Категорія: Гроші
Дата: 26 жовтня 2022 11:14

Нерухомість – зірка серед інвестицій у довоєнній Україні. Що відбувається з ринком зараз

Forbes

3 хв читання

Забудовники поступово відновлюють будівництво, але покупці не поспішають інвестувати свої кошти в «цеглу та бетон». Чи варто під час війни вкладати кошти в нерухомість? Фото Олег Тоцький/Shutterstock

Забудовники поступово відновлюють будівництво, але покупці не поспішають інвестувати свої кошти в «цеглу та бетон». Чи варто під час війни вкладати кошти в нерухомість? Якщо так, то в яку?

Дефіцит житла в Україні, що склався через війну, становить не менше 50 млн кв. м, оцінює президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе. На відбудову потрібно 5–6 років.

Чи є через це попит на нерухомість? «На початку вересня було лише 7–10% від довоєнного рівня», – каже співзасновник та керівний партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов.

У регіонах, де не ведуться бойові дії, забудовники намагаються відновлювати будівництво. У першу чергу завершують уже розпочаті житлові комплекси, щоб виконати зобов’язання перед покупцями-інвесторами. Тоді як плани з будівництва нових ЖК переважно згортаються.

Активні роботи у вересні велись на двох третинах київських будівельних майданчиків, порахувала компанія ЛУН. У реальності ж ситуація гірша: активно будується лише один із трьох обʼєктів, зазначає на умовах анонімності співрозмовник із київської будівельної компанії. «Всім бракує коштів», – констатує він.

Чи варто інвестувати в нерухомість, враховуючи всі ризики?

Новобудови без покупців

Потенційні недобудови – суттєва проблема. «Купувати нерухомість у забудовника тепер – фактично кредитувати його», – каже заступник голови ради Професійної асоціації учасників ринків капіталу та деривативів (ПАРД) Олександр Куликов.

Кількість інвестиційних угод на первинному ринку житла на кінець 2021 року становила близько 50–55% від їх загальної кількості, оцінює Семенцов з INSPI Development. Приблизно третина покупців вкладали кошти в придбання двох і більше квартир з метою подальшого продажу. Зараз ця категорія фактично зникла.

У грудні 2021 року ціни на нерухомість в Україні досягли семирічного максимуму. За рік середня ціна квадратного метра в новобудовах Києва зросла більш ніж на 25% у гривні (з 27 700 до 34 700) і на 32% у доларах (з $980 до $1290 за кв. м). А попит на нерухомість у мегаполісах перевищував пропозицію.

До війни інвестиції в «котлован» за 3–4 роки приносили дохідність у 30–50%, або 7–10% на рік, вказує засновник First Kyiv Investment Club Іван Компан. «Зараз така дохідність не покриває нинішні ризики», – вважає він.

Відсутність коштів змушує забудовників «працювати» з цінами. З одного боку, на них впливає девальвація гривні та подорожчання будматеріалів (25–40% за пів року), каже директор із маркетингу компанії City One Development Дмитро Новіков. З іншого – компанії готові надавати знижки. Дисконт від довоєнної ціни може сягати щонайменше 15–20%, говорить Семенцов з INSPI Development.

На яку нерухомість є попит

Попит на вторинному ринку вищий, ніж на «первинці», але угод також не так багато. Покупці сподіваються на значні знижки, тоді як власники житла не готові до суттєво менших цін.

У тренді – нерухомість готельного чи апарт-типу у західних областях, розповідає фінансовий радник iPlan.ua Любомир Остапів. «Це так звана дохідна нерухомість, яка дає певний гривневий потік та 5–10% річних», – каже він.

Інший нестандартний приклад – проєкт «Промприлад. Реновація», який продовжує будівництво офісних приміщень за кошти інвесторів (можна вкладати від 50 000 грн). «Це якісна нерухомість у центрі Івано-Франківська», – говорить Остапів. Проєкт отримав уже 100 запитів на релокацію від українських підприємств і планує до кінця 2022 року ввести в експлуатацію додатково від 12 000 до 24 000 кв. м приміщень.

«Коли закінчиться війна, ціни на нерухомість можуть піти вгору, – говорить керівник аналітичного відділу Concorde Capital Олександр Паращій. – Але це навряд чи відбуватиметься швидко, буму можна чекати, хіба що коли відновиться ринок іпотеки».

Пільгова іпотека допоможе

Нова державна іпотечна програма для окремих категорій громадян стартувала 1 жовтня. Ставки – 3–7% річних. За умов ефективного впровадження вона може дати певний поштовх ринку, вважає Семенцов із INSPI Development, але переважно в західних областях України.

«Про «прорив» не йдеться, – каже він. – Зростання попиту може скласти додаткових 2–3%». На його думку без «ін’єкції» спеціальних державних програм із кредитування як девелоперів, так і покупців, первинний ринок відновлюватиметься досить повільно.

Що так «єОселя» та як працює програма

(Натисніть «Читати більше», щоб відкрити повний текст)

Щоб спростити отримання пільгової іпотеки, уряд запустив програму «єОселя», яка дає можливість оформити заявку на кредит через портал «Дія».

Програма поки що функціонує в тестовому режимі, зазначають у Мінекономіки. Перший кредит під 3% через «Ощадбанк» отримала правоохоронниця з Чернігова.

Подати заявку на отримання пільгового іпотечного кредиту строком до 20 років за ставкою 3% можуть:

кадрові військовослужбовці ЗСУ, Національної гвардії, працівники інших силових відомств, поліцейські, а також члени їхніх сімей;
медичні працівники закладів охорони здоров’я державної або комунальної форми власності;
педагоги закладів освіти державної або комунальної форми власності;
науковці.

З 2023-го уряд планує впровадити наступний етап «єОселі». Важлива умова другого етапу – більш висока ставка (7%) та обовʼязковий перший внесок від 20% від вартості житла.

Матеріали по темі