Категория: Компании
Дата: 10 марта 2021 07:15

Группа «Ковальська» инвестирует более $100 млн в офисную недвижимость. Что толкает ее против ветра?

Денис Кацило

Forbes

Ольга и Сергей Пилипенко Фото Александр Чекменев

Обычный день Сергея Пилипенко, 39, совладельца и СЕО крупнейшего в Украине производителя бетона и стройматериалов ПСГ «Ковальська», начинается в 6:20. Трижды в неделю – тренажерный зал, трижды – бег. Деловые звонки начинаются еще по пути в спортзал GYMMAXX. С ноября 2020-го Пилипенко управляет компанией из просторного кабинета в БЦ «Торонто» на Большой Васильковской. За возможность базироваться в топовом столичном бизнес-центре в мае 2018 года «Ковальська» заплатила Альфа Банку $14 млн. После завершения ремонта, который длился полтора года, в купленную девятиэтажку площадью 7500 кв. м заселились 200 сотрудников главного офиса

«Классное место очень сильно вдохновляет людей, – говорит Сергей Пилипенко, демонстрируя минималистичный дизайн окружающего лофта. – Теперь сможем реализовывать планы намного эффективнее». Раньше управляющая компания располагалась в пятиэтажке на Панаса Мирного, 4. Размеры старого офиса, по словам Пилипенко, не соответствовали масштабам компании – новое здание искали почти пять лет.

Дизайн офиса заказали у модного архитектора Эмиля Дервиша. Руководила проектом директор по стратегии и развитию ПСГ «Ковальська» Ольга Пилипенко, 39, жена Сергея. Маркетолог по образованию, ранее она никогда не работала по специальности, занимаясь воспитанием двоих сыновей. Помимо стратегии Ольга отвечает в компании за HR и продвижение бренда. «Умная, творческая, умеет обернуть бизнес-механизмы в красивую обертку», – отзывается о ней бывший топ-менеджер компании, который просил не упоминать его имени в статье.

Покупка «Торонто» стала первой крупной сделкой группы «Ковальська» на рынке коммерческой недвижимости. «Кстати, могли б сейчас разговаривать в другой башне», – говорит Пилипенко указывая на соседнее здание. Почти договорились с бывшим владельцем, VS Energy, но за два дня до подписания договора здание выкупил Dragon Capital Томаша Фиалы. Пилипенко не жалеет о сорвавшейся сделке. «Расположение одинаково удачное, но там затраты на ремонт и переоборудование были бы существенно выше», – говорит Сергей.

«Ковальська» выросла из завода железобетонных изделий №3, который поставлял свою продукцию муниципальному холдингу «Киевгорстрой». После смерти в 1993 году последнего директора ЗЖБК №3 Светланы Ковальской предприятие переименовали в ее честь. А еще через два года главный инженер предприятия Александр Пилипенко вместе с двумя коллегами выкупил контрольный пакет у трудового коллектива. По данным «СПАРК-Интерфакс», на отца (Александра) и сына (Сергея) Пилипенко записано по 33% компании. Два других основателя, Владимир Суруп и Николай Суботенко, владеют долями в 17,3% и 16,7% соответственно. Суруп выполняет функции технического директора, Суботенко входит в наблюдательный совет.

Получив контроль над заводом, Пилипенко с партнерами счастливо избежали судьбы других предприятий строительной промышленности, не переживших гиперинфляцию и необязательность потребителей 90-х. «Многие поставщики отпускали продукцию без оплаты, под гарантии, – рассказывает Александр Пилипенко, 65. – Как результат – долги, перебои и остановка поставок, а затем и банкротство».

В начале нулевых «Ковальська» купила гранитный карьер и бетонный завод. Первый обеспечивал производство дефицитным щебнем, второй позволил нарастить производство и расширить номенклатуру продуктов. Всю прибыль направляли на развитие. «До 2015 года о выплате дивидендов не было речи», – говорит Пилипенко-старший.

В результате «Ковальська» стала крупнейшим в Украине производителем стройматериалов с полным циклом и штатом 4600 сотрудников. Среди активов два гранитных карьера, заводы по производству железобетона, газоблока, сухих смесей и красок, тротуарной плитки, девелоперский и логистический бизнес. Оборот группы в 2020 году вырос на 25%, до 7,5 млрд грн. Операционная прибыль – 900 млн грн.

«Ковальська» известна в первую очередь как бренд стройматериалов, говорит основательница сообщества девелоперов URE Club Ольга Соловей. Компания превосходит конкурентов по качеству продукта, количеству заводов и скорости доставки, отмечает директор по производству SAGA Development Игорь Райков. 50% бетона, который использует его компания, – от группы «Ковальська». По оценкам участников рынка, опрошенных Forbes, группа обеспечивает не менее половины от 400 000 кубометров бетона, ежемесячно потребляемых на киевских стройках.

«Хотим изменить немного плоское восприятие, – говорит Сергей Пилипенко. – Консолидируем все направления под одним брендом и пытаемся донести, что «Ковальська» – это намного больше, чем бетон». Ультрасовременное здание центрального офиса на Большой Васильковской – часть большой трансформации, которую затеяли Сергей и Ольга Пилипенко.

Основной акцент сделали на развитии девелоперского направления. Строительство генерирует 30% доходов группы, производство стройматериалов – 70%. Акционеры рассчитывают нарастить долю девелопмента до 60–70% в течение пяти лет.

За 18 лет на рынке «Ковальська Нерухомість» заработала репутацию надежного и качественного застройщика, вовремя сдающего свои объекты. Но без особых новаторских идей в архитектуре и инженерии. «Действовали по принципу «сделать несложный проект, быстро построить и продать», – характеризует тактику группы во времена строительного бума 2000-х основатель коммуникационной платформы для девелоперов RED Community Татьяна Шульга. В портфеле застройщика 26 жилых комплексов общей площадью 726 000 кв. м. «В основном это стандартные постсоветские высотки в сегменте эконом-плюс», – добавляет она.

«Шли в масс-маркет», – соглашается Сергей Пилипенко. Девелопмент всегда был дополнением к основному бизнесу. Сергей несколько лет убеждал отца пересмотреть консервативные подходы. «Приходил с какой-то идеей, а я воспринимал ее в штыки, – вспоминает Александр Пилипенко. – Например, предлагал новые решения по благоустройству или другой фасад для здания. Но, «переспав» с этой мыслью день-другой, понимаешь: он ведь прав. Это нужно было внедрять еще вчера».

Собственные девелоперские проекты помогают группе «Ковальська» загрузить производство дополнительными заказами. «Они имеют маржу и на бетоне, и на строительстве», – характеризует эту бизнес-модель совладелец девелоперской компании UDP Василий Хмельницкий. «Win-win на всей цепочке», – добавляет Ольга Пилипенко.

В девелопменте выше прибыль и шире возможности. «Какой бы сильный ни был бренд у производителя стройматериалов, если он хочет увеличить объемы, то вынужден двигаться вниз по цене, снижая маржинальность, – объясняет Ольга Соловей. – А в девелоперском бизнесе легко увеличить маржинальность за счет хорошей проработки бренда, качественных проектов».

Вложения с лихвой окупаются, если у вас есть интересный проект и хорошая репутация. «Затраты на красивую современную архитектуру, благоустройство и озеленение занимают в себестоимости квадратного метра несколько долларов, – рассуждает Соловей. – Но потом их можно продавать, условно, на $100 дороже». Средняя прибыльность проектов по строительству жилья варьируется в диапазоне 25–75%, говорит Сергей Пилипенко.

Три года назад Пилипенко-старший отошел от управления, полностью передав «операционку» сыну. «Был разговор, когда я прямо сказал отцу: я уже не буду в тени. Не буду больше вторым номером», – говорил в интервью Young Business Club Сергей Пилипенко. После этого разговора Александр Пилипенко оставил за собой стратегический контроль и общую координацию группы. «Решил, что в компании должен быть один центр принятия решений», – говорит он.

Человек максимально продуктивен в созидании на протяжении примерно 25 лет профессиональной деятельности, полагает Пилипенко-старший. После этого активность снижается. «Я отдаю себе отчет, что не могу генерировать сегодня идеи, которые будут востребованы через 5–10 лет. Это прерогатива молодых. Надо выстраивать перспективу, а не надувать щеки», – говорит он.

Изменения не остались незамеченными на рынке. «Компания стала публичней и агрессивней», – говорит Соловей. Меняться заставил рынок. Квартиры от ПСГ «Ковальська» стали хуже продаваться. «Появилось множество проектов качественно другого уровня, усилилась конкуренция», – объясняет Сергей Пилипенко. Клиентам разонравились стандартные панельки старого формата. Оставалось либо ввязываться в ценовые войны, либо предложить качественно новый продукт.

«Решили, что хотим делать проекты с дополнительной ценностью для потребителя, – говорит Пилипенко-младший. – Закладываем в них интересные архитектурные и экорешения, наполняем внутренней инфраструктурой». Ольга характеризует изменения как переход от продуктоориентированного подхода к клиентоориентированному.

Девелоперское направление выделили в независимую структуру. Команду расширили с 15 человек до 80 и поселили на Печерске – в старом здании центрального офиса. В 2022-м штат должен вырасти до 120 человек.

«Ковальська» перезапустила маркетинг и развивает личный бренд Сергея Пилипенко, который начал выступать фронтменом группы в публичном пространстве. «Успешные застройщики стараются персонифицировать бренд, – говорит Соловей. – Личная ответственность и репутация собственника конвертируются в дополнительное доверие клиентов».

За последние пару лет «Ковальська Нерухомість» представила несколько проектов, дающих представление о том, какие здания хочет строить компания. Флагманский проект в жилой недвижимости – 31Z. Это дом комфорт-класса на 134 квартиры, который появится рядом с озером Позняки на левом берегу Днепра. Проект заказали в архитектурно-креативном агентстве 2Storm. Особенности формата: среднеэтажная застройка, панорамные окна, нетиповая планировка, подземный паркинг, лобби с лаунж-зоной, закрытый для автомобилей внутренний двор с зеленой зоной для отдыха и детской площадкой.

Продажи еще не стартовали, но ажиотаж уже чувствуется. Средняя цена на квадратный метр комфорт-класс в Киеве – $830, «Ковальська» будет продавать дороже. «Мы ищем нашего покупателя, который хочет дополнительную ценность, а не просто квадратные метры в коробке», – говорит Сергей Пилипенко. Ольга добавляет, что количество заявок на покупку превышает количество квартир. «На этом же участке можно было поставить порядка 250 квартир, – говорит она. – Но мы осознанно на это не идем, потому что хотим делать привлекательные объекты».

Второе направление для экспансии – офисная недвижимость. Компания построит пять зданий в бизнес-парке Unit.City Василия Хмельницкого за $70 млн. На этом проекте «Ковальська» хочет обкатать новые решения для будущих проектов: трехмерное проектирование BIM, энергоэффективные технологии, современные инженерные подходы. «В новых объектах мы фокусируемся на коммуникациях, вентиляции, кондиционировании, увлажнении воздуха», – говорит Ольга Пилипенко. «Цель – построить «умное здание» по стандартам, которые задают новую планку на рынке», – добавляет финансовый директор группы «Ковальська» Игорь Суботенко. После завершения строительства помещения продадут или сдадут в аренду.

Второй офисный проект – бизнес-парк Nuvo. Это комплекс из семи зданий на улице Жилянской в Киеве. Проект площадью 88 000 кв. м и стоимостью $90 млн реализуется вместе с девелоперской компанией KDD Ukraine. Как и в Unit.City, архитектором выступило польское бюро APA Wojciechowski. По завершении строительства «Ковальська» планирует оставить себе одно здание, а остальные продать.

Переживет ли новая стратегия ПСГ «Ковальська» переход к новым форматам работы после пандемии? Гендиректор инвесткомпании Concorde Capital Игорь Мазепа не стал бы сейчас инвестировать в офисную недвижимость. «За прошлый год ставки на офисы упали и, скорее всего, бесповоротно», – говорит он. А предложение на этом рынке продолжает расти. По данным консалтинговой компании Aurora Development, в 2021 году киевские застройщики планируют ввести в эксплуатацию 222 000 кв. м офисных площадей – в 1,5 раза больше, чем в 2020-м.

В группе «Ковальська» уверены, что столичная офисная недвижимость класса А сильно недооценена и в 2022 году, когда компании вернутся в офисы, проявится дефицит таких площадей. По расчетам Сергея Пилипенко, ставки в Unit.City вырастут минимум на 10%, до $24. А в течение пяти лет ставки увеличатся как минимум в 1,5 раза. Драйверами спроса станут IT-фирмы, финансовые, медицинские и агрокомпании, которые расширяются и рассматривают переезд из офисов старого формата в более современные и функциональные.

Арендодатели готовы переплачивать за офисы с панорамным остеклением, лаунж-зоной, современной вентиляцией и хорошей локацией, подтверждает гендиректор Aurora Development Надежда Шевченко. «Качественный продукт будет востребован, – соглашается Соловей. – Поэтому «Ковальська» и выбрала участок на Жилянской который считается премиальной локацией. При хорошем управлении недостатка в клиентах не будет».

Принцип семьи Пилипенко – не переоценить свои силы. Компания строит ровно столько, сколько может профинансировать из собственных средств. «Я должен быть уверен, что дом будет достроен, даже если не реализуем ни одной квартиры», – говорит Пилипенко-старший. Помимо комплексов в Unit.City и Nuvo общей площадью 150 000 кв. м, компания строит 80 000 кв. м жилой недвижимости. В 2021 году «Ковальська» анонсирует три новых проекта, доведя объем жилищного строительства до 150 000 кв. м.

Одна из задумок – адаптировать в Украине быстрые форматы застройки. «Модель Скандинавских стран», – говорит Сергей Пилипенко. Речь о проектах среднеэтажной застройки (до девяти этажей) в пригороде Киева, из сборных железобетонных конструкций по принципу конструктора. «Идея в том, чтобы практически все работы (в том числе и отделочные) были выполнены на предприятии-изготовителе, а на объекте проводится только монтаж», – рассказывает Пилипенко-младший. Это позволит сократить сроки строительства на 30% и предложить рынку квартиры не дороже $500 за 1 кв. м.

Есть ли перспектива у такого формата? «Зависит от реализации, – говорит основатель и СЕО SAGA Development Андрей Вавриш. – Их новые проекты выглядят очень хорошо и вызывают радость. Что послужило триггером? Не важно. Важно то, что они перешли на светлую сторону».