Український ринок сільськогосподарської землі працює лише сім місяців, але він уже зазнав впливу загрози війни і став важливим індикатором настрою внутрішнього інвестора. Через загрозу війни дрібні інвестори відмовляються від покупок, великі – навпаки, готові скуповувати дедалі більше
В Україні ринок землі є унікальним. Жодна з існуючих у світі моделей роботи земельного ринку у нас не може бути застосована. З різних чинників: від особливостей орендних відносин, у яких умови диктує орендар (агробізнес), до архаїчної безкоштовної приватизації та флагманських позицій українського аграрного комплексу у структурі економіки.
Тепер у цьому складному рівнянні зʼявилася нова змінна – ескалація російської агресії щодо України та супутнє інформаційне тло.
Потужний тригер буквально протягом місяця спровокував кілька яскраво виражених трендів.
1. Зростання пропозиції
За результатами соцопитувань, які проводилися за кілька місяців до відкриття ринку, у перший рік землю готові були продати 10% пайовиків (690 000 осіб).
Реальність не підтвердила прогнози – за пів року пройшло близько 60 000 угод купівлі-продажу. В очікуванні зростання ціни більшість пайовиків вирішили притримати свої паї.
Але лютий 2022-го змінив їхню стратегію. Земельні служби агрохолдингів констатують триразове (як порівняти з січнем) збільшення звернень від пайовиків, які бажають продати землю, у Чернігівській та Сумській областях.
Крім того, вони, не торгуючись, погоджуються на середньоринкову ціну, хоча ще недавно її активно завищували, а іноді безапеляційно піднімали вартість прямо під час угоди у кабінеті нотаріуса. Бували коригування на 15 000 та 20 000 гривень, найчастіше така риторика пайовиків призводила до зриву угоди.
2. Чіткий поділ інвесторів за рівнем толерантності до ризику
16 лютого, в одну з дат передбачуваного вторгнення в Україну, від запланованих угод відмовилися пʼять клієнтів Land Club. Усі ділянки – у Чернігівській області.
«Поки що відкладемо. Повернемося до питання, коли все заспокоїться», – прокоментував один із них, пояснюючи своє рішення.
Усі пʼятеро – інвестори, націлені на купівлю менше 50 га землі (згідно із заявленою ними інвестиційною стратегією). Того ж дня всі ділянки (сукупно близько 30 га землі) купили два інших клієнти, земельні банки яких уже наближаються до лімітованої законодавством позначки у 100 га. Водночас їхні апетити навіть віддалено не задоволені – в обох у планах придбати набагато більше землі, для цього до угод вони залучають родичів та довірених осіб.
Важливі штрихи до портрета інвесторів – вони працюють із різними класами активів як в Україні, так і за кордоном, включно з акціями українських публічних компаній.
Інакше кажучи, великі багатопрофільні інвестори зараз демонструють високий рівень толерантності до ризику та мислять досить прагматично. Завдяки їм за «гарячий» тиждень, коли рівень емоційного напруження зашкалював, а на виїзді з Києва у західному напрямку сформувалися затори, Land Club провів майже 40 угод із землею на Чернігівщині. Приблизно стільки ж заплановано цього тижня.
3. Зростання ціни
Що відбувається з ціною активу, який має бути особливо чутливим до загрози війни? Вона продовжує зростати!
За пів року середня ціна за гектар землі зросла з $1000 до $1250. Така динаміка абсолютно точно відповідає прогнозам – плюс 20% за рік протягом пʼяти років після відкриття ринку.
За останній місяць середня ціна гектара піднялася з $1250 до $1350. Попит, як і раніше, суттєво перевищує пропозицію, незважаючи на затишшя серед невеликих інвесторів. Тепер за актив конкурують важкоатлети, підігріваючи ціну.
Що далі? Якщо небезпека конфлікту мине, ціна на землю ще активніше поповзе вгору: пайовики заспокояться, пропозиція скоротиться, апетити власників ділянок знову зростуть, на ринок повернуться невеликі інвестори.
За песимістичного сценарію, в якому Росія продовжить розгойдувати військово-політичну ситуацію без повномасштабного наступу, перспективи ринку землі залишаються виключно позитивними. У такому разі наступні три місяці (до виникнення психологічної резистентності до новин про наступ та навчання) триватимуть панічні продажі, обсяг яких за поточної динаміки збільшить річний обсяг пропозиції на 0,5% від загальної кількості сільгоспземлі.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
