Украинский рынок сельскохозяйственной земли работает всего семь месяцев, но он уже испытал на себе влияние угрозы войны и стал важным индикатором настроения внутреннего инвестора. Из-за угрозы войны мелкие инвесторы отказываются от покупок, крупные – наоборот, готовы скупать все больше
Купуйте річну передплату на шість журналів Forbes Ukraine за 1259 грн замість 1799 грн. Якщо ви цінуєте якість, глибину та силу реального досвіду, ця передплата саме для вас. В період акції Christmas sale діє знижка 30% 🎁
В Украине рынок земли уникален. Ни одна из существующих в мире моделей работы земельного рынка у нас не применима. В силу разных факторов: от особенностей арендных отношений, в которых условия диктует арендатор (агробизнес), до архаичной бесплатной приватизации и флагманских позиций украинского аграрного комплекса в структуре экономики.
Теперь в этом сложном уравнении появилась новая переменная – эскалация российской агрессии по отношению к Украине и сопутствующий информационный фон.
Мощный триггер буквально за месяц спровоцировал несколько ярко выраженных трендов.
1. Рост предложения
По результатам соцопросов, которые проводились за несколько месяцев до открытия рынка, в первый год землю готовы были продать 10% пайщиков (690 000 людей).
Реальность не подтвердила прогнозы – за полгода прошло всего около 60 000 сделок купли-продажи. В ожидании роста цены большинство пайщиков решили придержать свои паи.
Но февраль 2022-го изменил их стратегию. Земельные службы агрохолдингов констатируют трехкратное (по сравнению с январем) увеличение обращений от пайщиков, желающих продать землю, в Черниговской и Сумской областях.
Кроме того, они, не торгуясь, соглашаются на среднерыночную цену, хотя еще недавно активно ее завышали, а иногда безапелляционно поднимали стоимость прямо во время сделки в кабинете нотариуса. Бывали корректировки на 15 000 и 20 000 гривен, зачастую такая риторика пайщиков приводила к срыву сделки.
2. Четкое разделение инвесторов по уровню толерантности к риску
16 февраля, одну из дат предполагаемого вторжения в Украину, от запланированных сделок отказалось пять клиентов Land Club. Все участки – в Черниговской области.
«Пока отложим. Вернемся к вопросу, когда/если все успокоится», – прокомментировал один из них, объясняя свое решение.
Все пятеро – инвесторы, нацеленные на покупку менее 50 га земли (согласно заявленной ими инвестиционной стратегии). В тот же день все участки (совокупно около 30 га земли) купили два других клиента, земельные банки которых уже приближаются к лимитированной законодательством отметке в 100 га. При этом их аппетиты даже отдаленно не удовлетворены – у обоих в планах приобрести гораздо больше земли, для этого к сделкам они привлекают родственников и доверенных лиц.
Важные штрихи к портрету инвесторов – они работают с разными классами активов как в Украине, так и за рубежом, включая акции украинских публичных компаний.
Иными словами, крупные многопрофильные инвесторы сейчас демонстрируют высокий уровень толерантности к риску и мыслят довольно прагматично. Благодаря им за «горячую» неделю, когда уровень эмоционального накала зашкаливал, а на выезде из Киева в западном направлении сформировались заторы, Land Club провел почти 40 сделок с землей в Черниговской области. Примерно столько же запланировано на эту неделю.
3. Рост цены
Что происходит с ценой актива, который должен быть особенно чувствительным к угрозе войны? Она продолжает расти!
За полгода средняя цена за гектар земли выросла с $1000 до $1250. Такая динамика абсолютно точно соответствует прогнозам – плюс 20% в год в течение пяти лет после открытия рынка.
За последний месяц средняя цена гектара поднялась с $1250 до $1350. Спрос, как и раньше, существенно превышает предложение, несмотря на затишье среди небольших инвесторов. Теперь за актив конкурируют тяжеловесы, подогревая цену.
Что дальше? Если опасность конфликта минует, цена на землю еще активнее поползет вверх: пайщики успокоятся, предложение сократится, аппетиты владельцев участков снова вырастут, на рынок вернутся небольшие инвесторы.
При пессимистическом сценарии, в котором Россия продолжит раскачивать военно-политическую ситуацию без полномасштабного наступления, перспективы рынка земли остаются исключительно положительными. В таком случае следующие три месяца (до возникновения психологической резистентности к новостям о наступлении и учениях) продолжатся панические продажи, объем которых при текущей динамике увеличит годовой объем предложения на 0,5% от общего количества сельхозземли.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
