Весной 2021 года Алекс Лисситса, экс-президент ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» и генеральный директор агрокомпании «ИМК» вместе с партнерами создал объединение инвесторов в сельхозземлю Land Club. В клубе Лисситсы – около 80 членов. Как правило, это небольшие инвесторы, которых земля привлекает не только как опция для диверсификации, но и доходностью. По оценке Лисситсы, стоимость земли в Украине будет расти темпами в 20% в год.
С 1 июля, когда в Украине открылся рынок земли, стать инвестором в этот актив может любой украинец. Все ли работает правильно?
В интервью Forbes Лисситса поделился впечатлениями от работы на новосозданном рынке, рассказал о реальной ситуации и основных трудностях при оформлении сделок, а также объяснил, как законопроект №5600 может повлиять на развитие рынка в перспективе.
Forbes публикует сокращенную и отредактированную для ясности версию разговора.
Рынок земли работает уже более полугода. Назовите главные успехи и поражения за это время.
Главная победа – это само открытие рынка. Сейчас это рынок мелких покупателей, крупные оптовые игроки придут в 2024 году. Второй важный момент – принятие в мае 2021-го изменений в Земельный кодекс, что обозначило четкие правила игры для всех. Были переживания, что с открытием рынка начнутся рейдерские войны, передел земельного банка. Я могу точно сказать, что даже с большими финансовыми ресурсами что-то купить или продать незаконно невозможно. Процедура преимущественного права покупки земли выписана так, что арендатор защищен.
Из негатива – неготовность нотариусов проводить земельные сделки. Их обучение началось только со дня открытия рынка. Это привело к тому, что первые сделки состоялись лишь в августе. Нотариус должен проверить покупателя и его супруга/супругу по реестрам, не состоят ли они в списках санкций, являются ли они уже владельцами земли и прочее. Эта процедура может занимать часы. Это большая проблема. Есть округи, где всего один-два нотариуса проводят сделки по арендованной земле. У нотариусов также отсутствует единое мнение по поводу преимущественного права и процедуре его передачи возможному покупателю.
Вы предоставляете посреднические услуги инвесторам, заинтересованным в приобретении сельхозземли, которая находится в аренде у агропредприятий. Кто ваши партнеры, каков их совокупный земельный банк и кто ваши инвесторы?
Наши партнеры – это несколько крупных агропредприятий, общий земельный банк которых составляет 700 000 га арендованной земли. У компании «ИМК» – 120 000 га. То есть это не основной наш партнер. 80% инвесторов, с которыми работает Land Club, к агробизнесу не имеют отношения. Большинство покупают землю, чтобы выгодно вложить средства и заработать. Их интересует, чтобы участки были в аренде и обрабатывались. По опыту Европы, в первые пять лет цена на землю буде расти не меньше чем на 20% ежегодно.
Что вы можете сказать о спросе и предложении на рынке, есть ли перекос в одну из сторон?
Спрос на землю большой, предложение за ним не успевает. Инвесторы видят в этом активе возможность диверсификации рисков и заработка – как за счет аренды, так и за счет растущей стоимости земли. Каждый из инвесторов имеет родственников и в среднем рассчитывает купить 200–300 га земли.
Мы видим, что рынок делится на две части. Отдельно рынок земли, которая находится в долгосрочной аренде, и рынок с неарендованными участками, которые никак не ограничены в продаже. Около 85% всех земель сейчас находится под обременением в аренде. По украинскому законодательству, договор аренды земли должен быть подписан не менее чем на семь лет.
Как формируется цена земель сельхозназначения?
Есть проблема неадекватного формирования оценки. Государство не ввело обязательную регистрацию цены при совершении сделки купли-продажи. Общее количество транзакций по бывшим подмораторным землям с зарегистрированной ценой составляет около 20% от всех сделок. То есть большинство транзакций не имеют зарегистрированной цены. Чтобы сформировать настоящую рыночную цену, нужно как минимум полгода. Но если нотариусы не будут указывать реальную цену земли, подлинная рыночная цена будет формироваться дольше. Если анализировать то, что регистрируется, то средняя цена около $1250 за га, официальная статистика указывает $1300 за га.
Средний размер проданного пая – 3,6 га. Лидируют по продаже Харьковская, Кировоградская и Днепропетровская области. По статистике, большинство нотариусов, имеющих доступ ко всем необходимым реестрам, кадастру и др., работают в этих регионах.
Почему землевладельцы не спешат продавать землю?
Большинство ждет справедливую цену. Пайщики преимущественно проживают в селе. 70% из них имеют возраст старше 60 лет. Наследники, молодежь не сильно спешат с продажей. Средняя цена арендуемой земли – $1200 за га – это 12,5 лет арендной платы. Получать эти средства сразу и решить свои проблемы или ждать – выбор владельцев. Сейчас землю продают те, кто давно хотел ее продать.
Как может повлиять на рынок земли принятый закон №5600, который увеличивает земельный налог?
Новшество направлено на детенизацию сельскохоздеятельности. Норма выведет из тени фермеров-арендаторов. Сами собственники будут инициировать с арендаторами официальные взаимоотношения, чтобы не платить этот налог.
Законопроект вводит новое определение – минимальное налоговое обязательство (МНС). Это минимальная сумма налога, которая должна быть уплачена за участок сельхозназначения, который не находится в аренде, но активно используется для выращивания культур – приблизительно она составит 1500 грн за га.
Напомню, что налоговым агентом выступает арендатор земли, который ранее уплачивал 12,5% с аренды, а владелец должен платить исключительно земельный налог, который на сегодняшний день составляет до 1% от нормативной денежной оценки. Это около 270 грн с гектара в год.
Увеличится ли количество продавцов и сделок на земельном рынке в 2022 году?
В 2021 году ежемесячно продавалось около 18 700 га земли, то есть у нас было свыше 5000 уникальных продавцов. Мы прогнозируем, что в 2022 году будет около 300 000 га земли на продажу, что составляет всего 1% от общего количество земель сельхозназначения.
Соцопросы, которые проводили до открытия рынка земли, говорили о том, что около 6% собственников готовы продать свою землю в первый год работы рынка земли. Мы надеялись, что 5–10% владельцев захотят продать землю. Как видим, сейчас статистика другая. Всего 0,6–1,5% землевладельцев ежегодно готовы реализовывать свою землю. Эта цифра почти совпадает с фактической статистикой сделок по рынку. И в следующие два года я не ожидаю большего. Есть сдерживающие факторы, те же нотариусы, проблемы с технической документацией, различные обременения, но главный из которых – люди ждут лучшую цену.
Настоящий рынок земли начнется с 2024 года, когда будут допущены юридические лица. Тогда же будет открыто финансирование сделок через банки.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
