Сейчас украинский отельный рынок работает максимум на 2–3% в денежном выражении. Но ситуация понемногу стабилизируется
В последние годы средняя доходность гостиничной недвижимости составила 11%, в некоторых регионах за объекты можно было получить до 17% годовых на вложенные средства. Именно поэтому до полномасштабного вторжения России в Украину гостиничный бизнес считался одной из самых прибыльных инвестиций.
Спрос на заведения размещения рос и из-за стремительного развития туризма. Так, в 2021 году, несмотря на пандемию коронавируса, в целом в западный регион Украины приезжали более 200 000 туристов из стран Аравийского полуострова, а платежеспособность внутреннего туризма выросла минимум на $3 млрд.
Так что и как будет в условиях большой войны и кризиса?
Как война в Украине повлияла на отели
В первые месяцы войны гостиничный бизнес фактически замер. Поток гостей остановился, все запланированные ивенты и туристические / бизнес-поездки пришлось отменить. В центральной, южной и восточной части страны показатель отказов от бронирования вырос до 85–98%.
Из-за опасности сотни тысяч людей уезжали из родных городов на запад Украины, поэтому гостиницы были переполнены. Некоторые владельцы заведений размещения предоставляли жилье переселенцам бесплатно, кто-то, наоборот, поднимал цены в десятки раз. В других регионах объекты либо потеряли весь доход и работали в убыток, либо вообще закрылись.
Сейчас украинский отельный рынок работает максимум на 2–3% в денежном выражении. На юге этот показатель составляет 3–5% от планового, в Киеве и области – 10–15%, на востоке из-за боевых действий и оккупации территорий большинство гостиниц приостановили работу.
Интересная ситуация сложилась в западных областях. Там в феврале–апреле заведения размещения были загружены на 100%. Это привело к существенному повышению туристического сбора. По статистике Государственного агентства развития туризма, за первые шесть месяцев 2022 года сумма составила 89,4 млн грн, что почти на 28,8% больше по сравнению с суммой за аналогичный период 2021 года – тогда в бюджет поступило 69,4 млн грн.
В пятерку лидеров вошли город Киев и четыре области. Столица пополнила свой бюджет более чем на 20 млн грн. Наибольший рост по сравнению с аналогичным периодом в 2021 году зафиксирован во Львовской области – 193%. В бюджеты общин этого региона поступило 19,7 млн грн. В Ивано-Франковской области сумма турсбора выросла на 76,4% и составила 9 млн грн. Закарпатская область заработала 8,7 млн грн турсбора, что на 144% больше, чем за аналогичный период в прошлом году.
Уровень загруженности гостиниц начал спадать в конце весны. Не состоялся и курортный сезон. Более 2000 объектов гостиничной недвижимости, расположенных на юге и востоке Украины, не открылись вовсе. Исключением стала относительно безопасная Одесса, в которой сейчас работает 90% заведений размещения со средней загруженностью 60%. В Киеве отели возобновили работу в мае, однако до сих пор держат невысокий показатель – 15–25%.
Возобновится ли гостиничный бизнес
Рынок показывает, что сегодня ситуация понемногу стабилизируется. Пусть не в полную силу, но гостиницы работают, привлекают гостей, получают прибыль и платят налоги.
В частности, рост спроса в западных областях страны стимулировал застройщиков восстановить возведение объектов, приостановившееся в начале большой войны, и начать новые проекты.
Как быстро отрасль сможет окончательно восстановиться и выйти на довоенные показатели? Все зависит от продолжительности боевых действий и уровня миграции украинцев за границу. Сейчас 99% гостей отелей – наши граждане, еще 1% – иностранные журналисты, волонтеры, военные и представители международных организаций, которые приехали в Украину исключительно из-за гуманитарного кризиса в некоторых регионах.
При всех проблемах и препятствиях уже сейчас формируется отложенный спрос на внутренний туризм. Поскольку большинство курортов еще долго будут заминированы и потребуют восстановления и реконструкции инфраструктуры, на ближайшие 5–10 лет популярными местами для отдыха станут Карпаты, в частности Буковель, и все западные области.
Стоит ли инвестировать в объекты гостиничной недвижимости во время войны
Безусловно, гостиничный бизнес остается привлекательным объектом инвестирования. Если вложить деньги в такую недвижимость уже сейчас, можно рассчитывать на доходность 10–15% годовых. Средняя окупаемость проекта составляет 7–8 лет при заполняемости заведения размещения на 55–65%.
В условиях войны доходность на вложенные средства в среднем по стране уменьшилась с 11% до 8–9%, однако из-за увеличения спроса и удорожания себестоимости строительства будет постепенно расти капитализация. Почти все наши партнеры, планировавшие в этом году строить гостиничные комплексы на востоке, переориентировались на запад Украины и продолжают работать над проектами.
Сфера гостеприимства – это прежде всего рабочие места для более 400 000 человек в Украине по состоянию на 2021 год. По подсчетам ГАРТа, из-за полномасштабного вторжения России поступления в государственный бюджет от туристической отрасли сократились почти на 26%. Несмотря на это, больше всего налогов в первом полугодии уплатили именно гостиницы и санатории – почти 461 млн грн.
На 39% выросли поступления от деятельности пансионатов и общежитий, которые использовались в качестве временных приютов для внутренне перемещенных лиц. Доля уплаченного налога от деятельности турбаз, кемпингов, детских лагерей отдыха уменьшилась на 59% – со 178 млн грн за первые шесть месяцев прошлого года до 73 млн грн в нынешнем.
Также лидерами инвестиций будут складская и логистическая недвижимость. Причина – релокация бизнеса с оккупированных территорий и областей, находящихся под обстрелами со стороны войск РФ. Доходность вложений будет около 9–11% годовых, объект площадью до 20 000 м² окупится за 10–12 лет.
Инвестиционные риски сейчас чаще всего связывают с ситуацией безопасности. Я советую инвестировать в объекты, расположенные в Киеве, Львове, Буковеле. Все другие угрозы нивелируются понятными инструментами, в частности профессиональной командой проект-менеджмента, подрядчиками с чистой репутацией и надежным гостиничным оператором, обеспечивающим успех бизнеса.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
