С 24 февраля рынок коммерческой недвижимости окончательно превратился с рынка продавца в рынок покупателя (арендатора). Это не единственное изменение. Война и миграция бизнесов на запад уже оказывают влияние на качественные характеристики столичного рынка. А главное – рынок жив
В июне 2022 года рынок офисной недвижимости Киева начал показывать легкие признаки оживления. Компании, закрывшие офисы с началом боевых действий, в начале мая начали возобновлять работу. Кто эти арендаторы:
- компании, существенно уменьшившие офисные площади;
- организовали релокацию с территорий, где велись боевые действия;
- решили сменить офис (не договорились о более лояльных условиях с владельцами БЦ);
- воспользовались возможностью и сменили свой офис на более качественный, поскольку рынок предлагает более интересные предложения;
- компании, объединившие несколько офисов;
- и компании, которые, несмотря на войну, демонстрировали рост и расширялись.
Они выбирали офисные просторы с ремонтом и мебелью, хорошей локацией (рядом метро), обустроенными укрытиями и пониманием того, что являются объектом – под управлением профессиональной команды, способной в условиях риска обеспечить комфортные условия для работы.
Лояльность владельцев БЦ и репутационная составляющая начали играть еще большую роль, чем раньше. Важные составляющие – ценовая политика, гибкие договорные условия, готовность адаптировать помещение под требования арендатора.
Бизнес-центры, которые в начале лета поняли, что окончания войны осенью не стоит ждать, а вакантность на рынке растет слишком быстро, начали давать скидки 50% и выше и заключили сделки с компаниями первой волны спроса (май-июль). Ближе к осени стал расти процент долгосрочных договоров аренды (на 2–3 года).
Офисы в блэкауте
После обстрелов критической инфраструктуры в октябре резко возрос спрос на коворкинги и офисы, которые обеспечивали бесперебойное энергоснабжение, интернет, связь и тепло. Имели четкий план действий в условиях полного блэкаута.
Основные запросы формировали компании с командами от 5 до 60 человек. Сферы совершенно разные, но самая большая доля – IT-сегмент. Это могла быть как одна, так и несколько локаций. В ноябре и в декабре некоторые коворкинги даже начали поднимать цены.
Вырос спрос и на офисные помещения как до 200 кв. м, так и более 1000 кв. м. (таких запросов гораздо меньше), а также на отдельные здания.
В отличие от кризисного периода 2008 года, когда преимущественно происходили миграции из более дорогих офисов в дешевые (из класса А в В, например), на сегодняшний день большинство сделок закрываются в БЦ с качественным ремонтом, мебелью и, безусловно, хорошо подготовленными к возможным блєкаутам.
Долгосрочные контракты – это риск в военный период, однако он нивелируется ценовой политикой и сбережением средств на ремонт, поскольку у арендаторов была возможность найти офисы с совершенно новым ремонтом.
И что немаловажно: сейчас ценовая политика формируется индивидуально под каждого арендатора в зависимости от статуса компании, ее надежности и открытости.
В ноябре – декабре 2022-го возросла доля сделок на период от 2 до 3 лет (200–1000 кв. м). К тому же они были заключены не по минимальным ставкам – арендаторы искали лучшие условия для бесперебойной работы офиса, качество помещения, обустроенное укрытие, соответствующее коммьюнити.
Таких помещений не так много, и они постепенно вымываются с рынка. Ведь более половины бизнес-центров на сегодняшний день не готовы к современным требованиям рынка. Некоторые планируют адаптироваться уже в январе-феврале.
Хотя спрос на рынке постепенно растет, он остается низким по сравнению с довоенным. Просторные офисы с большими лаунж-зонами остались позади. Спрос на помещение без ремонта на сегодняшний день практически равен нулю.
Но БЦ, максимально адаптировавшиеся под текущие потребности рынка, имеют вакантность 7–15%.
Однако вакантность БЦ существенно зависит от гибкой ценовой политики, которая индивидуально формируется под каждого отдельного клиента. И у каждого БЦ она своя.
Что по арендным ставкам?
Диапазон базовых (без учета OPEX) арендных ставок, которые предлагают БЦ на конец 2022-го и на 2023 год:
- Класс А: $10https://admin.forbes.ua/uk/articles/10711$25+НДС (договорные на 2023-й $7–$19)
- Класс В+: $5,5–$18 +НДС (договорные на 2023-й $5,5)
- Класс В: $4–$10 +НДС
Для сравнения с декабрем 2021 года
- Класс А: $17–$35+НДС
- Класс В+: $15–$30 +НДС
- Класс В: $6–$23
При заключении контрактов предоставляются индивидуальные скидки и обсуждаются графики роста ставок. К примеру:
- Ставка до конца 2022 года, далее – на каждые полгода.
- Ставка в год фиксированная, далее – договорная.
- Ставка до 01.04.2023 – минимальная, далее – договорная.
Почему так широкий диапазон арендных ставок в пределах одного класса? Он обоснован разнообразием помещений, уровнем адаптации к современным условиям и ценовой политикой владельцев.
После победы
В среднем арендные ставки уменьшились вдвое. У некоторых БЦ меньше (до 25-40%), у некоторых – гораздо больше.
Когда и как они возрастут? Все будет зависеть от военной ситуации, динамики освобождения оккупированных территорий и состояния экономики.
Чем ближе будет к победе, тем активнее будет становиться спрос, будут возвращаться большинство релокированных компаний, частично восстановится отложенный спрос компаний, планировавших расширение, ожидается выход на рынок Украины представительств международных инвесторов.
Уже через полгода после победы прогнозируется значительное оживление, которое будет сопровождаться постепенным повышением арендных ставок.
Потенциал рынка как аренды, так и инвестиций в Украине велик. Значительная часть офисного фонда морально устарела и не отвечает современным требованиям. Преодолеть рост вакантности в таких помещениях не помогут даже низкие арендные ставки.
Мы будем наблюдать выход на рынок новых современных объектов, бизнес-парков с развитой инфраструктурой и гарантиями безопасности. По своему формату рынок Киева будет похож на рынок Варшавы. Будут создаваться новые масштабные мультиформатные проекты, увеличится спрос со стороны крупных компаний на инвестирование в собственные офисные здания.
Снижение цен на качественную коммерческую недвижимость не произойдет, она пользуется наибольшим спросом даже во время войны.
Себестоимость строительства возросла и будет еще расти. Поэтому девелоперам нет смысла продавать объект по пониженным ценам в то время, когда построить новый будет гораздо дороже.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
