Ольга и Сергей Пилипенко /Александр Чекменев
Категория
Компании
Дата

Группа «Ковальська» инвестирует более $100 млн в офисную недвижимость. Что толкает ее против ветра?

Ольга и Сергей Пилипенко Фото Александр Чекменев

Обычный день Сергея Пилипенко, 39, совладельца и СЕО крупнейшего в Украине производителя бетона и стройматериалов ПСГ «Ковальська», начинается в 6:20. Трижды в неделю – тренажерный зал, трижды – бег. Деловые звонки начинаются еще по пути в спортзал GYMMAXX. С ноября 2020-го Пилипенко управляет компанией из просторного кабинета в БЦ «Торонто» на Большой Васильковской. За возможность базироваться в топовом столичном бизнес-центре в мае 2018 года «Ковальська» заплатила Альфа Банку $14 млн. После завершения ремонта, который длился полтора года, в купленную девятиэтажку площадью 7500 кв. м заселились 200 сотрудников главного офиса

📲 45 секунд – на один пост, 20 хвилин на день, щоб дізнатися головні економічні та бізнесові новини. Підписуйтеся на Telegram-канал Forbes Ukraine, щоб економити час.

«Классное место очень сильно вдохновляет людей, – говорит Сергей Пилипенко, демонстрируя минималистичный дизайн окружающего лофта. – Теперь сможем реализовывать планы намного эффективнее». Раньше управляющая компания располагалась в пятиэтажке на Панаса Мирного, 4. Размеры старого офиса, по словам Пилипенко, не соответствовали масштабам компании – новое здание искали почти пять лет. 

Дизайн офиса заказали у модного архитектора Эмиля Дервиша. Руководила проектом директор по стратегии и развитию ПСГ «Ковальська» Ольга Пилипенко, 39, жена Сергея. Маркетолог по образованию, ранее она никогда не работала по специальности, занимаясь воспитанием двоих сыновей. Помимо стратегии Ольга отвечает в компании за HR и продвижение бренда. «Умная, творческая, умеет обернуть бизнес-механизмы в красивую обертку», – отзывается о ней бывший топ-менеджер компании, который просил не упоминать его имени в статье. 

Покупка «Торонто» стала первой крупной сделкой группы «Ковальська» на рынке коммерческой недвижимости. «Кстати, могли б сейчас разговаривать в другой башне», – говорит Пилипенко указывая на соседнее здание. Почти договорились с бывшим владельцем, VS Energy, но за два дня до подписания договора здание выкупил Dragon Capital Томаша Фиалы. Пилипенко не жалеет о сорвавшейся сделке. «Расположение одинаково удачное, но там затраты на ремонт и переоборудование были бы существенно выше», – говорит Сергей. 

«Ковальська» выросла из завода железобетонных изделий №3, который поставлял свою продукцию муниципальному холдингу «Киевгорстрой». После смерти в 1993 году последнего директора ЗЖБК №3 Светланы Ковальской предприятие переименовали в ее честь. А еще через два года главный инженер предприятия Александр Пилипенко вместе с двумя коллегами выкупил контрольный пакет у трудового коллектива. По данным «СПАРК-Интерфакс», на отца (Александра) и сына (Сергея) Пилипенко записано по 33% компании. Два других основателя, Владимир Суруп и Николай Суботенко, владеют долями в 17,3% и 16,7% соответственно. Суруп выполняет функции технического директора, Суботенко входит в наблюдательный совет. 

Получив контроль над заводом, Пилипенко с партнерами счастливо избежали судьбы других предприятий строительной промышленности, не переживших гиперинфляцию и необязательность потребителей 90-х. «Многие поставщики отпускали продукцию без оплаты, под гарантии, – рассказывает Александр Пилипенко, 65. – Как результат – долги, перебои и остановка поставок, а затем и банкротство». 

В начале нулевых «Ковальська» купила гранитный карьер и бетонный завод. Первый обеспечивал производство дефицитным щебнем, второй позволил нарастить производство и расширить номенклатуру продуктов. Всю прибыль направляли на развитие. «До 2015 года о выплате дивидендов не было речи», – говорит Пилипенко-старший.

В результате «Ковальська» стала крупнейшим в Украине производителем стройматериалов с полным циклом и штатом 4600 сотрудников. Среди активов два гранитных карьера, заводы по производству железобетона, газоблока, сухих смесей и красок, тротуарной плитки, девелоперский и логистический бизнес. Оборот группы в 2020 году вырос на 25%, до 7,5 млрд грн. Операционная прибыль – 900 млн грн.

«Ковальська» известна в первую очередь как бренд стройматериалов, говорит основательница сообщества девелоперов URE Club Ольга Соловей. Компания превосходит конкурентов по качеству продукта, количеству заводов и скорости доставки, отмечает директор по производству SAGA Development Игорь Райков. 50% бетона, который использует его компания, – от группы «Ковальська». По оценкам участников рынка, опрошенных Forbes, группа обеспечивает не менее половины от 400 000 кубометров бетона, ежемесячно потребляемых на киевских стройках. 

Александр Чекменев

Сергей Пилипенко, совладелец и СЕО крупнейшего в Украине производителя бетона и стройматериалов ПСГ «Ковальська». Фото Александр Чекменев

«Хотим изменить немного плоское восприятие, – говорит Сергей Пилипенко. – Консолидируем все направления под одним брендом и пытаемся донести, что «Ковальська» – это намного больше, чем бетон». Ультрасовременное здание центрального офиса на Большой Васильковской – часть большой трансформации, которую затеяли Сергей и Ольга Пилипенко. 

Основной акцент сделали на развитии девелоперского направления. Строительство генерирует 30% доходов группы, производство стройматериалов – 70%. Акционеры рассчитывают нарастить долю девелопмента до 60–70% в течение пяти лет.

За 18 лет на рынке «Ковальська Нерухомість» заработала репутацию надежного и качественного застройщика, вовремя сдающего свои объекты. Но без особых новаторских идей в архитектуре и инженерии. «Действовали по принципу «сделать несложный проект, быстро построить и продать», – характеризует тактику группы во времена строительного бума 2000-х основатель коммуникационной платформы для девелоперов RED Community Татьяна Шульга. В портфеле застройщика 26 жилых комплексов общей площадью 726 000 кв. м. «В основном это стандартные постсоветские высотки в сегменте эконом-плюс», – добавляет она. 

«Шли в масс-маркет», – соглашается Сергей Пилипенко. Девелопмент всегда был дополнением к основному бизнесу. Сергей несколько лет убеждал отца пересмотреть консервативные подходы. «Приходил с какой-то идеей, а я воспринимал ее в штыки, – вспоминает Александр Пилипенко. – Например, предлагал новые решения по благоустройству или другой фасад для здания. Но, «переспав» с этой мыслью день-другой, понимаешь: он ведь прав. Это нужно было внедрять еще вчера».

Собственные девелоперские проекты помогают группе «Ковальська» загрузить производство дополнительными заказами. «Они имеют маржу и на бетоне, и на строительстве», – характеризует эту бизнес-модель совладелец девелоперской компании UDP Василий Хмельницкий. «Win-win на всей цепочке», – добавляет Ольга Пилипенко. 

В девелопменте выше прибыль и шире возможности. «Какой бы сильный ни был бренд у производителя стройматериалов, если он хочет увеличить объемы, то вынужден двигаться вниз по цене, снижая маржинальность, – объясняет Ольга Соловей. – А в девелоперском бизнесе легко увеличить маржинальность за счет хорошей проработки бренда, качественных проектов». 

Вложения с лихвой окупаются, если у вас есть интересный проект и хорошая репутация. «Затраты на красивую современную архитектуру, благоустройство и озеленение занимают в себестоимости квадратного метра несколько долларов, – рассуждает Соловей. – Но потом их можно продавать, условно, на $100 дороже». Средняя прибыльность проектов по строительству жилья варьируется в диапазоне 25–75%, говорит Сергей Пилипенко. 

Три года назад Пилипенко-старший отошел от управления, полностью передав «операционку» сыну. «Был разговор, когда я прямо сказал отцу: я уже не буду в тени. Не буду больше вторым номером», – говорил в интервью Young Business Club Сергей Пилипенко. После этого разговора Александр Пилипенко оставил за собой стратегический контроль и общую координацию группы. «Решил, что в компании должен быть один центр принятия решений», – говорит он. 

Инфографика Леонид Лукашенко

Инфографика Леонид Лукашенко

Человек максимально продуктивен в созидании на протяжении примерно 25 лет профессиональной деятельности, полагает Пилипенко-старший. После этого активность снижается. «Я отдаю себе отчет, что не могу генерировать сегодня идеи, которые будут востребованы через 5–10 лет. Это прерогатива молодых. Надо выстраивать перспективу, а не надувать щеки», – говорит он. 

Изменения не остались незамеченными на рынке. «Компания стала публичней и агрессивней», – говорит Соловей. Меняться заставил рынок. Квартиры от ПСГ «Ковальська» стали хуже продаваться. «Появилось множество проектов качественно другого уровня, усилилась конкуренция», – объясняет Сергей Пилипенко. Клиентам разонравились стандартные панельки старого формата. Оставалось либо ввязываться в ценовые войны, либо предложить качественно новый продукт. 

«Решили, что хотим делать проекты с дополнительной ценностью для потребителя, – говорит Пилипенко-младший. – Закладываем в них интересные архитектурные и экорешения, наполняем внутренней инфраструктурой». Ольга характеризует изменения как переход от продуктоориентированного подхода к клиентоориентированному. 

Девелоперское направление выделили в независимую структуру. Команду расширили с 15 человек до 80 и поселили на Печерске – в старом здании центрального офиса. В 2022-м штат должен вырасти до 120 человек. 

«Ковальська» перезапустила маркетинг и развивает личный бренд Сергея Пилипенко, который начал выступать фронтменом группы в публичном пространстве. «Успешные застройщики стараются персонифицировать бренд, – говорит Соловей. – Личная ответственность и репутация собственника конвертируются в дополнительное доверие клиентов». 

За последние пару лет «Ковальська Нерухомість» представила несколько проектов, дающих представление о том, какие здания хочет строить компания. Флагманский проект в жилой недвижимости – 31Z. Это дом комфорт-класса на 134 квартиры, который появится рядом с озером Позняки на левом берегу Днепра. Проект заказали в архитектурно-креативном агентстве 2Storm. Особенности формата: среднеэтажная застройка, панорамные окна, нетиповая планировка, подземный паркинг, лобби с лаунж-зоной, закрытый для автомобилей внутренний двор с зеленой зоной для отдыха и детской площадкой. 

Продажи еще не стартовали, но ажиотаж уже чувствуется. Средняя цена на квадратный метр комфорт-класс в Киеве – $830, «Ковальська» будет продавать дороже. «Мы ищем нашего покупателя, который хочет дополнительную ценность, а не просто квадратные метры в коробке», – говорит Сергей Пилипенко. Ольга добавляет, что количество заявок на покупку превышает количество квартир. «На этом же участке можно было поставить порядка 250 квартир, – говорит она. – Но мы осознанно на это не идем, потому что хотим делать привлекательные объекты».

Второе направление для экспансии – офисная недвижимость. Компания построит пять зданий в бизнес-парке Unit.City Василия Хмельницкого за $70 млн. На этом проекте «Ковальська» хочет обкатать новые решения для будущих проектов: трехмерное проектирование BIM, энергоэффективные технологии, современные инженерные подходы. «В новых объектах мы фокусируемся на коммуникациях, вентиляции, кондиционировании, увлажнении воздуха», – говорит Ольга Пилипенко. «Цель – построить «умное здание» по стандартам, которые задают новую планку на рынке», – добавляет финансовый директор группы «Ковальська» Игорь Суботенко. После завершения строительства помещения продадут или сдадут в аренду. 

Александр Чекменев

Ольга Пилипенко, заместитель генерального директора ПСГ «Ковальська». Фото Александр Чекменев

Второй офисный проект – бизнес-парк Nuvo. Это комплекс из семи зданий на улице Жилянской в Киеве. Проект площадью 88 000 кв. м и стоимостью $90 млн реализуется вместе с девелоперской компанией KDD Ukraine. Как и в Unit.City, архитектором выступило польское бюро APA Wojciechowski. По завершении строительства «Ковальська» планирует оставить себе одно здание, а остальные продать. 

Переживет ли новая стратегия ПСГ «Ковальська» переход к новым форматам работы после пандемии? Гендиректор инвесткомпании Concorde Capital Игорь Мазепа не стал бы сейчас инвестировать в офисную недвижимость. «За прошлый год ставки на офисы упали и, скорее всего, бесповоротно», – говорит он. А предложение на этом рынке продолжает расти. По данным консалтинговой компании Aurora Development, в 2021 году киевские застройщики планируют ввести в эксплуатацию 222 000 кв. м офисных площадей – в 1,5 раза больше, чем в 2020-м. 

В группе «Ковальська» уверены, что столичная офисная недвижимость класса А сильно недооценена и в 2022 году, когда компании вернутся в офисы, проявится дефицит таких площадей. По расчетам Сергея Пилипенко, ставки в Unit.City вырастут минимум на 10%, до $24. А в течение пяти лет ставки увеличатся как минимум в 1,5 раза. Драйверами спроса станут IT-фирмы, финансовые, медицинские и агрокомпании, которые расширяются и рассматривают переезд из офисов старого формата в более современные и функциональные. 

Инфографика Леонид Лукашенко

Инфографика Леонид Лукашенко

Арендодатели готовы переплачивать за офисы с панорамным остеклением, лаунж-зоной, современной вентиляцией и хорошей локацией, подтверждает гендиректор Aurora Development Надежда Шевченко. «Качественный продукт будет востребован, – соглашается Соловей. – Поэтому «Ковальська» и выбрала участок на Жилянской который считается премиальной локацией. При хорошем управлении недостатка в клиентах не будет».

Принцип семьи Пилипенко – не переоценить свои силы. Компания строит ровно столько, сколько может профинансировать из собственных средств. «Я должен быть уверен, что дом будет достроен, даже если не реализуем ни одной квартиры», – говорит Пилипенко-старший. Помимо комплексов в Unit.City и Nuvo общей площадью 150 000 кв. м, компания строит 80 000 кв. м жилой недвижимости. В 2021 году «Ковальська» анонсирует три новых проекта, доведя объем жилищного строительства до 150 000 кв. м. 

Одна из задумок – адаптировать в Украине быстрые форматы застройки. «Модель Скандинавских стран», – говорит Сергей Пилипенко. Речь о проектах среднеэтажной застройки (до девяти этажей) в пригороде Киева, из сборных железобетонных конструкций по принципу конструктора. «Идея в том, чтобы практически все работы (в том числе и отделочные) были выполнены на предприятии-изготовителе, а на объекте проводится только монтаж», – рассказывает Пилипенко-младший. Это позволит сократить сроки строительства на 30% и предложить рынку квартиры не дороже $500 за 1 кв. м.

Есть ли перспектива у такого формата? «Зависит от реализации, – говорит основатель и СЕО SAGA Development Андрей Вавриш. – Их новые проекты выглядят очень хорошо и вызывают радость. Что послужило триггером? Не важно. Важно то, что они перешли на светлую сторону».

Ярослав Дебелый

Производитель бетона и стройматериалов ПСГ «Ковальська». Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

Вид с дрона на завод «Ковальська». Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

«Ковальська» стала крупнейшим в Украине производителем стройматериалов с полным циклом и штатом 4600 сотрудников. Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

«Ковальська» выросла из завода железобетонных изделий №3, который поставлял свою продукцию муниципальному холдингу «Киевгорстрой». Фото Ярослав Дебелый

Группа «Ковальська» инвестирует более $100 млн в офисную недвижимость. Что толкает ее против ветра? /Фото 1

В начале нулевых всю прибыль направляли на развитие.

Ярослав Дебелый

В начале нулевых «Ковальська» купила гранитный карьер и бетонный завод. Первый обеспечивал производство дефицитным щебнем, второй позволил нарастить производство и расширить номенклатуру продуктов. Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

«Ковальська» выросла из завода железобетонных изделий №3. После смерти в 1993 году последнего директора Светланы Ковальской предприятие переименовали в ее честь. Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

Компания превосходит конкурентов по качеству продукта, количеству заводов и скорости доставки. Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

«Ковальська» стала крупнейшим в Украине производителем стройматериалов с полным циклом и штатом 4600 сотрудников. Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

Компания превосходит конкурентов по качеству продукта, количеству заводов и скорости доставки. Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

Производство стройматериалов генерирует около 70% доходов группы «Ковальська». В 2020 году выручка достигла 7,5 млрд грн Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

Производство стройматериалов генерирует около 70% доходов группы «Ковальська». В 2020 году выручка достигла 7,5 млрд грн Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

«Ковальська» выросла из завода железобетонных изделий №3, который поставлял свою продукцию муниципальному холдингу «Киевгорстрой». Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

Производство стройматериалов генерирует около 70% доходов группы «Ковальська». В 2020 году выручка достигла 7,5 млрд грн Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

«Ковальська» выросла из завода железобетонных изделий №3. После смерти в 1993 году последнего директора Светланы Ковальской предприятие переименовали в ее честь. Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

В начале нулевых «Ковальська» купила гранитный карьер и бетонный завод. Первый обеспечивал производство дефицитным щебнем, второй позволил нарастить производство и расширить номенклатуру продуктов. Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

Вид на завод «Ковальська». Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

Вид с дрона на завод «Ковальська». Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

Каждое второе здание, построенное в Киеве, заливается бетоном от «Ковальської». Группа производит 3 млн кубометров в год. Фото Ярослав Дебелый

Ярослав Дебелый

«Ковальська» прогнозирует дефицит технологических офисных площадей в Киеве и инвестирует $70 млн в «умные» кампусы бизнес-парка Unit.City. Фото Ярослав Дебелый

Предыдущий слайд
Следующий слайд
Материалы по теме

Вы нашли ошибку или неточность?

Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.

Исправить
Предыдущий слайд
Следующий слайд
Новый выпуск Forbes Ukraine

Заказывайте с бесплатной курьерской доставкой по Украине