Офисные центры в Киеве стоят полупустыми. /Shutterstock
Категория
Компании
Дата

Гибкие поневоле. Офисные центры в Киеве снова полупустые. Как их владельцы отчаянно пытаются привлечь клиентов

Офисные центры в Киеве стоят полупустыми. Фото Shutterstock

Офисный рынок переживает второй подряд кризис. Однако этот шторм мощнее ковидного. Некоторые игроки потеряли до 40% арендаторов, а дисконт на их помещение достиг 50%.

Як мотивувати команду не збавляти темп у надскладних умовах? Дізнайтесь 25 квітня на форумі «Надлюди» від Forbes. Купуйте квиток за посиланням!

В декабре 2022-го крупнейшая в стране сеть бизнес-центров Forum Group начала разрабатывать новую услугу – коворкинги, которые будут функционировать по принципу сетевых спортклубов. Арендаторы смогут два-три дня работать в open space в разных бизнес-центрах по всему Киеву. Это должно привлечь к компании Forum, которые снимают офисы без генераторов.

Быть гибкими Forum Group, у которой 11 бизнес-центров, заставила полномасштабная война. Из-за нее часть арендаторов полностью или частично отказываются от офисов.

Вакантность, то есть часть свободных площадей, в бизнес-центрах Киева составляет 40%, говорит президент консалтинговой компании Украинская торговая гильдия (UTG) Вадим Непоседов. Это почти в 3,5 раза больше, чем в конце 2021 года. В новых бизнес-центрах еще хуже показатели: там 70–90% свободных офисов, говорит директор Aurora Development Надежда Шевченко

Наиболее очевидный шаг – делать скидки на арендную плату. В настоящее время дисконт достиг 50%, говорит Непоседов. Помогает не очень. Что еще делают бизнес-центры для привлечения арендаторов?

COVID и полномасштабная война

К большой войне отрасль офисной недвижимости подошла не в лучшем состоянии. Два года ковидных карантинных ограничений ударили по доходности бизнес-центров. Компании-арендаторы переводили сотрудников на отдаленную работу и отказывались от офисов. Арендные ставки в офисных центрах класса А упали на 10–13%, а вакантность выросла с 7% до 11,5%, свидетельствуют данные «Colliers International Украина».

В первые месяцы полномасштабной войны офисные центры пустовали, говорит директор БЦ Senator Елена Букало. Жизнь в них начала возвращаться в мае, после того как украинские военные освободили Киевщину, Сумщину и Черниговщину.

За эти месяцы простоя владельцы бизнес-центров арендной платы не брали или делали дисконты. Когда владельцы попытались хоть чуть-чуть поднять «военную» плату, арендаторы начали разрывать договоры и съезжать из офисов.

В мае разрыв договоров стал массовым, говорит гендиректор Aurora Development Надежда Шевченко.

Начало делового сезона немного оживило ситуацию в офисной недвижимости. К этому добавились обстрелы со стороны РФ украинской критической инфраструктуры. Арендаторы начали возвращаться в офисные центры, оборудованные генераторами, по возможности работать с включенным электричеством. По словам коммерческого директора Dragon Capital Property Management Натальи Кравец, прежде всего это IT-компании, чьи сотрудники до этого работали отдаленно. Выросла и посещаемость бизнес-центров. В частности, в конце ноября посещаемость Senator увеличилась на 45%.

Больше всего выиграли офисные центры, которые смогли обеспечить бесперебойное энергоснабжение, интернет, связь и тепло, говорит Шевченко. «Основные запросы формировали компании для команд от пяти до 60 человек, – говорит она, – это могла быть как одна, так и несколько локаций». По ее информации, на протяжении ноября и в декабре некоторые коворкинги даже начали поднимать цены.

Несмотря на это, многие компании либо существенно сокращают офисы, либо консервируют их, говорит Кравец. Последний вариант означает, что работники не ходят в офисы, но компания платит минимальную аренду.

из личного архива

В декабре 2022-го крупнейшая в стране сеть бизнес-центров Forum Group Владимира Школьника начала разрабатывать новую услугу – коворкинги, которые будут функционировать по принципу сетевых спортклубов Фото из личного архива

Как спасают бизнес офисные центры

Основные арендаторы офисных пространств Forum Group – международные и IT-компании. Привлекать организации такого уровня было целенаправленной политикой компании в течение двух десятков лет. Это придавало большую устойчивость бизнесу, рассказывает Forbes член Наблюдательного совета Forum Group Ирина Школьник.

Однако после начала войны именно международные и IT-компании начали отказываться от офисов. Основные причины – эвакуация работников в другие города и страны либо оптимизация расходов.

Чтобы заполнить свободные площади, Школьник решила сдавать офисы менее заметным на рынке компаниям. «Сейчас форс-мажорная ситуация», – говорит она. По словам Школьник, такие арендаторы заходят в новые офисы только из-за высоких дисконтов на аренду.

Еще одно требование времени – автономность офисных объектов. Базовый набор военного времени – генераторы, запасы воды и биотуалеты на случай блекаута. К примеру, Dragon Capital обустроил укрытия, в которых сотрудники офисов не только пережидают воздушные тревоги, но могут бесперебойно работать. В портфеле Dragon Capital 14 бизнес-центров, среди которых Horizon Park, Viking и другие. «Это позволило нам не получить катастрофические показатели по вакантности», – говорит Кравец. Еще одно требование арендаторов во время войны – возможность заночевать в офисе.

Senator на генераторах удалось сэкономить – у бизнес-центра был один до войны и планирует купить еще. В офисах Forum Group обустраивают детскую комнату и помещение с розетками, где любой может подзаряжать ноутбуки и другую технику.

Что дальше? В самой сложной ситуации – офисные здания, которые были введены в эксплуатацию во время COVID. Таких в 2021 году на рынке появилось 155 000 кв. м. Это до десятка полноценных бизнес-центров, подсчитали Colliers International Украина. К примеру, у Forum Group два таких здания – Infinity и City Garden. У них высокая вакантность – 80% и 50% соответственно. Чтобы сдать эти помещения, Школьник планирует делать в них ремонт за собственные деньги.

Такая модель эффективна, поскольку у арендаторов нет времени делать ремонты и покупать для них мебель. «Люди хотят заехать и работать», – объясняет Кравец. И говорит, что за последний месяц ей удалось сдать в аренду более 10 000 кв. м. Чтобы иметь офисы с ремонтами, ее бизнес-центры выкупали, например, мебель у бывших арендаторов.

Материалы по теме

Вы нашли ошибку или неточность?

Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.

Исправить
Предыдущий слайд
Следующий слайд
Новый выпуск Forbes Ukraine

Заказывайте с бесплатной курьерской доставкой по Украине