Чому так мало пропозицій на продаж землі і з якими складнощами зіткнулись перші продавці та покупці
Ринок землі стартував 1 липня, проте ажіотажу навколо продажу земель не відбулося. За трохи менше ніж місяць зареєстровано 2213 всіх земельних угод, повідомило 28 липня Міністерство аграрної політики та продовольства України. За даними Мінагро, загальна площа земельних ділянок, за якими зареєстровані угоди, дорівнює 3767 га. Це 0,01% від загальної площі зареєстрованих земельних ділянок (32,3 млн га за даними Держгеокадастру). І частина цих угод стосуються успадкування землі та обміну.
До відкриття ринку в середньому в місяць продавалося приблизно 20 000 га землі, яку де-факто можна було використовувати для потреб сільського господарства, але яка за своїми кадастровими номерами не підпадала під дію мораторію, каже перший замміністр аграрної політики Тарас Висоцький. «Наш початковий прогноз обсягів продажу землі був на рівні 40 000 га на місяць», – говорить директор інвестиційно-банківського департаменту Concorde Capital Сергій Чуйкін.
Поки що це ринок продавця: бажаючих купити землю більше, ніж продавців, зазначає Денис Башлик, колишній голова Держгеокадастру та засновник інвестиційного обʼєднання Land Club. За його оцінкою, на продаж виставлено не більше ніж 2-2,5% від площі усіх сільгоспземель. «Бажаючих купити землю в 2,5 рази більше, ніж бажаючих продати», – говорить Висоцький. Власники землі тільки придивляються до ринку, цін та вирішують, чи є сенс продавати землю, пояснює президент асоціації «Український клуб аграрного бізнесу», Алекс Ліссітса.
«Основна маса продавців зараз – це ті, кому терміново потрібні гроші», – говорить Ліссітса. Це переважно пенсіонери, які крім невеликої пенсії та орендної плати за пай часто не мають інших доходів. У сільськогосподарських регіонах розмір орендної плати становить у середньому 3000-4000 грн за га, і власник пая, середній розмір якого 4,5 га, отримує щорічно 13 000-18 000 грн. Це значні гроші для селянина.
Продавці не дарма розраховують на те, що ціни зростатимуть. Через підвищений попит до кінця року ціни на сільгоспземлі мають зрівнятись з цінами на землю під особисте селянське господарство (ОСГ), тобто зрости до $1800-2000, прогнозує Башлик. «Перші пропозиції були по $1100-1200 за га, зараз ціни стартують з $1300-1400, – говорить він. – Як тільки зʼявиться більше пропозицій, сформується справедлива ціна, яка буде не меншою ціни ОСГ». Середня ціна одного га складає 37 000 грн або біля $1400, повідомляє Висоцький. Ціна на землю не може бути нижчою за її нормативно-грошову оцінку. Сьогодні це приблизно $1000 за гектар ріллі.
Нотаріуси не готові
Ще одна причина буксування ринку – неготовність нотаріусів, які мають здійснювати ряд перевірок під час укладення угод купівлі-продажу, пояснює юристка ЮК Investment Service Ukraine Дар’я Скоблікова. «Це перевірка загальної площі земель у власності фізособи, наявності чи відсутності переважного права придбання земельної ділянки, наявності обмежень відповідно закону про санкції», – говорить Скоблікова. Нотаріус також проводить розрахунки між покупцем та продавцем виключно у безготівковій формі через банківський переказ зі сплатою всіх податків.
«Існують певні труднощі з пошуком нотаріусів, готових до оформлення договорів купівлі-продажу землі сільгосппризначення, оскільки це питання для них нове», – коментує Чуйкін. За словами Башлика, на 1 липня лише 800 нотаріусів з близько 6500 були підключені до Державного земельного кадастру. За даними Мінагро, на 28 липня їх кількість збільшилась до 4215. «Нотаріальне співтовариство не встигло фізично пристосуватися до такої кількості змін, підключитися до реєстрів, проаналізувати всі технічні функції та інші зміни», – зазначає Анатолій Косован, керуючий партнер юридичної фірми Kosovan Legal Group. 80% нотаріусів до сих пір відмовляються проводити операції купівлі-продажу землі сільгосппризначення, говорить Башлик.
Проведення перевірки джерел надходження коштів, за які купують землю сільгосппризначення, затверджується спеціальним порядком, який має прийняти Кабінет Міністрів України. Перелік документів, за якими буде проводитись перевірка, достеменно невідомий, говорить Скоблікова.
Законодавчі перепони
Закон наділяє переважним правом купівлі орендарів, а понад 60% земель сільгосппризначення перебуває в оренді. Щоб продати ділянку, яка знаходиться в оренді, спочатку потрібно зареєструвати намір про продаж у нотаріуса і відправити орендарю варіант угоди з вказаною ціною, каже Ліссітса. Якщо орендар не планує купувати землю, або не може це зробити (адже юридичні особи позбавлені права купувати землю до 2024 року, а іноземні громадяни взагалі не мають права купувати), він відмовляється від свого переважного права та передає його особі, яка бажає купити землю. На роздуми в орендаря є два місяці. Реалізація угоди може бути заблокована поточним орендарем та тривати до трьох місяців, говорить Чуйкін, тоді як за нормальних умов та згоди орендаря, закриття угоди має займати близько трьох тижнів.
«Нотаріуси досі не знають, як цю відмову реєструвати, оскільки чіткі інструкції їм не надали, – говорить Ліссітса. – Тому більшість просто відмовляється проводити операцію або ж говорять чекати два місяці». Якщо вийдуть розʼяснення Нотаріальної палати, щодо процедури реєстрації відмови від переважного права і вона буде відрізнятись від того способу, що обрав нотаріус, останнього можуть на три місяці відключити від реєстрів, пояснює Башлик.
Турбують і питання оподаткування. При першому продажі землі, отриманої у процесі приватизації, дохід власника не обкладається податком на доходи фізосіб та військовим збором 1,5% у трьох випадках: якщо ділянка для ведення особистого селянського господарства не перевищує 2 га, якщо пай видавався для ведення фермерського господарства і якщо це ділянка для ведення садівництва площею до 0,12 га. Часто думки нотаріусів щодо визначення площі оподаткування розходяться, говорить Башлик. Крім того, не зрозуміло, чи мають пільгу ділянки, отримані у процесі розпаювання, зазначає Косован.
Третій суперечливий момент – обмеження 100 га в одні руки. Як бути у випадку, якщо землю хоче купити подружжя? Адже є таке поняття, як спільна власність подружжя. Якщо чоловік купує 100 га, дружина стає співвласником. Чи може вона реалізувати своє право на придбання 100 га землі? І як бути у випадку, коли один із подружжя є громадянином України, а інший – іноземцем? Всі ці питання поки що не розʼяснені. «Можливо, допоможе укладання шлюбного контракту, – говорить Косован. – Проте чи буде готовим до цього подружжя та чи прийме нотаріус такий документ в якості підстав для укладання угоди?»
На старті були очікування, що в перший рік відкриття ринку землі змінять власників до 1 млн га, але на думку Висоцького з Мінагро, продано буде максимум 200 000 га. Він очікує, що зростання ринку почнеться у 2024 році, коли на ринок вийдуть покупці-юрособи, а фізособи-громадяни України зможуть купувати до 10 000 га в одні руки. Башлик очікує, що пожвавлення ринку почнеться з цієї осені, коли будуть укладені угоди, що влітку «зависли» через проблеми з нотаріусами.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
