Категория: Компании
Дата: 21 декабря 2022 11:59

Гибкие поневоле. Офисные центры в Киеве снова полупустые. Как их владельцы отчаянно пытаются привлечь клиентов

Ната Штука

Forbes

3 хв читання

Офисные центры в Киеве стоят полупустыми. Фото Shutterstock

Офисный рынок переживает второй подряд кризис. Однако этот шторм мощнее ковидного. Некоторые игроки потеряли до 40% арендаторов, а дисконт на их помещение достиг 50%.

В декабре 2022-го крупнейшая в стране сеть бизнес-центров Forum Group начала разрабатывать новую услугу – коворкинги, которые будут функционировать по принципу сетевых спортклубов. Арендаторы смогут два-три дня работать в open space в разных бизнес-центрах по всему Киеву. Это должно привлечь к компании Forum, которые снимают офисы без генераторов.

Быть гибкими Forum Group, у которой 11 бизнес-центров, заставила полномасштабная война. Из-за нее часть арендаторов полностью или частично отказываются от офисов.

Вакантность, то есть часть свободных площадей, в бизнес-центрах Киева составляет 40%, говорит президент консалтинговой компании Украинская торговая гильдия (UTG) Вадим Непоседов. Это почти в 3,5 раза больше, чем в конце 2021 года. В новых бизнес-центрах еще хуже показатели: там 70–90% свободных офисов, говорит директор Aurora Development Надежда Шевченко

Наиболее очевидный шаг – делать скидки на арендную плату. В настоящее время дисконт достиг 50%, говорит Непоседов. Помогает не очень. Что еще делают бизнес-центры для привлечения арендаторов?

COVID и полномасштабная война

К большой войне отрасль офисной недвижимости подошла не в лучшем состоянии. Два года ковидных карантинных ограничений ударили по доходности бизнес-центров. Компании-арендаторы переводили сотрудников на отдаленную работу и отказывались от офисов. Арендные ставки в офисных центрах класса А упали на 10–13%, а вакантность выросла с 7% до 11,5%, свидетельствуют данные «Colliers International Украина».

В первые месяцы полномасштабной войны офисные центры пустовали, говорит директор БЦ Senator Елена Букало. Жизнь в них начала возвращаться в мае, после того как украинские военные освободили Киевщину, Сумщину и Черниговщину.

За эти месяцы простоя владельцы бизнес-центров арендной платы не брали или делали дисконты. Когда владельцы попытались хоть чуть-чуть поднять «военную» плату, арендаторы начали разрывать договоры и съезжать из офисов.

В мае разрыв договоров стал массовым, говорит гендиректор Aurora Development Надежда Шевченко.

Начало делового сезона немного оживило ситуацию в офисной недвижимости. К этому добавились обстрелы со стороны РФ украинской критической инфраструктуры. Арендаторы начали возвращаться в офисные центры, оборудованные генераторами, по возможности работать с включенным электричеством. По словам коммерческого директора Dragon Capital Property Management Натальи Кравец, прежде всего это IT-компании, чьи сотрудники до этого работали отдаленно. Выросла и посещаемость бизнес-центров. В частности, в конце ноября посещаемость Senator увеличилась на 45%.

Больше всего выиграли офисные центры, которые смогли обеспечить бесперебойное энергоснабжение, интернет, связь и тепло, говорит Шевченко. «Основные запросы формировали компании для команд от пяти до 60 человек, – говорит она, – это могла быть как одна, так и несколько локаций». По ее информации, на протяжении ноября и в декабре некоторые коворкинги даже начали поднимать цены.

Несмотря на это, многие компании либо существенно сокращают офисы, либо консервируют их, говорит Кравец. Последний вариант означает, что работники не ходят в офисы, но компания платит минимальную аренду.

Как спасают бизнес офисные центры

Основные арендаторы офисных пространств Forum Group – международные и IT-компании. Привлекать организации такого уровня было целенаправленной политикой компании в течение двух десятков лет. Это придавало большую устойчивость бизнесу, рассказывает Forbes член Наблюдательного совета Forum Group Ирина Школьник.

Однако после начала войны именно международные и IT-компании начали отказываться от офисов. Основные причины – эвакуация работников в другие города и страны либо оптимизация расходов.

Чтобы заполнить свободные площади, Школьник решила сдавать офисы менее заметным на рынке компаниям. «Сейчас форс-мажорная ситуация», – говорит она. По словам Школьник, такие арендаторы заходят в новые офисы только из-за высоких дисконтов на аренду.

Еще одно требование времени – автономность офисных объектов. Базовый набор военного времени – генераторы, запасы воды и биотуалеты на случай блекаута. К примеру, Dragon Capital обустроил укрытия, в которых сотрудники офисов не только пережидают воздушные тревоги, но могут бесперебойно работать. В портфеле Dragon Capital 14 бизнес-центров, среди которых Horizon Park, Viking и другие. «Это позволило нам не получить катастрофические показатели по вакантности», – говорит Кравец. Еще одно требование арендаторов во время войны – возможность заночевать в офисе.

Senator на генераторах удалось сэкономить – у бизнес-центра был один до войны и планирует купить еще. В офисах Forum Group обустраивают детскую комнату и помещение с розетками, где любой может подзаряжать ноутбуки и другую технику.

Что дальше? В самой сложной ситуации – офисные здания, которые были введены в эксплуатацию во время COVID. Таких в 2021 году на рынке появилось 155 000 кв. м. Это до десятка полноценных бизнес-центров, подсчитали Colliers International Украина. К примеру, у Forum Group два таких здания – Infinity и City Garden. У них высокая вакантность – 80% и 50% соответственно. Чтобы сдать эти помещения, Школьник планирует делать в них ремонт за собственные деньги.

Такая модель эффективна, поскольку у арендаторов нет времени делать ремонты и покупать для них мебель. «Люди хотят заехать и работать», – объясняет Кравец. И говорит, что за последний месяц ей удалось сдать в аренду более 10 000 кв. м. Чтобы иметь офисы с ремонтами, ее бизнес-центры выкупали, например, мебель у бывших арендаторов.

Материалы по теме