Група «Ковальська» інвестує понад $100 млн в офісну нерухомість. Що штовхає її проти вітру?

«Класне місце дуже сильно надихає людей, – говорить Сергій Пилипенко, демонструючи мінімалістичний дизайн навколишнього лофту. – Тепер зможемо реалізовувати плани набагато ефективніше». Раніше керуюча компанія розташовувалася у п'ятиповерхівці на Панаса Мирного, 4. Розміри старого офісу, за словами Пилипенка, не відповідали масштабам компанії – нову будівлю шукали майже п'ять років. 

Дизайн офісу замовили у модного архітектора Еміля Дервіша. Керувала проєктом директор зі стратегії та розвитку «Ковальської» Ольга Пилипенко, дружина Сергія. Маркетолог за освітою, до приходу в компанію вона ніколи не працювала за фахом, займаючись вихованням двох синів. Крім стратегії Ольга відповідає в «Ковальській» за HR і просування бренду. «Розумна, творча, вміє загорнути бізнес-механізми у красиву обгортку», – відгукується про неї колишній топменеджер компанії, який просив не згадувати його імені в статті.

Купівля «Торонто» стала першою великою угодою «Ковальської» на ринку комерційної нерухомості. «До речі, могли б зараз розмовляти в іншій вежі», – каже Пилипенко, вказуючи на сусідню будівлю. Майже домовилися з колишнім власником, VS Energy, проте за два дні до підписання угоди будівлю викупив Dragon Capital Томаша Фіали. Пилипенко не шкодує про зірвану угоду. «Розташування таке ж вдале, але там витрати на ремонт і переобладнання були б значно вищими», – говорить Сергій. 

«Ковальська» виросла із заводу залізобетонних виробів №3, який постачав свою продукцію муніципальному холдингу «Київміськбуд». Після смерті у 1993 році останнього директора ЗЗБК №3 Світлани Ковальської підприємство перейменували на її честь. А ще за два роки головний інженер підприємства Олександр Пилипенко разом із двома колегами викупив контрольний пакет у трудового колективу. За даними «СПАРК-Інтерфакс», на батька (Олександра) і сина (Сергія) Пилипенків записано по 33% компанії. Два інших засновника, Володимир Суруп та Микола Суботенко, володіють частками у 17,3% і 16,7% відповідно. Суруп виконує функції технічного директора, Суботенко входить до наглядової ради.

Отримавши контроль над заводом, Пилипенко з партнерами щасливо уникли долі решти підприємств будівельної промисловості, які не пережили гіперінфляцію і необов'язковість споживачів 90-х. «Багато постачальників відпускали продукцію без оплати, під гарантії, – розповідає Олександр Пилипенко, 65. – Як результат – борги, перебої і зупинка поставок, а потім і банкрутство». 

На початку нульових «Ковальська» купила гранітний кар'єр і бетонний завод. Перший забезпечував виробництво дефіцитним щебенем, другий дозволив наростити виробництво і розширити номенклатуру товарів. Увесь прибуток спрямовували на розвиток. «До 2015 року про виплату дивідендів не було мови», – говорить Пилипенко-старший.

Зрештою «Ковальська» стала найбільшим в Україні виробником будматеріалів із повним циклом і штатом 4600 співробітників. Серед активів: два гранітних кар'єри, заводи з виробництва залізобетону, газоблоку, сухих сумішей і фарб, тротуарної плитки, девелоперський і логістичний бізнес. Оборот групи у 2020 році зріс на 25%, до 7,5 млрд грн. Операційний прибуток – 900 млн грн. 

«Ковальська» відома у першу чергу як бренд будматеріалів, каже засновниця спілки девелоперів URE Club Ольга Соловей. Компанія перевершує конкурентів за якістю продукту, кількістю заводів і швидкістю доставки, зазначає директор з виробництва SAGA Development Ігор Райков. 50% бетону, який використовує його компанія, – від «Ковальської». За оцінками учасників ринку, опитаних Forbes, група забезпечує не менше половини від 400 000 кубометрів бетону, щомісяця споживаних на київських будівництвах.

«Хочемо змінити дещо пласке сприйняття, – каже Сергій Пилипенко. – Консолідуємо всі напрями під одним брендом і намагаємося донести, що «Ковальська» – це набагато більше, ніж бетон». Ультрасучасна будівля центрального офісу на Великій Васильківській – частина великої трансформації, яку затіяли Сергій та Ольга Пилипенки. 

Основний акцент зробили на розвиток девелоперського напряму. Будівництво генерує 30% доходів групи, виробництво будматеріалів – 70%. Акціонери розраховують наростити частку девелопменту до 60–70% протягом п'яти років. 

За 18 років на ринку «Ковальська Нерухомість» заробила репутацію надійного і якісного забудовника, вчасно здає свої об'єкти. Але без особливих новаторських ідей в архітектурі та інженерії. «Діяли за принципом «зробити нескладний проєкт, швидко побудувати і продати», – характеризує тактику групи за часів будівельного буму 2000-х засновник комунікаційної платформи для девелоперів RED Community Тетяна Шульга. У портфелі забудовника 26 житлових комплексів загальною площею 726 000 кв. м. «Переважно це стандартні пострадянські висотки у сегменті економ-плюс», – додає вона.

«Ішли в мас-маркет», – погоджується Сергій Пилипенко. Девелопмент завжди був доповненням до основного бізнесу. Сергій кілька років переконував батька переглянути консервативні підходи. «Приходив з якоюсь ідеєю, а я зустрічав її в багнети, – згадує Олександр Пилипенко. – Наприклад, пропонував нові рішення з благоустрою або інший фасад для будівлі. Але, «переспавши» з цією думкою день-другий, розумієш: а він же має рацію. Це треба було впроваджувати ще вчора». 

Власні девелоперські проєкти допомагають «Ковальській» завантажити виробництво додатковими замовленнями. «Вони мають маржу і на бетоні, і на будівництві», – характеризує цю бізнес-модель співвласник девелоперської компанії UDP Василь Хмельницький. «Win-win на всьому ланцюжку», – додає Ольга Пилипенко.

У девелопменті вищий прибуток і ширші можливості. «Хоч би яким сильним був бренд у виробника будматеріалів, якщо він хоче збільшити обсяги, то змушений рухатися вниз за ціною, знижуючи маржинальність, – пояснює Ольга Соловей. – А в девелоперському бізнесі легко збільшити маржинальність за рахунок хорошого опрацювання бренду, якісних проєктів». 

Вкладення сторицею повертаються, якщо у вас є цікавий проєкт і гарна репутація. «Витрати на красиву сучасну архітектуру, благоустрій та озеленення займають у собівартості квадратного метра кілька доларів, – міркує Соловей. – Але потім їх можна продавати, умовно, на $100 дорожче». Середня прибутковість проєктів з будівництва житла варіюється у діапазоні 25–75%, говорить Сергій Пилипенко.

Три роки тому Пилипенко-старший відійшов від управління, повністю передавши «операційку» синові. «Була розмова, коли я прямо сказав батькові: я вже не буду в тіні. Не буду більше другим номером», – казав в інтерв'ю Young Business Club Сергій Пилипенко. Після цієї розмови Олександр Пилипенко залишив за собою стратегічний контроль і загальну координацію групи. «Вирішив, що в компанії має бути один центр прийняття рішень», – говорить він. Людина максимально продуктивна у творчості протягом приблизно 25 років професійної діяльності, вважає Пилипенко-старший. Після цього активність знижується. «Я усвідомлюю, що не можу генерувати сьогодні ідеї, які будуть затребувані через 5–10 років. Це прерогатива молодих. Треба вибудовувати перспективу, а не надувати щоки», – каже він.

Зміни не залишилися непоміченими на ринку. «Компанія стала більш публічною та агресивною», – говорить Соловей. Змінюватися змусив ринок. Квартири від «Ковальської» почали гірше продаватися. «З'явилося безліч проєктів якісно іншого рівня, посилилася конкуренція», – пояснює Сергій Пилипенко. Клієнтам перестали подобатися стандартні панельки старого формату. Залишалося або вплутуватися у цінові війни, або запропонувати якісно новий продукт. 

«Вирішили, що хочемо робити проєкти з додатковою цінністю для споживача, – каже Пилипенко-молодший. – Закладаємо в них цікаві архітектурні та екорішення, наповнюємо внутрішньою інфраструктурою». Ольга характеризує зміни як перехід від продуктоорієнтованого підходу до клієнтоорієнтованого.

Девелоперський напрям виділили у незалежну структуру. Команду розширили з 15 осіб до 80 і поселили на Печерську – у старій будівлі центрального офісу. У 2022-му штат має зрости до 120 осіб. «Ковальська» перезапустила маркетинг і розвиває особистий бренд Сергія Пилипенка, який почав виступати фронтменом групи у публічному просторі. «Успішні забудовники намагаються персоніфікувати бренд, – говорить Соловей. – Особиста відповідальність і репутація власника конвертуються у додаткову довіру клієнтів». 

За останні кілька років «Ковальська Нерухомість» представила кілька проєктів, що дають уявлення про те, які будівлі хоче споруджувати компанія. Флагманський проєкт у житловій нерухомості – 31Z. Це будинок комфорт-класу на 134 квартири, який з'явиться поруч з озером Позняки на лівому березі Дніпра. Проєкт замовили в архітектурно-креативному агентстві 2Storm. Особливості формату: середньоповерхова забудова, панорамні вікна, нетипове планування, підземний паркінг, лобі з лаунж-зоною, закритий для автомобілів внутрішній двір із зеленою зоною для відпочинку і дитячим майданчиком.

Продажі ще не стартували, але ажіотаж уже відчувається. Середня ціна на квадратний метр комфорт-класу в Києві – $830, «Ковальська» продаватиме дорожче. «Ми шукаємо нашого покупця, який хоче додаткову цінність, а не просто квадратні метри в коробці», – каже Сергій Пилипенко. Ольга додає, що кількість заявок на придбання перевищує кількість квартир. «На цій же ділянці можна було поставити близько 250 квартир, – говорить вона. – Але ми свідомо на це не йдемо, бо хочемо робити привабливі об'єкти». 

Інший напрям для експансії – офісна нерухомість. Компанія зведе п'ять будівель у бізнес-парку Unit.City Василя Хмельницького за $70 млн. На цьому проєкті «Ковальська» хоче обкатати нові рішення для майбутніх проєктів: тривимірне проєктування BIM, енергоефективні технології, сучасні інженерні підходи. «У нових об'єктах ми фокусуємося на комунікаціях, вентиляції, кондиціонуванні, зволоженні повітря», – розповідає Ольга Пилипенко. «Мета – спорудити «розумну будівлю» за стандартами, які задають нову планку на ринку», – додає фінансовий директор «Ковальської» Ігор Суботенко. Після завершення будівництва приміщення продадуть або здадуть в оренду.

Другий офісний проєкт – бізнес-парк Nuvo. Це комплекс із семи будівель на вулиці Жилянській у Києві. Проєкт площею 88 000 кв. м та вартістю $90 млн реалізується разом із девелоперською компанією KDD Ukraine. Як і в Unit.City, архітектором виступило польське бюро APA Wojciechowski. Після завершення будівництва «Ковальська» планує залишити собі одну будівлю, а решту продати. 

Чи переживе нова стратегія «Ковальської» перехід до нових форматів роботи після пандемії? Гендиректор інвесткомпанії Concorde Capital Ігор Мазепа не став би зараз інвестувати в офісну нерухомість. «Торік ставки на офіси впали і, швидше за все, безповоротно», – говорить він. А пропозиція на цьому ринку продовжує зростати. За даними консалтингової компанії Aurora Development, у 2021 році київські забудовники планують ввести в експлуатацію 222 000 кв. м офісних площ – у 1,5 раза більше, ніж у 2020-му.

У «Ковальській» переконані, що столична офісна нерухомість класу А значно недооцінена і в 2022 році, коли компанії повернуться в офіси, проявиться дефіцит таких площ. За розрахунками Сергія Пилипенка, ставки в Unit.City зростуть мінімум на 10%, до $24. А в наступні п'ять років ставки збільшаться ще мінімум у 1,5 раза. Драйверами попиту стануть IT-фірми, фінансові, медичні та агрокомпанії, які розширюються і розглядають переїзд із офісів старого формату у більш сучасні й функціональні. 

Орендодавці ладні переплачувати за офіси з панорамним склінням, лаунж-зоною, сучасною вентиляцією і гарною локацією, підтверджує гендиректор Aurora Development Надія Шевченко. «Якісний продукт буде затребуваний, – погоджується Соловей. – Тому «Ковальська» й обрала ділянку на Жилянській, яка вважається преміальною локацією. При хорошому управлінні клієнтів не бракуватиме».

Принцип родини Пилипенків – не переоцінити свої сили. Компанія будує рівно стільки, скільки може профінансувати з власних коштів. «Я повинен бути впевнений, що будинок буде добудовано, навіть якщо не реалізуємо жодної квартири», – каже Пилипенко-старший. Крім комплексів у Unit.City і Nuvo загальною площею 150 000 кв. м, компанія будує 80 000 кв. м житлової нерухомості. У 2021 році «Ковальська» анонсує три нових проєкти, довівши обсяг житлового будівництва до 150 000 кв. м. 

Одна із задумок – адаптувати в Україні швидкі формати забудови. «Хочемо спробувати модель Скандинавських країн», – говорить Сергій Пилипенко. Йдеться про проєкти середньоповерхової забудови під Києвом зі збірних залізобетонних конструкцій, за принципом конструктора. «Ідея в тому, щоб практично всі роботи (у тому числі й оздоблювальні) було виконано на підприємстві-виробнику, а на об'єкті здійснювалося лише монтування», – розповідає Пилипенко-молодший. Це дозволить скоротити терміни будівництва на 30% і запропонувати ринку квартири по $500 за 1 кв. м.

Чи є перспектива у такого формату? «Залежить від реалізації, – каже засновник і головний виконавчий директор SAGA Development Андрій Вавриш. – Їхні нові проєкти виглядають дуже добре і викликають радість. Що стало тригером? Не важливо. Важливим є те, що вони перейшли на світлий бік».

Попередній слайд

Наступний слайд

Матеріали по темі

Категорія

Інновації

Дата

15 вересня 2020

Цифровий бетон. Навіщо промислово-будівельна група «Ковальська» створює віртуального двійника

Категорія

Лідерство

Дата

09 березня 2021

Якщо витягати з прибутку більше 5–10% – це шкодить розвитку. Правила бізнесу засновника ПБГ «Ковальська» Олександра Пилипенка