Категорія: Гроші
Дата: 09 серпня 2021 13:59

Як заробити на купівлі та продажу землі. Шість сервісів, які допомагають це зробити

Forbes

7 хв читання

Ілюстрація Getty Images / Анна Наконечна

З відкриттям ринку землі зʼявились сервіси-посередники, які допомагають з купівлею та продажем землі і заробляють на цьому. Forbes проаналізував діяльність шести таких компаній

За перший місяць роботи ринку землі продали 5324 га на 210 млн грн, повідомили в Міністерстві аграрної політики та продовольства. «У річному вимірі це лише 0,17% від усієї площі сільгоспземель в Україні, – зазначає експерт із земельних питань Світового банку Олег Нівʼєвський. – На вже усталених ринках зазвичай в обігу перебуває близько 1% всіх земель, а на українському ринку мало б бути 3–5%». Середня ціна за гектар – 40 000 грн, говорить голова Мінагро Роман Лещенко. Найбільше землі придбали у Полтавській, Тернопільській та Кіровоградській областях. Як писав Forbes, ринок буксує через небажання власників продавати землю, неготовність нотаріусів та неврегульовані законодавчі колізії. Заборона на купівлю землі юридичним особам та продаж не більше 100 га в одні руки до 2024 року теж не сприяють активності.

На ринку зʼявилися сервіси-посередники, які допомагають знайти вигідні умови співпраці та беруть на себе супровід земельних угод. Зазвичай засновники таких сервісів тісно повʼязані з аграрним бізнесом. Серед їхніх завдань не тільки заробіток на посередницьких послугах, а й консолідація земель через перепродаж лояльним інвесторам. Що це за сервіси, скільки коштують їх послуги та як вони планують заробляти на ринку землі?

Онлайн-маркет землі «Доброзем»

Сервіс запустили президент асоціації «Український клуб аграрного бізнесу», генеральний директор агрокомпанії ІМК Алекс Ліссітса і співзасновник мобільного інтернет-банкінгу Monobank Дмитро Дубілет. Початкова ідея «Доброзему» – платформа, на якій продавці та покупці знайдуть одне одного та чесно і прозоро зможуть укласти угоду без посередників, розповів Алекс Ліссітса. «Коли люди почали реєструватись, виявилось, що до 30% не мали документів або ці документи були не в порядку», – повідомив Ліссітса. Тому сервіс створив мережу агентів «Доброзем» по всій Україні.

Агенти допомагають із реєстрацією на сайті, попереднім контролем наявних документів, з відкриттям банківського рахунку та прораховують ринкову оцінку ділянки. Перші півроку сервіс не братиме комісію за свої послуги ні з продавців, ні з покупців, набираючи клієнтів. Якою буде ціна за супровід у майбутньому, Ліссітса не повідомляє.

За липень через «Доброзем» було укладено понад 10 угод. Ціна продажу коливається від $700 до $3500 за гектар, залежно від регіону і характеристик ділянки. «Ми розуміли, що через існуючі законодавчі обмеження кількість угод буде невелика, – говорить Ліссітса. – Але очікуємо, що їх кількість збільшиться вже восени». Наразі через «Доброзем» продається близько 15 000 га землі. Для розміщення оголошення потрібен лише телефон і кадастровий номер ділянки.

Онлайн-платформа LandInvest

Платформа LandInvest і однойменний viber-бот створені за рахунок інвестицій агровиробників і співпрацюють з великим і дрібним агробізнесом. Керівник проекту – Руслан Яковенко, директор компанії AgroPravo, колишній заступник генерального директора з правових питань Ukrlandfarming PLC і ексспівробітник компанії Kernel. «Агрокомпаніям важливо зберегти орендні відносини з власниками землі, – говорить Яковенко. – Ми допомагаємо бізнесу збільшити строки оренди та отримати прозорі умови формування орендної плати». LandInvest розраховує зайняти не менше 20% частки цього ринку.

Маркетплейс дозволяє власникам земель отримати безкоштовну консультацію, оформити заявку на експертну оцінку ділянки та обрати варіант для продажу та купівлі. Для запиту слід зареєструватись на сайті та вказати кадастровий номер ділянки, персональні дані та контактний номер телефону або скористатись спеціальним Viber-ботом. Наразі кількість заявок і звернень по кожному каналу зростає в середньому на 10% щотижня, повідомив Яковенко.

LandInvest, як і «Доброзем», гарантує повний супровід угоди за рахунок платформи. Покупці через сайт отримують доступ до каталогу перевірених земельних ділянок. Оформленням договорів купівлі-продажу займається мережа бек-офісів.

Користувачі платформи матимуть інструменти для перевірки та ідентифікації власників земельних ділянок. LandInvest інтегрована з сервісами ідентифікації (BankID, ДіяПідпис), державними реєстрами та базами даних для перевірки земельних ділянок. Маркетплейс дозволяє продавцям та покупцям контролювати та відстежувати процес проходження угоди через особистий кабінет на сайті.

Інвестиційне обʼєднання Land Club

Land Club розрахований на інвесторів, які зацікавлені отримувати прибуток від оренди сільськогосподарської землі та її перепродажу у майбутньому, коли ціна виросте, говорить колишній голова Держгеокадастру та засновник інвестиційного обʼєднання Land Club Денис Башлик. Компанія продає платне членство інвесторам ($390 за перший рік і $200 наступні роки), пропонуючи доступ до картотеки земельних лотів, підібраних з урахуванням вимог клієнта. Кожен лот – це земля, яка вже перебуває в оренді у великого агропідприємства. Клуб співпрацює з чотирма великими агрохолдингами. «У нас ексклюзивне право на представлення їхніх інтересів», – запевняє Башлик.

Близько 1000 га такої землі зараз виставлено на продаж, повідомив Алекс Ліссітса, який є одним із засновників клубу. Загальний земельний банк агрохолдингів – 500 000 га. Клуб обіцяє від 18% річних від рентної плати і прибутку від продажу землі та потенційне зростання вартості землі протягом трьох років на 40–60%.

За юридичний супровід і допомогу з пошуком земельних ділянок та оформленням угоди беруть комісію. Базовий пакет – 3% від суми угоди. У цьому випадку клуб забезпечує звʼязок з продавцем та орендарем, але нотаріальну угоду покупець організовує сам. Преміум-пакет коштує $100 за гектар або ж 5% від суми угоди. Він передбачає оформлення довіреності на Land Club, щоб спеціалісти сервісу повністю займались угодою без присутності покупця.

За місяць сервіс закрив 25 угод, продано близько 100 га землі у Чернігівській, Полтавській, Сумській областях 11 членам клубу. Середня вартість гектара $1500–1600, розповів Башлик. За його словами, ще близько 30 угод «зависло» через проблеми з нотаріусами і їхнім небажанням реєструвати відмову від переважного права орендарями.

Аграрна онлайн-платформа KupiPai

Платформу KupiPai запустила інвестиційна компанія Concorde Capital. Цей сервіс прямий конкурент Land Club, оскільки теж об`єднує власників паїв, інвесторів та агрохолдинги і пропонує юридичний та консалтинговий супровід угод купівлі/продажу землі «під ключ».

Сервіс забезпечує перепідписання довгострокового договору оренди інвестора з агрохолдингом. За свої послуги KupiPai бере 5% комісії від суми угоди. «З них 4% – це витрати на послуги юристів, нотаріусів, техпідтримку тощо. А наш заробіток близько 1%», – говорить директор інвестиційно-банківського департаменту Concord Capital Сергій Чуйкін. У KupiPai немає плати за річне членство. Щоб отримати доступ до бази земельних ділянок, потрібно зареєструватись на сайті.

Сервісу цікаві інвестори, що готові вкласти $50 000–200 000 за раз. KupiPai підписав договори про співробітництво з двома великими агрохолдингами (назви не розголошують), загальний земельний банк яких перевищує 800 000 га, повідомив Чуйкін. У процесі підписання ще кілька агрохолдингів, після чого платформа матиме доступ до спільного земельного банку понад 1,5 млн га.

За перший місяць закрили лише одну угоду. Приватна інвесторка, ІТ-спеціаліст Юлія Севрук, придбала ділянку розміром 3,15 га у Вінницькій області за 180 000 грн, що еквівалентно близько $2100 за гектар. «Ринок орної землі в Україні недооцінений, має перспективу до зростання, мені цікавий такий актив – коментує Севрук. – Зміни в договорі оренди з великим орендарем – непросте завдання, компанія виступила посередником і допомогла з цим та спростила процедуру угоди купівлі-продажу».

За розрахунками генерального директора Concorde Capital Ігоря Мазепи інвестиція в землю гарантує рентний дохід на рівні 7%–10% річних. Щорічне зростання ціни очікується на рівні на 15%–20% аналогічно тому, як зростала ціна у країнах ЄС після відкриття ринку землі. «Той факт, що найближчі два роки «великий капітал» не може вийти на ринок, забезпечує максимізацію дохідності для інвесторів-«першопрохідців»», – говорить Мазепа. На його думку, інвестиція в купівлю землі – більш прибуткова альтернатива інвестиціям у житлову нерухомість та банківські депозити. Мазепа розраховує зайняти близько 15% цього ринку.

Земельне агентство Volodar

Агенція допомагає не просто інвестувати в землю, а й бере на себе подальше управління. Volodar укладає або продовжує договори з орендарями, підбирає господарства для обробки землі, обіцяє контролювати виконання всіх домовленостей із земельними орендарями, щоб гроші вчасно і в повному обсязі приходили на рахунок інвестора. За це сервіс бере комісію у розмірі 1% під час кожної виплати за оренду землі. Також інвестор покриває витрати на оформлення документів на володіння землею.

Засновники агентства – керівник відділу земельних та майнових відносин МХП Володимир Нагорний та інвестиційний фонд Fortior Capital, в який входять Latifundist Media і фонд AgTech Farm.

Якщо інвестор вирішить продати землю, сервіс береться допомогти з підбором покупців з вигідною ціною. Своїм інвесторам агентство обіцяє річний дохід від володіння землею близько 7% та підтримку регіональних агентів.

Через онлайн-систему сервісу інвестор може відстежувати всі транзакції за своєю ділянкою, бачити актуальні пропозиції щодо продажу землі, відстежувати ціни, бачити всі свої витрати та розраховувати прибутковість інвестиції.

За липень Volodar провів дві земельні угоди, розповів Нагорний. Покупцем землі став IT-фахівець, киянин, що придбав земельні ділянки у Рівненській області площею 1,97 га вартістю 43 500 грн та 1,24 га вартістю 13 000 грн. Загальні витрати інвестора за договорами на купівлю ділянок склали трохи більш як 12 000 грн. «Наш покупець вперше придбав землю і не планує займатися сільським господарством, – говорить Нагорний. – Він передасть земельні ділянки в оренду агропідприємству».

Управляюча компанія LandInvest

Компанія пропонує інвестувати в землю від $5000 до $200 000 та обіцяє щорічний дохід від оренди до 12% річних, орендний контракт з агрохолдингом на строк від 7 років і отримання плати два рази на рік. Компанія прогнозує зростання вартості землі до 200% за три роки.

Основний бенефіціар компанії – Роман Пліс, син Геннадія Пліса, який за часів Януковича обіймав посаду голови наглядової ради Державної продовольчо-зернової корпорації України та нинішнього голови Державної аудиторської служби України. У компанії є також міноритарні партнери та венчурний інвестор, але їх не розкривають через NDA.

Сервіс пропонує допомогу у пошуках якісних ділянок, оформлення права власності під ключ та орендного контракту. За свої послуги бере 1–5% від суми угоди. Компанія не бере попередню оплату чи плату за підписку, всі розрахунки здійснюються після укладання угоди, розповів менеджер із роботи з клієнтами LandInvest Іван Котляр.

За перший місяць компанія змогла провести з десяток угод із продажу ділянок, які не мають орендодавця. А загалом сервіс отримав близько 200 заявок щодо купівлі-продажу землі, розповів Котляр.

Матеріали по темі