Украинский рынок сельскохозяйственной земли работает всего семь месяцев, но он уже испытал на себе влияние угрозы войны и стал важным индикатором настроения внутреннего инвестора. Из-за угрозы войны мелкие инвесторы отказываются от покупок, крупные – наоборот, готовы скупать все больше
В Украине рынок земли уникален. Ни одна из существующих в мире моделей работы земельного рынка у нас не применима. В силу разных факторов: от особенностей арендных отношений, в которых условия диктует арендатор (агробизнес), до архаичной бесплатной приватизации и флагманских позиций украинского аграрного комплекса в структуре экономики.
Теперь в этом сложном уравнении появилась новая переменная – эскалация российской агрессии по отношению к Украине и сопутствующий информационный фон.
Мощный триггер буквально за месяц спровоцировал несколько ярко выраженных трендов.
1. Рост предложения
По результатам соцопросов, которые проводились за несколько месяцев до открытия рынка, в первый год землю готовы были продать 10% пайщиков (690 000 людей).
Реальность не подтвердила прогнозы – за полгода прошло всего около 60 000 сделок купли-продажи. В ожидании роста цены большинство пайщиков решили придержать свои паи.
Но февраль 2022-го изменил их стратегию. Земельные службы агрохолдингов констатируют трехкратное (по сравнению с январем) увеличение обращений от пайщиков, желающих продать землю, в Черниговской и Сумской областях.
Кроме того, они, не торгуясь, соглашаются на среднерыночную цену, хотя еще недавно активно ее завышали, а иногда безапелляционно поднимали стоимость прямо во время сделки в кабинете нотариуса. Бывали корректировки на 15 000 и 20 000 гривен, зачастую такая риторика пайщиков приводила к срыву сделки.
2. Четкое разделение инвесторов по уровню толерантности к риску
16 февраля, одну из дат предполагаемого вторжения в Украину, от запланированных сделок отказалось пять клиентов Land Club. Все участки – в Черниговской области.
«Пока отложим. Вернемся к вопросу, когда/если все успокоится», – прокомментировал один из них, объясняя свое решение.
Все пятеро – инвесторы, нацеленные на покупку менее 50 га земли (согласно заявленной ими инвестиционной стратегии). В тот же день все участки (совокупно около 30 га земли) купили два других клиента, земельные банки которых уже приближаются к лимитированной законодательством отметке в 100 га. При этом их аппетиты даже отдаленно не удовлетворены – у обоих в планах приобрести гораздо больше земли, для этого к сделкам они привлекают родственников и доверенных лиц.
Важные штрихи к портрету инвесторов – они работают с разными классами активов как в Украине, так и за рубежом, включая акции украинских публичных компаний.
Иными словами, крупные многопрофильные инвесторы сейчас демонстрируют высокий уровень толерантности к риску и мыслят довольно прагматично. Благодаря им за «горячую» неделю, когда уровень эмоционального накала зашкаливал, а на выезде из Киева в западном направлении сформировались заторы, Land Club провел почти 40 сделок с землей в Черниговской области. Примерно столько же запланировано на эту неделю.
3. Рост цены
Что происходит с ценой актива, который должен быть особенно чувствительным к угрозе войны? Она продолжает расти!
За полгода средняя цена за гектар земли выросла с $1000 до $1250. Такая динамика абсолютно точно соответствует прогнозам – плюс 20% в год в течение пяти лет после открытия рынка.
За последний месяц средняя цена гектара поднялась с $1250 до $1350. Спрос, как и раньше, существенно превышает предложение, несмотря на затишье среди небольших инвесторов. Теперь за актив конкурируют тяжеловесы, подогревая цену.
Что дальше? Если опасность конфликта минует, цена на землю еще активнее поползет вверх: пайщики успокоятся, предложение сократится, аппетиты владельцев участков снова вырастут, на рынок вернутся небольшие инвесторы.
При пессимистическом сценарии, в котором Россия продолжит раскачивать военно-политическую ситуацию без полномасштабного наступления, перспективы рынка земли остаются исключительно положительными. В таком случае следующие три месяца (до возникновения психологической резистентности к новостям о наступлении и учениях) продолжатся панические продажи, объем которых при текущей динамике увеличит годовой объем предложения на 0,5% от общего количества сельхозземли.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
