Категория
Картина дня
Дата

Из-за страха войны украинцы спешат продать землю в Черниговской и Сумской областях, но цена не падает. В чем парадокс

Украинский рынок сельскохозяйственной земли работает всего семь месяцев, но он уже испытал на себе влияние угрозы войны и стал важным индикатором настроения внутреннего инвестора. Из-за угрозы войны мелкие инвесторы отказываются от покупок, крупные – наоборот, готовы скупать все больше

Forbes запустил YouTube-проект «Країна героїв». Смотрите новый эпизод о ХЕРСОНЕ после оккупации

В Украине рынок земли уникален. Ни одна из существующих в мире моделей работы земельного рынка у нас не применима. В силу разных факторов: от особенностей арендных отношений, в которых условия диктует арендатор (агробизнес), до архаичной бесплатной приватизации и флагманских позиций украинского аграрного комплекса в структуре экономики. 

Теперь в этом сложном уравнении появилась новая переменная – эскалация российской агрессии по отношению к Украине и сопутствующий информационный фон. 

Мощный триггер буквально за месяц спровоцировал несколько ярко выраженных трендов.

1. Рост предложения

По результатам соцопросов, которые проводились за несколько месяцев до открытия рынка, в первый год землю готовы были продать 10% пайщиков (690 000 людей). 

Реальность не подтвердила прогнозы – за полгода прошло всего около 60 000 сделок купли-продажи. В ожидании роста цены большинство пайщиков решили придержать свои паи. 

Но февраль 2022-го изменил их стратегию. Земельные службы агрохолдингов констатируют трехкратное (по сравнению с январем) увеличение обращений от пайщиков, желающих продать землю, в Черниговской и Сумской областях. 

Кроме того, они, не торгуясь, соглашаются на среднерыночную цену, хотя еще недавно активно ее завышали, а иногда безапелляционно поднимали стоимость прямо во время сделки в кабинете нотариуса. Бывали корректировки на 15 000 и 20 000 гривен, зачастую такая риторика пайщиков приводила к срыву сделки. 

2. Четкое разделение инвесторов по уровню толерантности к риску

16 февраля, одну из дат предполагаемого вторжения в Украину, от запланированных сделок отказалось пять клиентов Land Club. Все участки – в Черниговской области. 

«Пока отложим. Вернемся к вопросу, когда/если все успокоится», – прокомментировал один из них, объясняя свое решение. 

Все пятеро – инвесторы, нацеленные на покупку менее 50 га земли (согласно заявленной ими инвестиционной стратегии). В тот же день все участки (совокупно около 30 га земли) купили два других клиента, земельные банки которых уже приближаются к лимитированной законодательством отметке в 100 га. При этом их аппетиты даже отдаленно не удовлетворены – у обоих в планах приобрести гораздо больше земли, для этого к сделкам они привлекают родственников и доверенных лиц. 

Важные штрихи к портрету инвесторов – они работают с разными классами активов как в Украине, так и за рубежом, включая акции украинских публичных компаний. 

Иными словами, крупные многопрофильные инвесторы сейчас демонстрируют высокий уровень толерантности к риску и мыслят довольно прагматично. Благодаря им за «горячую» неделю, когда уровень эмоционального накала зашкаливал, а на выезде из Киева в западном направлении сформировались заторы, Land Club провел почти 40 сделок с землей в Черниговской области. Примерно столько же запланировано на эту неделю.

3. Рост цены

Что происходит с ценой актива, который должен быть особенно чувствительным к угрозе войны? Она продолжает расти! 

За полгода средняя цена за гектар земли выросла с $1000 до $1250. Такая динамика абсолютно точно соответствует прогнозам – плюс 20% в год в течение пяти лет после открытия рынка. 

За последний месяц средняя цена гектара поднялась с $1250 до $1350. Спрос, как и раньше, существенно превышает предложение, несмотря на затишье среди небольших инвесторов. Теперь за актив конкурируют тяжеловесы, подогревая цену. 

Что дальше? Если опасность конфликта минует, цена на землю еще активнее поползет вверх: пайщики успокоятся, предложение сократится, аппетиты владельцев участков снова вырастут, на рынок вернутся небольшие инвесторы. 

При пессимистическом сценарии, в котором Россия продолжит раскачивать военно-политическую ситуацию без полномасштабного наступления, перспективы рынка земли остаются исключительно положительными. В таком случае следующие три месяца (до возникновения психологической резистентности к новостям о наступлении и учениях) продолжатся панические продажи, объем которых при текущей динамике увеличит годовой объем предложения на 0,5% от общего количества сельхозземли.

 

Материалы по теме
Контрибьюторы сотрудничают с Forbes на внештатной основе. Их тексты отражают личную точку зрения. У вас другое мнение? Пишите нашему редактору Катерине Рещук - [email protected]
Новый выпуск Forbes Ukraine

Новый выпуск Forbes Ukraine

Заказывайте с бесплатной курьерской доставкой по Украине