Категория: Деньги
Дата: 15 июля 2021 07:00

Большой инвестгид Forbes | Земля, акции, депозит, ОВГЗ, сырье, недвижимость, золото, венчур, криптовалюта

Ольга Гордиенко

Forbes

Владимир Ланда

Forbes

Светлана Заражевская

Forbes

Михаил Сапитон

Forbes

19 хв читання

2021 год создает предпосылки для глубоких структурных изменений. Часть из них пока незаметна на микроуровне, но станет определяющей для него в обозримом будущем. 2021-й – интересный год. Вот ключевые тенденции.

Инфляция

Джозеф Байден анонсирует беспрецедентные меры поддержки экономики. Несмотря на то, что они адресованы прежде всего самым незащищенным гражданам, значительная часть этих денег перетекает на рынки капитала. Только за последний год денежный агрегат М1 вырос почти на 20%, до более чем $19 трлн, при ожидаемом росте экономики на 5–7%. В мае потребительская инфляция в США обновила одиннадцатилетний максимум и достигла 5%.

Координация

На бирже появился новый тип игрока – рой розничных инвесторов, координирующих свои действия онлайн. Наибольшую известность приобрел сабреддит r/wallstreetbets. Это случилось благодаря шорт-сквизу акций GameStop, увеличившему их стоимость в 17 раз за полмесяца. Для профессиональных финансистов это означает, что «черные лебеди» теперь будут встречаться чаще.

Сырьевой суперцикл

Интегральный сырьевой индекс S&P GSCI находился на низких уровнях с конца 2014 года, а первая волна пандемии и вовсе обвалила его до уровня 2003-го. С тех пор его значение удвоилось, а гипотеза о начале нового сырьевого суперцикла стала общим местом. Несмотря на отсутствие однозначного ответа, можно говорить о глобальной переоценке сырьевых активов – энергетических, металлургических и сельскохозяйственных.

Криптовалютные качели

В начале года консенсус-прогноз Forbes называл криптовалюты самым прибыльным и одновременно самым рискованным классом активов для инвестиций. Подтвердилось и то и другое. После стремительного роста в начале года биткоин подешевел вдвое, но на 4 июля он по-прежнему на 22% дороже, чем в конце 2020 года.

Инвестиции в Украине

Розничные инвесторы ищут спасения от инфляции в недвижимости и гривневых ОВГЗ. В 2020 году инвесткомпания ICU запустила платформу, которая впервые позволила торговать госбумагами в режиме реального времени. А 1 июля 2021-го открылась еще одна интересная возможность – инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения.

Депозит. Слабая защита

Инфляция в Украине в мае ускорилась до 9,5%. Плохая новость для вкладчиков: реальная доходность гривневых депозитов стала отрицательной. Судя по индексу депозитных ставок UIRD, с начала года ставки по годовым депозитам в гривне упали на 0,6 п. п. (до 8,2% годовых), в долларах – на 0,4 п. п. (до 0,9%), в евро– на 0,3 п. п. (до 0,3%).

Инфляционное давление в ближайшие месяцы будет значительным, прогнозирует Национальный банк. Он сохранил учетную ставку на уровне 7,5% и анонсировал сокращение рефинансирования банков, чтобы обуздать рост цен. У банков нет проблем с ликвидностью, поэтому они слабо отреагировали на повышение учетной ставки НБУ в марте и апреле.

Депозиты как инструмент инвестирования все менее интересны частным инвесторам. Объем средств на срочных счетах физлиц в банках сократился за первые четыре месяца 2021 года на 2%. Зато сумма вкладов до востребования выросла на 5%. Наибольший объем крупных вкладов свыше гарантированной суммы 200 000 грн размещен в ПриватБанке, Альфа‑Банке и Райффайзен Банке.

Украинцы хотят иметь свободный доступ к средствам, поясняет директор департамента продуктов для частных клиентов Райффайзен Банка Алексей Пузняк. Предпочтение отдается вкладам до востребования с возможностью пополнения и снятия средств в любой момент. Доля таких вкладов в банке, по словам Пузняка, составляет 68% и постоянно растет.

Другой тренд – выбор удаленных каналов обслуживания без посещения отделений. В «Райффайзене» все вклады до востребования и 75% срочных депозитов открываются онлайн.

Снижение процентов по депозитам остановилось, говорит замглавы НБУ Дмитрий Сологуб. Учетная ставка влияет на рынок с задержкой, поясняет он, и у банков профицит ликвидности. «Мы ожидаем небольшого повышения ставок по депозитам,– прогнозирует Сологуб.– Но это зависит от дальнейшего направления монетарной политики Национального банка».

Корректировка курса НБУ возможна в июле, когда Нацбанк опубликует новый макроэкономический прогноз и прогноз по учетной ставке. Ее повышение или понижение будет зависеть от свежих данных по инфляции.

Крупнейший в стране ПриватБанк повышать ставки по депозитам не планирует, говорит руководитель дирекции розничного бизнеса Дмитрий Мусиенко, ссылаясь на прогноз НБУ по инфляции. По этому прогнозу, инфляция к концу года должна замедлиться до 8,4%. Текущие ставки по гривневым депозитам на год в «Привате» – 7,5%, в «Альфе»– 9–9,5%, в «Райффайзене»– 6,75%.

ОВГЗ. Погоня за доходностью

Облигации внутреннего государственного займа выглядят неплохим инструментом по сохранению капитала. По сравнению с январем 2021‑го доходность размещения Минфином гривневых ОВГЗ сроком от года до трех лет в мае снизилась на 0,3 п. п., до 11,5% годовых, но все равно «перекрывает» инфляцию (9,5% в годовом выражении). Доходность по «длинным» бумагам сроком обращения свыше трех и пяти лет выросла на 0,2 и 0,3 п. п., до 12,3% и 12,8% годовых соответственно.

Частные инвесторы выбирают ОВГЗ как страховку от обесценивания гривни. С начала года они нарастили вложения в эти бумаги на рекордные 6 млрд грн. Это в четыре раза больше, чем за весь 2020 год. Предпочтение отдают гривневым бумагам, у которых доходность выше, чем у валютных. Если в 2020‑м на гривневые ОВГЗ приходилась треть вложений физлиц, то в 2021‑м– половина. «Инвестор начинает диверсифицировать портфель, ищет новые инструменты», – объясняет руководитель отдела брокерского обслуживания группы ICU Евгения Грищенко. Чаще всего граждане выбирают облигации на год‑полтора, говорит она. Ставка по ним на 1–1,5 п. п. выше, чем по более коротким.

Покупатели ОВГЗ оценили простоту покупки через дистанционные каналы. После запуска в октябре 2020‑го онлайн‑платформы ICU Trade число клиентов стало расти в пять с лишним раз быстрее, чем было до этого. Инвестгруппа «Универ», которая в конце 2020 года запустила мобильное приложение для покупки облигаций Wotan, тоже фиксирует огромный интерес клиентов к удаленному сервису. «Обороты выросли в сотни раз, – говорит управляющий активами «Универа» Михаил Ритчер.– Мы едва успеваем обрабатывать транзакции».

Инвесторы, готовые к риску, готовы покупать корпоративные облигации с более высокой доходностью, чем у ОВГЗ. По облигациям Moneyveo и новому выпуску CCloan доходность около 18% годовых. «Универ» продает корпоративные облигации «Кардсервиса» с доходностью около 26% годовых, муниципальные облигации Харькова с доходностью 14% годовых.

Еще один тренд этого года – украинские евробонды. Госбумаги, выпущенные за рубежом, пользуются спросом у местных инвесторов благодаря более высокой ставке, чем по локальным бумагам в валюте,– 5–6% годовых по облигациям сроком обращения 5–10 лет. После того как регулятор запустит удаленную идентификацию клиента, спрос на эти бумаги еще больше возрастет, прогнозирует Грищенко.

«С ускорением инфляции НБУ будет поднимать учетную ставку, что приведет к росту ставок по гривневым ОВГЗ,– прогнозирует управляющий директор Dragon Capital Андрей Дмитренко». Ставки по валютным облигациям согласно его прогнозу останутся на уровне 3,5–4%.

Ставки по гривневым ОВГЗ будут расти в случае наращивания бюджетных расходов и сокращения доходов, говорит финансовый аналитик ICU Михаил Демкив.

Сырье. В ожидании суперцикла

С выходом мировой экономики из коронавирусного спада цены на большинство сырьевых активов начали стремительно подниматься. Восстановление спроса оказалось столь быстрым, что поставщики перестали справляться с заказами, и дефицит повлек за собой удорожание всего и вся. Другой фактор – инвестиционная пауза в 2020‑м и разрыв логистических цепочек, которые пока не смогли восстановиться, говорит Андрей Нестерук, главный стратег финтех‑стартапа Finteum. Немалую роль в росте цен сыграла и щедрая эмиссия крупнейших центробанков, отмечает глава отдела аналитики Adamant Capital Константин Фастовец.

Можно ли говорить о том, что мы имеем дело с суперциклом высоких цен на сырье, подобно тем, которые наблюдались в 1970‑х или в 2000‑х? Основатель First Kyiv Investment Club Иван Компан предлагает не спешить с выводами. Инвесторы пока только проверяют эту гипотезу, и данных для того, чтобы делать окончательные выводы, недостаточно, полагает основатель инвесткомпании Blackshield Capital Максим Корецкий.

Предпосылки для дальнейшего роста сырьевых цен налицо. Компан обращает внимание на новые инфраструктурные проекты в США и Китае, а также неспособность производителей удовлетворить стремительно восстановившийся спрос без дополнительных инвестиций. Есть и специфические факторы для отдельных видов сырья, говорит Корецкий. Для нефти это сокращение запасов в США и инвестиций в геологоразведку, для меди – развитие рынка электромобилей, для железной руды – рост спроса в Китае.

Долгосрочный фактор, играющий на руку производителям сырья, – усиление тенденции к ответственному инвестированию. Многие фонды избегают вложений в компании, не проходящие ESG‑скрининг, то есть не соответствующие стандартам заботы об окружающей среде, социальной ответственности и корпоративного управления, говорит Нестерук. Этот подход увеличивает стоимость привлечения капитала для энергетических и горнодобывающих компаний. А дальше механизм работает так: меньше инвестиций – меньше предложение – выше цены.

Финальное решение об инвестировании стоит принимать только после анализа конкретного сырьевого рынка. К примеру, нефть в начале III квартала достигла максимального уровня с 2018 года, тогда как цены на кукурузу и пшеницу откатились вниз после майских максимумов.

Самые удобные инструменты, которые позволят заработать на удорожании сырья, – это биржевые фонды (ETF), вкладывающиеся в сырье и акции сырьевых компаний. Самостоятельное формирование портфеля «сырьевых акций» сложнее и затратнее. Покупку акций сырьевых компаний на Украинской бирже Нестерук называет наиболее простым вариантом, но одновременно и наиболее экзотическим в силу низкой ликвидности инструментов на украинском рынке.

Фондовый рынок. Запрос на ценности

Консенсуc‑прогноз Forbes по рынку акций предусматривал 12% прибыли по итогам 2021 года. Индексы оказались проворнее: S&P 500 уже в I полугодии вырос на 14%, NASDAQ – на 13%. Акции Tesla и Netflix имеют отрицательную динамику, а Apple подорожал всего на 3%.

Глобальные рынки акций выглядят перегретыми. Это не значит, что привлекательные инвестиционные идеи закончились. В июне 2021 года американские индексы S&P 500 и NASDAQ, а также немецкий DAX обновили исторические максимумы, у японского и французского индикаторов в этом году самые высокие значения за несколько десятилетий.

Внимание инвесторов концентрируется на value stocks – акциях, торгуемых ниже, чем бенчмарк (например, биржевой индекс), в то же время growth stocks (акции, торгующиеся выше рынка) с начала года демонстрируют результаты хуже среднерыночных.

Индекс Украинской биржи впервые с 2011 года вернулся к отметке 2000 пунктов. Но для разумного инвестора покупать акции украинских эмитентов – не лучшая идея из‑за их неликвидности. За первые пять месяцев 2021 года на УБ заключено 927 сделок с акциями на общую сумму 166 млн грн. За аналогичный период 2011 года было заключено 563 610 сделок на сумму более 20 млрд грн.

Другое дело – акции мировых компаний. «Мы наблюдаем интерес украинцев к зарубежным инструментам, поэтому создали индексный фонд в валюте для долгосрочных инвестиций», – говорит управляющий активами группы ICU в Украине Григорий Овчаренко. ICU запустила паевой инвестфонд Global Equity Index с объемом эмиссии 130 млн грн. Покупать акции можно и напрямую – открыв счет у иностранного брокера на сумму в пределах €200 000, перечислив их из украинского банка и подтвердив источник происхождения средств.

Золото. Для тех, кто ждет худшего

Консенсус‑прогноз на 2021 год предусматривал доходность 10% в золоте и 20% в серебре. По итогам первого полугодия этот потенциал не реализован: серебро стоит столько же, как и в начале года, в то время как золото потеряло 7% стоимости.

Драгоценные металлы всегда считались тихой гаванью во времена турбулентности. Но на этот раз желающих заплыть в эту гавань становится меньше, а вместе со спросом падают и цены.

Общемировые запасы добытого золота по текущим котировкам оцениваются в $13 трлн. Среднедневной объем торгов золотом и его производными инструментами составляет $145–183 млрд, что позволяет металлам стабильно входить в перечень наиболее ликвидных активов мира.

В 2021 году максимальная цена на золото была зафиксирована 5 января на отметке $1950 за унцию. С тех пор металл потерял 9%. Всемирный банк в обновленном прогнозе предполагает удешевление до $1600 за унцию к концу 2022 года. Подобные прогнозы дают и инвестбанки – свежие прогнозы предусматривают цену $1550–1725 на конец следующего года. По словам Николь Виллинг, аналитика Capital.com, усиление экономики обычно уменьшает аппетит инвесторов к золоту и другим драгоценным металлам, поскольку этот актив не приносит процентов или дивидендов.

Физический металл в Украине можно приобрести в банках, маржа между котировками покупки и продажи стартует от 1%. А вот количество финучреждений, которые предлагают депозиты в золоте, можно пересчитать по пальцам одной руки. Годовая ставка по такому депозиту колеблется от 0,01% до 2%.

Серебро существенно уступает золоту в ликвидности. Котировки на покупку и продажу металла в банках отличаются минимум на 10%. Приобретение металла за рубежом связано с трансакционными издержками и ограничениями на физическое передвижение. Поэтому серебро можно рассматривать только как долгосрочную инвестицию.

В начале 2021 года пользователи социальной сети Reddit решили скоординированно создать недостаток предложения серебра. В результате 1 февраля металл вырос в цене на 9% (самый высокий показатель со времен Великой рецессии), а среднедневной объем торгов достиг $28 млрд. Впрочем, такого же потрясающего эффекта, как и в GameStop, достичь не удалось: рынок серебра значительно больше и ликвиднее.

Другие банковские металлы имеют недостаточную ликвидность, чтобы быть рекомендованными для инвестиционных портфелей.

Альтернативой вложениям в физические металлы остаются вклады в ETF‑фонды, торгующиеся на бирже. Иногда золото в слитках является их единственным активом. Покупка акций таких фондов позволит получить рыночную доходность золота без приобретения физического металла.

Инвестировать в ETF эффективнее, чем приобрести физическое золото, считает трейдер группы ICU Виталий Сивач. По его словам, этот инструмент имеет неплохую ликвидность, а для приобретения эквивалента золота на $100 000 достаточно вложить сумму, которая меньше в четыре раза.

Покупать слитки Сивач рекомендует инвесторам, ожидающим глобальной экономической депрессии или геополитической катастрофы, а управляющий директор Dragon Capital Андрей Дмитренко – тем, кто может держать слиток «до свадьбы внучки в качестве подарка».

Криптоволатильность

После ралли длиною в год на рынке криптовалют отрезвление. Запрет на майнинг в Китае и ужесточение регулирования вСША свели на нет рост стоимости криптоактивов в первые месяцы 2021 года. Биткоин и другие альткойны остаются активами не для слабых духом. Инвесторы, не способные терпеть кратко‑ и среднесрочные убытки,должны обходить этот рынок дальней стороной.

В начале 2021‑го на рынок вышли институциональные инвесторы, которые поверили в биткоин как в инструмент накопления с функцией антиинфляционного хеджирования. Крупнейший держатель биткоинов MicroStrategy довел объем своих активов до 105 085 BTC, Илон Маск в феврале инвестировал в биткоин $1,5 млрд. В начале марта биткоин достиг максимума – $61 800. А в мае тренд развернулся в противоположную сторону.

С 3 по 24 мая биткоин потерял 40% стоимости, а 21 июня впервые с начала 2021 года обвалился ниже $30 000. По данным аналитической платформы Glassnode, краткосрочные инвесторы с 21 по 26 июня продали с убытком биткоины на $3,83 млрд. Активность в сетях биткоина и Ethereum упала до годовых минимумов.

Основная причина– репрессии в Китае, на долю которого приходилось около 65% мирового майнинга биткоинов. Под давлением властей майнеры распродают оборудование, криптовалюту и уезжают из Поднебесной. К тому же китайский центробанк потребовал от банков и Alipay прекратить сотрудничество с криптовалютными сервисами. Эра доминирования Китая в индустрии закончилась, заявил вице‑президент пула майнеров Poolin Алехандро де ла Торре изданию ForkLog.

Интерес институциональных инвесторов к биткоину может вернуться, если его цена будет ниже $30000, а рыночная доля превысит 50%, сказал стратег JPMorgan Николаос Панигирцоглу в интервью CNBC. По данным ресурса CoinGecko, на 30 июня доля биткоина равнялась 45%. Аналитики JPMorgan прогнозируют, что до конца 2021года его стоимость не выйдет из диапазона $23000–35000.

Интерес институциональных инвесторов к биткоину может вернуться, если его цена будет ниже $30 000, а рыночная доля превысит 50%, сказал стратег JPMorgan Николаос Панигирцоглу в интервью CNBC. По данным ресурса CoinGecko, на 30 июня доля биткоина равнялась 45%. Аналитики JPMorgan прогнозируют, что до конца 2021 года его стоимость не выйдет из диапазона $23 000–35 000.

Печатный станок, который включили крупнейшие центробанки, на руку криптовалютам, и рынок после непродолжительной просадки будет расти, полагает основатель криптовалютного холдинга Kuna Family Михаил Чобанян. «Еще никогда не печатали столько денег, как сейчас,– говорит он.– Доллар будет обесцениваться». «Новым инвесторам лучше покупать, когда рынок ниже тренда. Сейчас один из таких моментов»,– считает глава криптовалютного хедж‑фонда Pantera Capital Дэн Морхэд. Принцип «инвестируй только в то, что понимаешь» работает и на рынке криптовалют. Но и опытным криптоинвесторам стоит вкладывать в эти активы не более 10% от суммы, которую они готовы потерять, говорит СЕО криптобиржи Kuna Семен Каплоушенко.

Венчурные инвестиции. Горячее предложение

Венчурные сделки становятся все крупнее, а инвесторы – агрессивнее. За первый квартал 2021‑го быстрорастущие технологические компании привлекли, по данным Crunchbase, $125 млрд– на 94% больше, чем годом ранее.

Рекорды устанавливаются на каждой стадии. Американский ипотечный стартап Zomo в июне привлек $70 млн на посевной стадии (на этом этапе обычно дают до $0,5 млн). Технологический провайдер Articulate Global получил $1,5 млрд в раунде серии А. Повышают ставки Private Equity и Growth‑фонды, которые наступают на пятки классическому венчуру.

Трендсеттер – американский Tiger Global, который инвестирует с беспрецедентной для индустрии скоростью и напором. С января по июнь компания закрыла 188 сделок на $11,5 млрд. Для сравнения: крупнейший и один из самых авторитетных в мире венчурных фондов Sequoia Capital возглавил раунды на $4,1 млрд. Отрыв обеспечивают скорость принятия решений и сеть контактов: как выяснил The Information, за 2020 год сотрудники Tiger потратили $18 000 на Zoom, обзванивая стартапы по всему миру. Кроме того, «тигры» не вмешиваются в операционную жизнь стартапа, а если им нужны советы, оплачивают консультантов из Bain & Co.

Как украинскому инвестору подключиться к тренду? «Невозможно запустить фонд объемом в $100 млн в Украину – чтобы проинвестировать один стартап, нужно рассмотреть сотню, – рассказывает ветеран украинской стартап‑индустрии, основатель Unicorn.Nest Денис Довгополый. – Разумнее делать компанию с квотой на украинских основателей». Украину суперцикл задел по касательной: крупнейшая публичная инвестиция первого полугодия – $75 млн, вложенные в капитал космического стартапа FireFly Макса Полякова.

Лучший выход для частного инвестора, готового вкладывать десятки тысяч, а не миллионы долларов, – инвестиционные клубы, которые действуют при фондах и самостоятельно. Среди крупнейших – ICLUB VC Виктории Тигипко, AltaClub Игоря Рябенького, синдикат‑сеть Startup.Network Александра Сороки.

Игра стоит свеч. Члены ICLUB, владелец винодельни «Бейкуш» Евгений Шнейдерис и экс‑президент «Киевстара» Петр Чернышов вложили €90 000 в ортодонтический стартап из Барселоны Impress. А уже спустя полгода компания подняла новый раунд с частичным выкупом акций у предыдущих инвесторов. Шнейдерис заработал до €350 000, Чернышов – более €100 000, без учета комиссионных клуба. «Рассчитываю, что акции могут подрасти еще раза в три», – говорит Чернышов, который продал 20% своего пакета.

Всех торопит инфляция, объясняет глава AltaClub Иван Золочевский. «Стремительно растут оценки даже тех стартапов, которые раньше не прошли бы фильтр серьезных фондов», – говорит он. По его словам, клуб провел в 2020 году 47 новых инвестиций, увеличил стоимость активов под управлением до $100 млн.

Если платить комиссионные фондам и клубам не хочется, а напрямую в сделки не пускают, остается третий путь – маркетплейсы для выкупа акций стартапов. На них сотрудники или ранние инвесторы могут продать свои доли, а сторонний инвестор– войти в капитал перспективных компаний. «Наши акции не настолько ликвидны, как если бы мы стали публичной компанией, – говорит Николас Брюссон, основатель французского BlaBlaCar. – Но то, что акции частной компании вроде нашей невозможно продать, – это неправда».

Недвижимость. Ближе к пику

Весенний карантин не остановил рост цен на жилую недвижимость. За пять месяцев 2021 года средняя цена квадратного метра в киевских новостройках выросла на 9%, до $1080 за кв. м, а минимальная – на 5,7%, до $730, констатирует компания «ЛУН Місто». В пригородах Киева цены выросли на 5–12%, до $620–690.

Один из основных факторов роста цен – активизация кредитования, говорит гендиректор KDU Realty Group Елена Маленкова. По данным Минфина, в рамках госпрограммы «Доступная ипотека 7%» с 1 марта по 14 июня банки выдали 365 млн грн и рассматривают заявки еще на 650 млн грн. В первом квартале 2021 года Минюст зафиксировал рост числа сделок с недвижимостью на 16,5%, до 111 276.

В 2020‑м карантины ударили по темпам строительства, а реорганизация Государственной архитектурно‑строительной инспекции (ГАСК) замедлила ввод жилья в эксплуатацию и выдачу разрешений на новые проекты.

Рынок продавца развязал руки застройщикам. С начала года «Киевгорстрой» повысил базовую стоимость своего жилья дважды, оба раза минимум на 10%.

Жилье экономкласса перестало быть самым популярным среди инвесторов. «Преобладают комфорт‑ и бизнес‑класс», – констатирует один из основателей агентства ЛУН Андрей Мима. «Превалируют запросы на квартиры неподалеку от метро, с большими балконами или лоджиями, вблизи озер или с видом на Днепр», – подтверждает директор департамента продаж и маркетинга «Киевгорстроя» Татьяна Маркова.

Растет спрос и на вторичном рынке. «Наиболее популярные квартиры площадью до 50 кв.м подорожали на 3–5%», – констатирует президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита. В конце мая средняя стоимость 1 кв.м на вторичном рынке Киева, по данным сервиса Flatfy, достигла $1973.

Во второй половине 2021года ликвидная жилая недвижимость подорожает на 10–15%.
Елена Маленкова Гендиректор KDU Realty Group

С начала пандемии платежеспособный спрос сместился с новостроек столицы на клубные ЖК в пригороде, коттеджные городки и таунхаусы. «Хорошие дома площадью 100–150 кв. м в дефиците», – говорит Маленкова. «Застройщики со свободными земельными участками в пригороде поняли выгодность ситуации и стали строить дома», – говорит Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо». По его данным, количество коттеджных городков в Киевской области увеличилось с начала 2021 года почти на 10%, до 816. Большинство новых проектов небольшие – на 15– 20 домовладений экономформата. Средняя стоимость квадратного метра в новых домах Киевской области, по данным ЛУН, выросла за полгода на 8,7%, до $1152 за кв. м.

Средняя стоимость загородного дома на вторичке среди предложений сайта Flatfy за этот же период выросла на 4,3% (в 2020‑м – на 34%), до $382 000. Во второй половине 2021 года ликвидная жилая недвижимость подорожает на 10–15%, прогнозирует Маленкова. Управляющий директор Dragon Capital Андрей Дмитренко видит наибольший потенциал у премиальных ЖК в центральных районах с ограниченной застройкой.

«При сохранении текущих трендов до конца года рост цен на недвижимость составит 3–10%,– прогнозирует Пита.– Жилье бизнес‑класса подорожает на 3–5%, а социальное– на 8–10%». По его мнению, в 2022‑м рост цен может замедлиться за счет ослабления спроса. Другой фактор замедления жилищной инфляции – завершение реформы ГАСК, отмечает глава отдела консалтинга NAI Ukraine Юлия Кузнецова.

Земля. Актив столетия

У граждан Украины – новый инвестиционный инструмент, которого они были лишены с 1917 года. С 1 июля 2021‑го землю сельскохозяйственного назначения, которая занимает свыше 70% территории страны, можно легально покупать и продавать. Пока владеть землей могут только государство, территориальные общины и украинские граждане – не больше 100 га «в одни руки». С 2024 года доступ к рынку получат юридические лица, а максимальный объем владений вырастет в 100 раз, до 10 000 га.

Площадь зарегистрированных земельных участков равна, по данным Госгеокадастра, 32,3 млн га, из которых 19,9 млн га оформлены в аренду. Выставить участки на продажу могут 6,9 млн частных владельцев, которым принадлежит 27,6 млн га сельхозземли. Средний размер участка – 4,5 га. Желающих продавать пока немного. Согласно опросу Украинского института будущего, только 3% готовы продать свою землю без раздумий. 10% будут ориентироваться на предложенную цену, а 22% думают о продаже, но не хотят с ней спешить.

За последние четыре года размер арендной платы вырос примерно на 300%.
Григорий Овчаренко Глава подразделения по управлению локальными активами инвесткомпании ICU

Покупка земли интересна в первую очередь фермерам. «Открытие рынка может дать толчок развитию органического земледелия и промышленного садоводства»,– говорит исполнительный директор агентства UkraineInvest Сергей Цивкач. Другая заинтересованная группа – частные инвесторы. «Я вижу хорошую перспективу,– говорит ресторатор Валерий Созановский. – В отличие от криптовалюты, это полноценный материальный актив, который можно «пощупать». Созановский, известный проектами The Cake, The Burger и SHO, решил для начала вложить $200 000–300 000. «Земле карантин не страшен»,– объясняет Созановский, чей бизнес сильно просел во время локдаунов. Приятный плюс, по его мнению, в том, что государство установило минимальную нормативную оценку участков, ниже которой цена не «провалится».

Инвестирует Созановский с помощью сервиса Land Club, который берет с подписчиков $350 в год за доступ к земельным лотам, подобранным с учетом требований клиента. Каждый лот – это участок, арендуемый крупным агропредприятием.

Аренда может приносить инвестору 10–15% годовых, подсчитал глава подразделения по управлению локальными активами инвесткомпании ICU Григорий Овчаренко. Преимущественное право выкупа – у арендатора. «Мы выступаем как брокер между аграрными компаниями, продавцами земли и покупателями», – объясняет один из основателей Land Club Денис Башлык, в прошлом глава Госгеокадастра.

Замысел Созановского – купить землю, получать с нее арендный доход минимум до 2024 года, а при условии хорошего роста рыночной цены – продать. В самых привлекательных регионах земля в этот период будет дорожать на 20% в год, прогнозирует Башлык. По его оценке, лучшие перспективы роста у 7 млн га земли, преимущественно в Полтавской, Черкасской, Сумской и Винницкой областях. Спрос на участки вдали от портов и крупных транспортных узлов, в приграничье и на территориях с засушливым климатом будет низким.

А что крупный аграрный бизнес? Агрокомпаниям выгоднее арендовать землю, чем искать средства для ее скупки, уверен президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. «Сельхозпроизводители хотят покупать землю по цене не выше $2000 за гектар,– говорит он.– А такая цена не слишком привлекательна для продавцов».

Владельцы паев, опрошенные Land Club, готовы продавать землю за $1500–2200/га, рассказывает Башлык. «В Винницкой области реальная цена— $1500/га. Приблизительно столько же стоит земля в Черкасской, Полтавской областях», – рассказывает управляющий партнер My Partners Group Игорь Слободянюк, работающий с земельным банком МХП и Salic. По его словам, некоторые компании готовы заплатить эти деньги сразу после открытия рынка.

«К 2024 году цена на украинскую сельхозземлю вырастет в два – два с половиной раза, до $4000/га»,– прогнозирует партнер юридической группы LCF Игорь Кравцов. Это произойдет, если Украина повторит динамику стран Центральной и Южной Европы, где в первые пять лет функционирования рынка земля дорожала на 30–35% в год, говорит Цивкач. По данным Eurostat, в 2019 году в Польше, Румынии и Болгарии 1 га сельхозземли стоил €10 991, €5339 и €5382 соответственно.

Запуск рынка приведет и к увеличению стоимости аренды, говорит Цивкач. По данным UkraineInvest, в 2019 году дороже всего обходилась аренда земли в Винницкой области – 7233 грн/га, дешевле – в Закарпатье (1417 грн/ га). Только в 2020‑м, по данным Башлыка, цены поднялись на 10–12%. Средняя арендная плата за гектар чернозема составляет $100–150 в год. И ставкам еще есть куда расти: по данным Eurostat, в 2019 году в Польше плата за аренду равнялась €287/га, в Болгарии – €253/га. По расчетам Всемирного банка, после открытия рынка земли в Украине дополнительный доход землевладельцев, которые передают земли в аренду, может составить до $3 млрд ежегодно.

«На рынке много желающих получать пассивный доход от инвестиций в землю, – говорит Кравцов из LCF. – Учитывая рост стоимости аренды, покупка такого актива выглядит надежно и привлекательно».

Дополнительный фактор, который будет работать на повышение стоимости участков,– доступность кредитования. «Кредиты под залог земли менее рискованны, чем под залог товаров,– говорит первый замглавы НБУ Екатерина Рожкова. – Поэтому банки готовы с ними работать». Другое дело, что банки не будут торопиться выходить в этот сегмент, пока участники рынка не определятся с рыночной ценой, добавляет она. По закону, банки, получившие землю от залогодателя, в течение двух лет должны продать ее через аукцион.

Материалы по теме