Ольга та Сергій Пилипенко /Олександр Чекменьов
Категорія
Компанії
Дата

Група «Ковальська» інвестує понад $100 млн в офісну нерухомість. Що штовхає її проти вітру?

Ольга та Сергій Пилипенко Фото Олександр Чекменьов

Звичайний день Сергія Пилипенка, 39, співвласника і СЕО найбільшого в Україні виробника бетону і будматеріалів ПБГ «Ковальська», розпочинається о 6:20. Тричі на тиждень – тренажерний зал, тричі – біг. Ділові дзвінки починаються ще по дорозі в спортзал GYMMAXX. З листопада 2020-го Пилипенко керує компанією з просторого кабінету в БЦ «Торонто» на Великій Васильківській. За можливість базуватися у топовому столичному бізнес-центрі у травні 2018 року «Ковальська» заплатила Альфа Банку $14 млн. Після завершення ремонту, який тривав півтора року, у куплену дев'ятиповерхівку площею 7500 кв. м заселилися 200 співробітників головного офісу

📲 45 секунд – на один пост, 20 хвилин на день, щоб дізнатися головні економічні та бізнесові новини. Підписуйтеся на Telegram-канал Forbes Ukraine, щоб економити час.

«Класне місце дуже сильно надихає людей, – говорить Сергій Пилипенко, демонструючи мінімалістичний дизайн навколишнього лофту. – Тепер зможемо реалізовувати плани набагато ефективніше». Раніше керуюча компанія розташовувалася у п'ятиповерхівці на Панаса Мирного, 4. Розміри старого офісу, за словами Пилипенка, не відповідали масштабам компанії – нову будівлю шукали майже п'ять років. 

Дизайн офісу замовили у модного архітектора Еміля Дервіша. Керувала проєктом директор зі стратегії та розвитку «Ковальської» Ольга Пилипенко, дружина Сергія. Маркетолог за освітою, до приходу в компанію вона ніколи не працювала за фахом, займаючись вихованням двох синів. Крім стратегії Ольга відповідає в «Ковальській» за HR і просування бренду. «Розумна, творча, вміє загорнути бізнес-механізми у красиву обгортку», – відгукується про неї колишній топменеджер компанії, який просив не згадувати його імені в статті.

Купівля «Торонто» стала першою великою угодою «Ковальської» на ринку комерційної нерухомості. «До речі, могли б зараз розмовляти в іншій вежі», – каже Пилипенко, вказуючи на сусідню будівлю. Майже домовилися з колишнім власником, VS Energy, проте за два дні до підписання угоди будівлю викупив Dragon Capital Томаша Фіали. Пилипенко не шкодує про зірвану угоду. «Розташування таке ж вдале, але там витрати на ремонт і переобладнання були б значно вищими», – говорить Сергій. 

«Ковальська» виросла із заводу залізобетонних виробів №3, який постачав свою продукцію муніципальному холдингу «Київміськбуд». Після смерті у 1993 році останнього директора ЗЗБК №3 Світлани Ковальської підприємство перейменували на її честь. А ще за два роки головний інженер підприємства Олександр Пилипенко разом із двома колегами викупив контрольний пакет у трудового колективу. За даними «СПАРК-Інтерфакс», на батька (Олександра) і сина (Сергія) Пилипенків записано по 33% компанії. Два інших засновника, Володимир Суруп та Микола Суботенко, володіють частками у 17,3% і 16,7% відповідно. Суруп виконує функції технічного директора, Суботенко входить до наглядової ради.

Отримавши контроль над заводом, Пилипенко з партнерами щасливо уникли долі решти підприємств будівельної промисловості, які не пережили гіперінфляцію і необов'язковість споживачів 90-х. «Багато постачальників відпускали продукцію без оплати, під гарантії, – розповідає Олександр Пилипенко, 65. – Як результат – борги, перебої і зупинка поставок, а потім і банкрутство». 

На початку нульових «Ковальська» купила гранітний кар'єр і бетонний завод. Перший забезпечував виробництво дефіцитним щебенем, другий дозволив наростити виробництво і розширити номенклатуру товарів. Увесь прибуток спрямовували на розвиток. «До 2015 року про виплату дивідендів не було мови», – говорить Пилипенко-старший.

Зрештою «Ковальська» стала найбільшим в Україні виробником будматеріалів із повним циклом і штатом 4600 співробітників. Серед активів: два гранітних кар'єри, заводи з виробництва залізобетону, газоблоку, сухих сумішей і фарб, тротуарної плитки, девелоперський і логістичний бізнес. Оборот групи у 2020 році зріс на 25%, до 7,5 млрд грн. Операційний прибуток – 900 млн грн. 

«Ковальська» відома у першу чергу як бренд будматеріалів, каже засновниця спілки девелоперів URE Club Ольга Соловей. Компанія перевершує конкурентів за якістю продукту, кількістю заводів і швидкістю доставки, зазначає директор з виробництва SAGA Development Ігор Райков. 50% бетону, який використовує його компанія, – від «Ковальської». За оцінками учасників ринку, опитаних Forbes, група забезпечує не менше половини від 400 000 кубометрів бетону, щомісяця споживаних на київських будівництвах.

Олександр Чекменьов

Сергій Пилипенко, співвласник і головний виконавчий директор найбільшого в Україні виробника бетону і будматеріалів ПБГ «Ковальська». Фото Олександр Чекменьов

«Хочемо змінити дещо пласке сприйняття, – каже Сергій Пилипенко. – Консолідуємо всі напрями під одним брендом і намагаємося донести, що «Ковальська» – це набагато більше, ніж бетон». Ультрасучасна будівля центрального офісу на Великій Васильківській – частина великої трансформації, яку затіяли Сергій та Ольга Пилипенки. 

Основний акцент зробили на розвиток девелоперського напряму. Будівництво генерує 30% доходів групи, виробництво будматеріалів – 70%. Акціонери розраховують наростити частку девелопменту до 60–70% протягом п'яти років. 

За 18 років на ринку «Ковальська Нерухомість» заробила репутацію надійного і якісного забудовника, вчасно здає свої об'єкти. Але без особливих новаторських ідей в архітектурі та інженерії. «Діяли за принципом «зробити нескладний проєкт, швидко побудувати і продати», – характеризує тактику групи за часів будівельного буму 2000-х засновник комунікаційної платформи для девелоперів RED Community Тетяна Шульга. У портфелі забудовника 26 житлових комплексів загальною площею 726 000 кв. м. «Переважно це стандартні пострадянські висотки у сегменті економ-плюс», – додає вона.

«Ішли в мас-маркет», – погоджується Сергій Пилипенко. Девелопмент завжди був доповненням до основного бізнесу. Сергій кілька років переконував батька переглянути консервативні підходи. «Приходив з якоюсь ідеєю, а я зустрічав її в багнети, – згадує Олександр Пилипенко. – Наприклад, пропонував нові рішення з благоустрою або інший фасад для будівлі. Але, «переспавши» з цією думкою день-другий, розумієш: а він же має рацію. Це треба було впроваджувати ще вчора». 

Власні девелоперські проєкти допомагають «Ковальській» завантажити виробництво додатковими замовленнями. «Вони мають маржу і на бетоні, і на будівництві», – характеризує цю бізнес-модель співвласник девелоперської компанії UDP Василь Хмельницький. «Win-win на всьому ланцюжку», – додає Ольга Пилипенко.

У девелопменті вищий прибуток і ширші можливості. «Хоч би яким сильним був бренд у виробника будматеріалів, якщо він хоче збільшити обсяги, то змушений рухатися вниз за ціною, знижуючи маржинальність, – пояснює Ольга Соловей. – А в девелоперському бізнесі легко збільшити маржинальність за рахунок хорошого опрацювання бренду, якісних проєктів». 

Інфографіка Леонід Лукашенко

Інфографіка Леонід Лукашенко

Вкладення сторицею повертаються, якщо у вас є цікавий проєкт і гарна репутація. «Витрати на красиву сучасну архітектуру, благоустрій та озеленення займають у собівартості квадратного метра кілька доларів, – міркує Соловей. – Але потім їх можна продавати, умовно, на $100 дорожче». Середня прибутковість проєктів з будівництва житла варіюється у діапазоні 25–75%, говорить Сергій Пилипенко.

Три роки тому Пилипенко-старший відійшов від управління, повністю передавши «операційку» синові. «Була розмова, коли я прямо сказав батькові: я вже не буду в тіні. Не буду більше другим номером», – казав в інтерв'ю Young Business Club Сергій Пилипенко. Після цієї розмови Олександр Пилипенко залишив за собою стратегічний контроль і загальну координацію групи. «Вирішив, що в компанії має бути один центр прийняття рішень», – говорить він. Людина максимально продуктивна у творчості протягом приблизно 25 років професійної діяльності, вважає Пилипенко-старший. Після цього активність знижується. «Я усвідомлюю, що не можу генерувати сьогодні ідеї, які будуть затребувані через 5–10 років. Це прерогатива молодих. Треба вибудовувати перспективу, а не надувати щоки», – каже він.

Зміни не залишилися непоміченими на ринку. «Компанія стала більш публічною та агресивною», – говорить Соловей. Змінюватися змусив ринок. Квартири від «Ковальської» почали гірше продаватися. «З'явилося безліч проєктів якісно іншого рівня, посилилася конкуренція», – пояснює Сергій Пилипенко. Клієнтам перестали подобатися стандартні панельки старого формату. Залишалося або вплутуватися у цінові війни, або запропонувати якісно новий продукт. 

«Вирішили, що хочемо робити проєкти з додатковою цінністю для споживача, – каже Пилипенко-молодший. – Закладаємо в них цікаві архітектурні та екорішення, наповнюємо внутрішньою інфраструктурою». Ольга характеризує зміни як перехід від продуктоорієнтованого підходу до клієнтоорієнтованого.

Девелоперський напрям виділили у незалежну структуру. Команду розширили з 15 осіб до 80 і поселили на Печерську – у старій будівлі центрального офісу. У 2022-му штат має зрости до 120 осіб. «Ковальська» перезапустила маркетинг і розвиває особистий бренд Сергія Пилипенка, який почав виступати фронтменом групи у публічному просторі. «Успішні забудовники намагаються персоніфікувати бренд, – говорить Соловей. – Особиста відповідальність і репутація власника конвертуються у додаткову довіру клієнтів». 

За останні кілька років «Ковальська Нерухомість» представила кілька проєктів, що дають уявлення про те, які будівлі хоче споруджувати компанія. Флагманський проєкт у житловій нерухомості – 31Z. Це будинок комфорт-класу на 134 квартири, який з'явиться поруч з озером Позняки на лівому березі Дніпра. Проєкт замовили в архітектурно-креативному агентстві 2Storm. Особливості формату: середньоповерхова забудова, панорамні вікна, нетипове планування, підземний паркінг, лобі з лаунж-зоною, закритий для автомобілів внутрішній двір із зеленою зоною для відпочинку і дитячим майданчиком.

Продажі ще не стартували, але ажіотаж уже відчувається. Середня ціна на квадратний метр комфорт-класу в Києві – $830, «Ковальська» продаватиме дорожче. «Ми шукаємо нашого покупця, який хоче додаткову цінність, а не просто квадратні метри в коробці», – каже Сергій Пилипенко. Ольга додає, що кількість заявок на придбання перевищує кількість квартир. «На цій же ділянці можна було поставити близько 250 квартир, – говорить вона. – Але ми свідомо на це не йдемо, бо хочемо робити привабливі об'єкти». 

Інший напрям для експансії – офісна нерухомість. Компанія зведе п'ять будівель у бізнес-парку Unit.City Василя Хмельницького за $70 млн. На цьому проєкті «Ковальська» хоче обкатати нові рішення для майбутніх проєктів: тривимірне проєктування BIM, енергоефективні технології, сучасні інженерні підходи. «У нових об'єктах ми фокусуємося на комунікаціях, вентиляції, кондиціонуванні, зволоженні повітря», – розповідає Ольга Пилипенко. «Мета – спорудити «розумну будівлю» за стандартами, які задають нову планку на ринку», – додає фінансовий директор «Ковальської» Ігор Суботенко. Після завершення будівництва приміщення продадуть або здадуть в оренду.

Олександр Чекменьов

Ольга Пилипенко, заступник генерального директора «Ковальської». Фото Олександр Чекменьов

Другий офісний проєкт – бізнес-парк Nuvo. Це комплекс із семи будівель на вулиці Жилянській у Києві. Проєкт площею 88 000 кв. м та вартістю $90 млн реалізується разом із девелоперською компанією KDD Ukraine. Як і в Unit.City, архітектором виступило польське бюро APA Wojciechowski. Після завершення будівництва «Ковальська» планує залишити собі одну будівлю, а решту продати. 

Чи переживе нова стратегія «Ковальської» перехід до нових форматів роботи після пандемії? Гендиректор інвесткомпанії Concorde Capital Ігор Мазепа не став би зараз інвестувати в офісну нерухомість. «Торік ставки на офіси впали і, швидше за все, безповоротно», – говорить він. А пропозиція на цьому ринку продовжує зростати. За даними консалтингової компанії Aurora Development, у 2021 році київські забудовники планують ввести в експлуатацію 222 000 кв. м офісних площ – у 1,5 раза більше, ніж у 2020-му.

У «Ковальській» переконані, що столична офісна нерухомість класу А значно недооцінена і в 2022 році, коли компанії повернуться в офіси, проявиться дефіцит таких площ. За розрахунками Сергія Пилипенка, ставки в Unit.City зростуть мінімум на 10%, до $24. А в наступні п'ять років ставки збільшаться ще мінімум у 1,5 раза. Драйверами попиту стануть IT-фірми, фінансові, медичні та агрокомпанії, які розширюються і розглядають переїзд із офісів старого формату у більш сучасні й функціональні. 

Інфографіка Леонід Лукашенко

Інфографіка Леонід Лукашенко

Орендодавці ладні переплачувати за офіси з панорамним склінням, лаунж-зоною, сучасною вентиляцією і гарною локацією, підтверджує гендиректор Aurora Development Надія Шевченко. «Якісний продукт буде затребуваний, – погоджується Соловей. – Тому «Ковальська» й обрала ділянку на Жилянській, яка вважається преміальною локацією. При хорошому управлінні клієнтів не бракуватиме».

Принцип родини Пилипенків – не переоцінити свої сили. Компанія будує рівно стільки, скільки може профінансувати з власних коштів. «Я повинен бути впевнений, що будинок буде добудовано, навіть якщо не реалізуємо жодної квартири», – каже Пилипенко-старший. Крім комплексів у Unit.City і Nuvo загальною площею 150 000 кв. м, компанія будує 80 000 кв. м житлової нерухомості. У 2021 році «Ковальська» анонсує три нових проєкти, довівши обсяг житлового будівництва до 150 000 кв. м. 

Одна із задумок – адаптувати в Україні швидкі формати забудови. «Хочемо спробувати модель Скандинавських країн», – говорить Сергій Пилипенко. Йдеться про проєкти середньоповерхової забудови під Києвом зі збірних залізобетонних конструкцій, за принципом конструктора. «Ідея в тому, щоб практично всі роботи (у тому числі й оздоблювальні) було виконано на підприємстві-виробнику, а на об'єкті здійснювалося лише монтування», – розповідає Пилипенко-молодший. Це дозволить скоротити терміни будівництва на 30% і запропонувати ринку квартири по $500 за 1 кв. м.

Чи є перспектива у такого формату? «Залежить від реалізації, – каже засновник і головний виконавчий директор SAGA Development Андрій Вавриш. – Їхні нові проєкти виглядають дуже добре і викликають радість. Що стало тригером? Не важливо. Важливим є те, що вони перейшли на світлий бік».

Ярослав Дебелий

Виробник бетону і будматеріалів ПБГ «Ковальська» Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Вид на завод «Ковальська» з дрону. Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

На початку нульових «Ковальська» купила гранітний кар'єр і бетонний завод. Перший забезпечував виробництво дефіцитним щебенем, другий дозволив наростити виробництво і розширити номенклатуру товарів. Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

«Ковальська» стала найбільшим в Україні виробником будматеріалів із повним циклом і штатом 4600 співробітників. Фото Ярослав Дебелий

Група «Ковальська» інвестує понад $100 млн в офісну нерухомість. Що штовхає її проти вітру? /Фото 1

Виробник бетону і будматеріалів «Ковальська»

Ярослав Дебелий

Отримавши контроль над заводом, Пилипенко з партнерами щасливо уникли долі решти підприємств будівельної промисловості, які не пережили гіперінфляцію і необов'язковість споживачів 90-х. Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Виробник бетону і будматеріалів «Ковальська» Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Виробник бетону і будматеріалів «Ковальська» Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

«Ковальська» стала найбільшим в Україні виробником будматеріалів із повним циклом і штатом 4600 співробітників. Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Компанія перевершує конкурентів за якістю продукту, кількістю заводів і швидкістю доставки Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Виробник бетону і будматеріалів «Ковальська» Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Отримавши контроль над заводом, Пилипенко з партнерами щасливо уникли долі решти підприємств будівельної промисловості, які не пережили гіперінфляцію і необов'язковість споживачів 90-х. Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Компанія перевершує конкурентів за якістю продукту, кількістю заводів і швидкістю доставки Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Виробництво будматеріалів генерує близько 70% доходів групи «Ковальська». У 2020 році виторг досягнув 7,5 млрд грн Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Вид на завод «Ковальська» з дрону. Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

«Ковальська» виросла із заводу залізобетонних виробів №3. Після смерті у 1993 році останньої директорки Світлани Ковальської підприємство перейменували на її честь. Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Вид на завод «Ковальська» з дрону. Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

Кожна друга споруда, що будується у Києві, заливається бетоном від «Ковальської». Група виробляє 3 млн кубометрів на рік. Фото Ярослав Дебелий

Ярослав Дебелий

«Ковальська» прогнозує дефіцит технологічних офісних площ у Києві й інвестує $70 млн у «розумні» кампуси бізнес-парку Unit.City. Фото Ярослав Дебелий

Попередній слайд
Наступний слайд
Матеріали по темі

Ви знайшли помилку чи неточність?

Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.

Виправити
Попередній слайд
Наступний слайд
Новий номер Forbes Ukraine

Замовляйте з безкоштовною кур’єрською доставкою по Україні