Несмотря на большую войну, рынок жилой недвижимости Украины продолжает работать, но факторы безопасности несколько повлияли на неографию нового предложения. Что происходит с ценами на новое жилье и «вторичку», где самый большой спрос на квартиры и что будет влиять на рынок в текущем году, рассказывает финансовый аналитик Наталья Задерей.
Война продолжает менять рынок жилья в Украине. География нового предложения существенно изменилась. В 2021 году больше всего квартир построили в Киеве и области, а также Одесской, Львовской и Харьковской областях, свидетельствуют данные Государственной службы статистики. Пятерка лидеров по итогам 2023 года выглядит так: Киев, Киевская область, Винницкая область, Львовская область, Ивано-Франковская область.
Пять регионов – лидеров по предложению нового жилья
Пять регионов-лидеров по предложению нового жилья. Источник: ГССУ
Бум на Подолье
Довольно неожиданным стал рост нового предложения в Виннице и Винницкой области. Активизация строительства в областном центре, удаленном от западных границ, может объясняться большей доступностью жилья по сравнению с Киевом и Львовом. В то же время – восприятием региона как относительно безопасного.
Также в Виннице сосредоточено одно из крупнейших IT-сообществ в Украине. В городе насчитывалось порядка 10 000 специалистов и 187 работодателей на октябрь 2023 года, согласно данным DOU.
В Виннице в продаже 48 жилых комплексов, свидетельствуют данные Lun.ua. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке города на март практически не изменилась по сравнению с мартом 2023 года. В то время как средняя цена однокомнатной квартиры на «вторичке» за полгода выросла на 10%, согласно данным Lun.ua. Что может свидетельствовать о спросе на жилье в городе.
О перспективности Подолья с точки зрения соотношения безопасности и цен может свидетельствовать и наличие Хмельницкой области среди лидеров по разрешениям на строительство жилья.
Львов не сдает позиции
Львов остается самым популярным регионом с точки зрения релокации. На развитие IT-кластера здесь сделали ставку за десятилетие до войны. Известность Львова среди айтовцев даже привела к активизации рынка офисной недвижимости во время войны. Так что снижение объемов предложения нового жилья по сравнению с предыдущими годами сложно объяснить. Тем более что средняя цена квадратного метра в городе в марте выросла на 12% год к году.
Впервые за всю историю по средней цене на первичке Львов обогнал столицу. Судя по статистике разрешений на строительство нового жилья, сокращение предложения в городе временное.
По количеству квартир к началу строительства в 2023 году Львовская область была на первом месте по Украине. Следовательно, инвестиционная активность на рынке жилья Львова, вероятно, будет сохраняться. Затормозить ее может разве что нехватка земельных участков под новую застройку, о которой заявил местный застройщик «Ваш дом», объясняя свое объединение с компанией Avalon в начале 2024 года.
Ивано-Франковск – лидер по темпам роста цен
Средняя цена на рынке «первички» Ивано-Франковска в марте выросла на 27% год к году. А однокомнатная квартира на «вторичке» в среднем подорожала на 20% за полгода, свидетельствуют данные цен Lun.ua.
Хотя по количеству и площади введенных в эксплуатацию в 2023 году квартир Ивано-Франковщина существенно отстает от Винничины и Львовщины. В Ивано-Франковске 156 очередей ЖК, согласно данным Lun.ua. Это немного меньше, чем во Львове, и больше, чем в Одессе, активно развивавшейся до войны.
Как небольшой по численности населения город стал привлекательным для застройки? Скорее всего, сказывается близость к границе и к Карпатам, относительная безопасность с точки зрения безопасности. Поэтому застройщики города активно рекламируют свои квартиры именно как инвестиционный инструмент.
Динамика цен на жилье по регионам, март 2021-го = 100%
Динамика цен на жилье по регионам, март 2021-го = 100%. Источник: lun.ua, расчеты автора
Хотя в общем-то небольшие города в западных областях комфортны именно мало- и среднеэтажной застройкой, в Ивано-Франковске уже начали предлагать и высотки (16–19 этажей).
В Киеве и области ситуация самая странная
В столице Украины предложение нового жилья пока самое большое. Средняя цена квадратного метра на «первичке» немного выросла, несмотря на сложную ситуацию безопасности и проблемы у одного из крупнейших застройщиков столицы.
Такое положение дел возможен из-за того, что цены объявлений не отражают реальный спрос. На это указывает статистика Lun.ua для «вторички» Киева. Разница между средней ценой для всех объявлений и ценой объявлений проданных квартир составляет $13 000 для однокомнатных квартир.
В Киеве и области выдали больше кредитов по госпрограмме «єОселя». Но общее количество выданных кредитов (чуть более 3000 сделок) не повлияет на рынок при предложении квартир в несколько десятков тысяч.
Киев и область отличаются наибольшим сокращением объемов начатого строительства. В столице количество квартир в начале строительства в 2023 году на порядок меньше, чем в 2021 году. В маркетинге застройщиков это будет представляться как сокращение предложения на фоне стабильного спроса. Впрочем, и сами столичные застройщики признают, что квартиры сейчас покупают для проживания, в то время как в довоенные годы был значительный инвестиционный спрос, который формирует предложение на вторичном рынке жилья.
Пять регионов-лидеров по началу строительства (количество квартир в многоквартирных домах до начала строительства)
Пять регионов-лидеров с начала строительства (количество квартир в многоквартирных домах до начала строительства). Источник: ГССУ
Вероятно, спрос на жилье поддерживают высокооплачиваемые специалисты IT-отрасли, судя по статистике DOU и ЛУН, которые оценивают стоимость квартир на «вторичке» разных городов в годовых зарплатах IT-специалистов. За этот спрос с Киевом будет соревноваться не только Львов, но и Ивано-Франковск, и Подолье. А в перспективе и близкий к границе с Польшей Луцк, где активизировались застройщики из Хмельницкой области.
Ближайшие перспективы
На географию спроса на жилье будет влиять не только ситуация в Украине. На столичном рынке не утихают скандалы, у ряда застройщиков проблемы из-за увлечения перекрестным финансированием до войны, наиболее доступное жилье в некомфортных бетонных гетто.
Судя по статистике разрешений, инвестиционная активность будет перемещаться в сторону западных регионов. Как это скажется на ценах, прогнозировать сложно, ведь украинский рынок жилья управляется нарративами, а не данными.
Если бы рынок был прозрачным и data driven, то вообще сложно представить рост цен во время войны. В то время как в европейских обзорах рынка жилья пишут, что в результате войны в Украине выросли процентные ставки и стоимость энергоносителей, поэтому снизился спрос, у нас, в эпицентре войны, наблюдаем неадекватную ценовую динамику.
В этом году застройщики начали продажу квартир с регистрацией прав в соответствии с новым законодательством. Это дает надежду на появление долгожданной статистики продаж. Многое будет зависеть от того, извлекут ли застройщики из западных и центральных регионов уроки из опыта Киева.
Возможно, следствием диверсификации географии предложения и спроса станет более качественная и комплексная застройка и здоровые урбанистические тренды. А может быть, вместе с инвестиционной активностью на запад переместятся и протесты обманутых инвесторов.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
