Офісні центри в Києві стоять напівпустими. /Shutterstock
Категорія
Компанії
Дата

Гнучкі мимоволі. Офісні центри в Києві знову напівпорожні. Як їхні власники відчайдушно намагаються залучити клієнтів

Офісні центри в Києві стоять напівпустими. Фото Shutterstock

Офісний ринок переживає другу поспіль кризу. Проте цей шторм потужніший за ковідний. Деякі гравці вже втратили до 40% орендарів, а дисконт на їхнє приміщення сягнув 50%.

Forbes Україна випустив новий номер друкованого журналу. В ньому майже два десятки ексклюзивних матеріалів. Придбати журнал з безкоштовною доставкою можна за цим посиланням.

У грудні 2022-го найбільша в країні мережа бізнес-центрів Forum Group почала розробляти нову послугу – коворкінги, які будуть функціонувати за принципом мережевих спортклубів. Орендарі зможуть два-три дні працювати в open space у різних бізнес-центрах по всьому Києву. Це має залучити до Forum компанії, які знімають офіси без генераторів.

Бути гнучкими Forum Group, у якої 11 бізнес-центрів, змусила повномасштабна війна. Через неї частина орендарів повністю або частково відмовляються від офісів. 

Вакантність, тобто частина вільних площ, у бізнес-центрах Києва становить 40%, каже президент консалтингової компанії «Українська торгова гільдія» (UTG) Вадим Непосєдов. Це майже в 3,5 раза більше, ніж наприкінці 2021-го. У нових бізнес-центрах ще гірші показники: там 70–90% вільних офісів, каже директор Aurora Development Надія Шевченко

Найбільш очевидний крок – робити знижки на орендну плату. Зараз дисконт досяг 50%, каже Непоседов. Допомагає не дуже. Що ще роблять бізнес-центри, щоб залучити орендарів?

COVID та повномасштабна війна

До великої війни галузь офісної нерухомості підійшла не в кращому стані. Два роки ковідних карантинних обмежень вдарили по доходності бізнес-центрів. Компанії-орендарі переводили співробітників на віддалену роботу та відмовлялися від офісів. Орендні ставки в офісних центрах класу А впали на 10–13%, а вакантність виросла з 7% до 11,5%, свідчать дані «Colliers International Україна». 

В перші місяці повномасштабної війни офісні центри стояли пустими, каже директор БЦ Senator Олена Букало. Життя до них почало повертатися в травні, після того як українські військові звільнили Київщину, Сумщину та Чернігівщину. 

За ці місяці простою власники бізнес-центрів орендної платні не брали або робили дисконти. Коли власники спробували хоч трохи підняти «військову» плату, орендарі почали розривати договори та зʼїжджати з офісів.

В травні розривання договорів стали масовими, каже гендиректор Aurora Development Надія Шевченко. 

Початок ділового сезону трохи пожвавив ситуацію в офісній нерухомості. До цього додалися обстріли з боку РФ української критичної інфраструктури. Орендарі почали повертатися до офісних центрів, обладнаних генераторами, за можливістю працювати з увімкненою електрикою. За словами комерційної директорки Dragon Capital Property Management Наталії Кравець, перш за все це IT-компанії, чиї співробітники до цього працювали віддалено. Зросла й відвідуваність бізнес-центрів. Зокрема, наприкінці листопада відвідуваність Senator збільшилась на 45%.

Більше за все виграли офісні центри, які змогли забезпечити безперебійне енергопостачання, інтернет, звʼязок та тепло, каже Шевченко. «Основні запити формували компанії для команд від пʼяти до 60 чоловік, – каже вона, – Це могла бути як одна, так і кілька локацій». За її інформацією, упродовж листопада та в грудні деякі коворкінги навіть почали піднімати ціни. 

Попри це багато компаній або суттєво скорочують офіси, або консервують їх, каже Кравець. Останній варіант означає, що працівники не ходять в офіси, але компанія сплачує мінімальну оренду. 

з особистого архіву

У грудні 2022-го найбільша в країні мережа бізнес-центрів Forum Group Володимира Школьника почала розробляти нову послугу – коворкінги, які будуть функціонувати за принципом мережевих спортклубів Фото з особистого архіву

Як рятують бізнес офісні центри

Основні орендарі офісних просторів Forum Group – міжнародні та IT-компанії. Залучати організації такого рівня було цілеспрямованою політикою компанії протягом двох десятків років. Це додавало більшої стійкості бізнесу, розповідає Forbes членкиня Наглядової ради Forum Group Ірина Школьник.

Проте після початку великої війни саме міжнародні та IT-компанії почали відмовлятися від офісів. Основні причини – евакуація працівників до інших міст та країн або оптимізація витрат. 

Щоб заповнити вільні площі, Школьник вирішила здавати офіси менш помітним на ринку компаніям. «Зараз форс-мажорна ситуація», – говорить вона. За словами Школьник, такі орендарі заходять в нові офіси лише через високі дисконти на оренду. 

Ще одна вимога часу – автономність офісних обʼєктів. Базовий набір воєнного часу – генератори, запаси води та біотуалети на випадок блекауту. Приміром, Dragon Capital облаштував укриття, в яких працівники офісів не лише перечікують повітряні тривоги, а й можуть безперебійно працювати. У портфелі Dragon Capital 14 бізнес-центрів, серед яких Horizon Park, Viking та інші. «Це дозволило нам не отримати катастрофічні показники з вакантності», – каже Кравець. Ще одна вимога орендарів під час війни – можливість заночувати в офісі.

Senator на генераторах вдалося заощадити – бізнес-центр мав один до війни та планує купити ще. У офісах Forum Group облаштовують дитячу кімнату та приміщення з розетками, де будь-хто може підзаряджати ноутбуки та іншу техніку.

Що далі? У найскладнішій ситуації – офісні будівлі, які були введені в експлуатацію під час COVID. Таких у 2021-му на ринку зʼявилося 155 000 кв. м. Це до десятка повноцінних бізнес-центрів, підрахували Colliers International Україна. Приміром, у Forum Group дві такі будівлі – Infinity та City Garden. У них висока вакантність – 80% та 50% відповідно. Щоб здати ці приміщення, Школьник планує робити в них ремонти за власні гроші.

Така модель ефективна, оскільки в орендарів немає часу робити ремонти та купувати для них меблі. «Люди хочуть заїхати й працювати», – пояснює Кравець. І каже, що за останній місяць їй уже вдалося здати в оренду понад 10 000 кв. м. Щоб мати офіси з ремонтами, її бізнес-центри викуповували, приміром, меблі, у колишніх орендарів.

Матеріали по темі
Попередній слайд
Наступний слайд
Новий випуск Forbes Ukraine

Замовляйте з безкоштовною кур’єрською доставкою по Україні