
- Ставка до кінця 2022 року, далі – на кожні пів року.
- Ставка на рік фіксована, далі – договірна.
- Ставка до 01.04.2023 – мінімальна, далі – договірна.
Чому такий широкий діапазон орендних ставок у межах одного класу? Він обґрунтований різнотипністю приміщень, рівнем адаптації до сучасних умов та ціновою політикою власників.
Після перемоги
У середньому орендні ставки зменшились удвічі. У деяких БЦ менше (до 25-40%), у деяких – значно більше.
Коли і як вони зростуть? Усе буде залежатиме від воєнної ситуації, динаміки звільнення окупованих територій і стану економіки.
Що ближче буде до перемоги, то активнішим ставатиме попит, повертатиметься більшість релокованих компаній, частково відновиться відкладений попит компаній, які планували розширення, очікується вихід на ринок України представництв міжнародних інвесторів.
Уже за пів року після перемоги прогнозується значне пожвавлення, яке супроводжуватиметься поступовим підвищенням орендних ставок.
Потенціал ринку як оренди, так і інвестицій в Україні великий. Значна частина офісного фонду морально застаріла й не відповідає сучасним вимогам. Подолати зростання вакантності в таких приміщеннях не допоможуть навіть низькі орендні ставки.
Ми спостерігатимемо вихід на ринок нових сучасних об’єктів, бізнес-парків із розвиненою інфраструктурою та гарантіями безпеки. За своїм форматом ринок Києва буде схожим на ринок Варшави. Створюватимуться нові масштабні мультиформатні проєкти, зросте попит з боку великих компаній на інвестування у власні офісні будівлі.
Зниження цін на якісну комерційну нерухомість не відбудеться, вона має найбільший попит навіть під час війни.
Собівартість будівництва зросла і ще зростатиме. Тому девелоперам немає сенсу продавати об’єкт за зниженими цінами в той час, коли побудувати новий буде набагато дорожче.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
