Актив століття. Як заробити на відкритті ринку землі

Громадяни України матимуть новий інвестиційний інструмент, якого вони були позбавлені з 1917 року. З 1 липня 2021 року землю сільськогосподарського призначення, яка займає понад 70% території країни, можна легально купувати і продавати. Поки що володіти землею можуть лише держава, територіальні громади та українські громадяни – не більше як 100 га «в одні руки». З 2024 року доступ до ринку отримають юридичні особи, а максимальний обсяг володінь зросте у 100 разів, до 10 000 га. 

Площа зареєстрованих земельних ділянок дорівнює, за даними Держгеокадастру, 32,3 млн га, з яких 19,9 млн га оформлені в оренду. Виставити ділянки на продаж можуть 6,9 млн приватних власників, яким належить 27,6 млн га сільгоспземлі. Середній розмір ділянки – 4,5 га. Охочих продавати поки що небагато. Згідно з опитуванням Українського інституту майбутнього, тільки 3% готові продати свою землю без роздумів. 10% будуть орієнтуватися на запропоновану ціну, а 22% думають про продаж, але не хочуть із ним поспішати.

Купівля землі цікава в першу чергу фермерам. «Відкриття ринку може дати поштовх розвитку органічного землеробства та промислового садівництва», – говорить виконавчий директор агентства UkraineInvest Сергій Цівкач.

Інша зацікавлена група – приватні інвестори. «Я бачу гарну перспективу, – каже ресторатор Валерій Созановський. – На відміну від криптовалюти, це повноцінний матеріальний актив, який можна «помацати». Созановський, відомий проєктами The Cake, The Burger і SHO, вирішив для початку вкласти $200 000–300 000. «Для землі карантин не страшний», – пояснює Созановський, бізнес якого неабияк просів під час локдаунів. Приємний плюс, на його думку, в тому, що держава встановила мінімальну нормативну оцінку ділянок, нижче за яку ціна не «провалиться». 

Інвестує Созановський за допомогою сервісу Land Club, який бере з передплатників $350 на рік за доступ до земельних лотів, підібраних з урахуванням вимог клієнта. Кожен лот – це ділянка, орендована великим агропідприємством. 

Оренда може приносити інвестору 10–15% річних, підрахував глава підрозділу з управління локальними активами інвесткомпанії ICU Григорій Овчаренко. Переважне право викупу має орендар. «Ми виступаємо як брокер між аграрними компаніями, продавцями землі і покупцями», – пояснює один із засновників Land Club Денис Башлик, у минулому голова Держгеокадастру. 

Задум Созановського – придбати землю, отримувати з неї орендний дохід мінімум до 2024 року, а за умови хорошого зростання ринкової ціни – продати. У найпривабливіших регіонах земля в цей період дорожчатиме на 20% на рік, прогнозує Башлик. За його оцінкою, найкращі перспективи зростання мають 7 млн га землі, переважно в Полтавській, Черкаській, Сумській та Вінницькій областях. Попит на ділянки віддалік від портів і великих транспортних вузлів, у прикордонні та на територіях із посушливим кліматом буде низьким. 

А що великий аграрний бізнес? Агрокомпаніям вигідніше орендувати землю, ніж шукати кошти для її скупки, впевнений президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошиль. «Сільгоспвиробники хочуть купувати землю за ціною не вище $2000 за гектар, – каже він. – А така ціна не надто приваблива для продавців». 

Власники паїв, опитані Land Club, готові продавати землю за $1500–2200/га, розповідає Башлик. «У Вінницькій області реальна ціна – $1500/га. Приблизно стільки ж коштує земля в Черкаській, Полтавській областях», – розповідає керівний партнер My Partners Group Ігор Слободянюк, який працює із земельним банком МХП і Salic. За його словами, деякі компанії ладні заплатити ці гроші одразу після відкриття ринку. 

«До 2024 року ціна на українську сільгоспземлю зросте у 2–2,5 раза, до $4000 га», – прогнозує партнер юридичної групи LCF Ігор Кравцов. Це станеться, якщо Україна повторить динаміку країн Центральної і Південної Європи, де в перші пʼять років функціонування ринку земля дорожчала на 30–35% на рік, каже Цівкач. За даними Eurostat, у 2019 році в Польщі, Румунії та Болгарії 1 га сільгоспземлі коштував €10 991, €5339 і €5382 відповідно. 

Запуск ринку призведе і до збільшення вартості оренди, говорить Цівкач. За даними UkraineInvest, у 2019 році найдорожче коштувала оренда землі у Вінницькій області – 7233 грн/га, найдешевше – у Закарпатті (1417 грн/га). За словами Овчаренка з ICU, протягом останніх чотирьох років розмір орендної плати зріс приблизно на 300%. Лише в 2020-му, за даними Башлика, ціни піднялися на 10–12%. Середня орендна плата за гектар чорнозему становить $100–150 на рік. І ставкам ще є куди зростати: за даними Eurostat, у 2019 році в Польщі плата за оренду дорівнювала €287/га, в Болгарії – €253/га. За розрахунками Світового банку, після відкриття ринку землі в Україні додатковий дохід землевласників, які передають землі в оренду, може становити до $3 млрд щороку. 

«На ринку багато охочих отримувати пасивний дохід від інвестицій у землю, – каже Кравцов з LCF. – З огляду на зростання вартості оренди, купівля такого активу видається надійною і привабливою». 

Додатковий фактор, який працюватиме на підвищення вартості ділянок, – доступність кредитування. «Кредити під заставу землі менш ризиковані, ніж під заставу товарів, – каже перший заступник голови НБУ Катерина Рожкова. – Тому банки готові з ними працювати». Інша річ, що банки не поспішатимуть виходити в цей сегмент, доки учасники ринку не визначаться із ринковою ціною, говорить вона. Згідно із законом, банки, що отримали землю від заставодавця, протягом двох років повинні продати її через аукціон.

Матеріали по темі

Категорія

Гроші

Дата

08 червня 2021

30 франшиз, що заслуговують на увагу. І підказки від експертів та підприємців