На земле, выжженной финансовым кризисом, Энтони Шей построил ипотечный бизнес, который бьет рекорды по темпам роста и сделал его миллиардером. Секрет Шея – умение выждать нужный момент, даже если на это уйдут годы.
Однажды вечером в ноябре 2015 года Энтони Шею не терпелось сесть за праздничный стол на верхнем этаже небоскреба Morgan Stanley в центре Манхэттена. Утром его компания loanDepot должна была разместить акции на Нью-Йоркской фондовой бирже. Иммигрант из Тайваня, который начинал простым менеджером по ипотеке, работавшим за процент от сделок, был в шаге от воплощения мечты. Но ему не давала покоя турбулентность на рынке: основателю Square Джеку Дорси, который планировал вывести свой стартап на биржу неделей позже, пришлось снизить его оценку.
В последнюю минуту Шей отменил IPO.
«Ощущение было такое, словно это мой последний ужин. Позже я много раз себя спрашивал, не совершил ли ошибку, – рассказывает Шей, 56, о первой попытке IPO. – Но, оглядываясь назад, понимаю, что поступил совершенно правильно».
Этот ход себя оправдал. Следующие пять лет loanDepot стабильно рос, и в итоге Шей провел IPO в феврале 2021-го. Размещение сделало его миллиардером. Forbes оценивает состояние бизнесмена в $2 млрд. Шей владеет 54% акций компании и особняком в Калифорнии, купленным в октябре за рекордный $61 млрд.
Подгадывать идеальный момент для выхода на биржу – пустая затея: события 2015-го едва не повторились. В последний момент loanDepot предложил для размещения куда меньше акций, чем от него ожидали. Причина – снижение спроса на кредиты и прогнозы о росте процентных и ипотечных ставок. На бирже торгуется всего 3,2% акций loanDepot. В своих расчетах Forbes дисконтирует стоимость доли, которой владеет предприниматель, если у его компании в открытом обращении меньше 5% акций. Шей обещает увеличить объем акций в свободном обращении.
Шей – ветеран отрасли. До того как создать loanDepot в 2010-м, он основал и продал две компании ипотечного кредитования. Бизнесмен разглядел возможность в хаосе, царившем после финансового кризиса и краха гигантов Countrywide Financial и Ameriquest. loanDepot – сочетание технологической платформы, которая помогает дешевле привлекать новых клиентов, и сети из 2500 кредитных менеджеров во всех штатах. В последнее десятилетие компания пожинает плоды бурного роста на рынке ипотеки. Привлеченные низкими ставками, миллионы американцев покупают дома. Жилищный бум в разгаре, цены на недвижимость бьют рекорды, началась новая волна рефинансирования, а миллиардеры рынка ипотечного кредитования – Шей, Дэн Гилберт из Rocket Companies, Мэт Ишбиа из United Wholesale Mortgage и другие – набивают кошельки.
«У loanDepot лучшая в своем классе технологическая платформа и узнаваемый бренд, – говорит старший аналитик инвестиционного банка Jefferies Райан Карр. – Это помогает компании быстро наращивать долю клиентов, которые впервые покупают жилье. Их становится все больше».
Шей любит сравнивать loanDepot с райдшеринговым сервисом Lyft, а Rocket – с Uber. loanDepot и Rocket соревнуются в том, чья технологическая платформа привлечет больше покупателей, впервые обратившихся за ипотекой, а затем сделает их лояльными клиентами. loanDepot использует платформу Mello. Она упрощает получение кредита с помощью алгоритмов машинного обучения, а ее технологии сбора данных помогают продавать услугу рефинансирования ипотеки. Результат впечатляет: 72% клиентов, получивших в компании первый ипотечный кредит, рефинансируют его через loanDepot. Это в четыре раза больше, чем в среднем по отрасли.
Многие не в восторге от агрессивного маркетинга loanDepot: фирма отбивается от двух коллективных исков о надоедливой телефонной рекламе. loanDepot «отрицает обвинения и решительно защищается в суде». Из четырех клиентов компании, с которыми побеседовал Forbes, трое рассказали, что прельстились низкими ставками и удобством онлайн-платформы. Но затем попадали к плохо подготовленным брокерам, работающим в тысячах километров от них, и месяцами ждали заключения кредитного договора. В ответ loanDepot указывает на высокие оценки, которые дают клиенты: в среднем четыре с половиной звезды на Google, LendingTree, Zillow, TrustLink и других онлайн-платформах.
Всего за 11 лет калифорнийский стартап стал седьмым по величине ипотечным брокером в США, подсчитало отраслевое издание Inside Mortgage Finance. Компания контролирует 3% американского рынка новых жилищных кредитов объемом $11 трлн. Рост прибыли в 2020-м ошеломляет: 5750% – до $2 млрд. Выручка увеличилась более чем в три раза, до $4,3 млрд.
«Мы затмили Bank of America и теперь отстаем только от Rocket и культовых американских банков вроде Chase и Wells Fargo, – рассказывает Шей. – Наши позиции прочны, перспективы на следующее десятилетие радуют».
Первые 10 лет Энтони Шея в Калифорнии не были столь радужными. В 1973-м родители увезли восьмилетнего мальчика и двух его младших сестер из Тайваня в Лос-Анджелес. На следующий день после прилета Шея отправили в государственную школу. «Очень интересный был опыт», – вспоминает он. Через несколько лет семья переехала из Лос-Анджелеса в округ Ориндж, и с тех пор Шей живет там.
«Я не говорил по-английски, не знал, как тут принято одеваться, – рассказывает бизнесмен. – Испытал на себе все прелести жизни иммигранта. Английский учил по мультфильмам о кролике Багзе Банни».
В середине 1980-х Шей поступил в Калифорнийский университет на факультет управления бизнесом и едва тянул учебу. Книгам он предпочитал серфинг и рыбалку, а вечерами играл в бейсбол и подрабатывал установщиком стереосистем. В 1986-м на бейсбольном матче 21-летний парень узнал, что его товарищ по команде устроился кредитным менеджером в ипотечную компанию Tricor. Об этой профессии Шей тогда даже не слышал.
«Я спросил приятеля, чем он занимается, и тот ответил, что дает людям взаймы. Я ответил: у тебя же нет ни гроша, ты ведь на мели! – улыбается Шей. – А он мне: ты не понял, я помогаю другим получать кредиты. Меня это заинтриговало. Я пошел на собеседование, и меня тут же приняли».
Три года спустя Шей получил диплом. Все это время он подрабатывал на двух работах, чтобы обеспечить себя, скопить денег и помочь родителям с выплатой ипотеки. «Другие тусовались на вечеринках, а я вкалывал, пытаясь освоить специальность кредитного менеджера», – вспоминает он.
В 24-летнем возрасте, проработав в сфере кредитования три года, Шей решил объединить все накопления и выкупить бизнес Tricor. В 1989-м он приобрел компанию за $300 000 (с учетом инфляции сегодня это было бы $650 000). Сумму выплачивал частями полтора года, по $30 000 в месяц. Первый шаг в индустрии ипотечного кредитования дорого ему обошелся: 10 лет Шей отбивался от обвинений в недобросовестных действиях, которые, по его словам, совершили прежние владельцы.
В разгар бума доткомов Шей решил предлагать стандартные кредиты заемщикам с хорошей кредитной историей онлайн. Компания сменила имя на LoansDirect.com и заплатила $900 000 за веб-адрес.
«Мы были небольшой фирмой и решили отказаться от традиционной модели продаж. Мы обращались к потребителю напрямую, и это сработало», – вспоминает исполнительный вице-президент loanDepot Томо Йебису, который познакомился с Шеем, когда оба работали кредитными менеджерам в Tricor.
В 2001-м Шей продал быстрорастущий бизнес онлайн-брокеру E-Trade Financial за $56 млн и в 35 лет вышел на пенсию. Но ему быстро надоело сидеть сложа руки: «Я воплотил американскую мечту – разбогател. И понял, какая это скука – ничего не делать».
В следующем году истек срок запрета на конкуренцию с E-Trade. Шей пустил заработанное от сделки на запуск второй фирмы – HomeLoanCenter.com. Она опиралась на наработки LoansDirect, но помимо стандартных кредитов предлагала множество других продуктов – займы под залог недвижимости, вторичную ипотеку, а также печально известные субстандартные кредиты, которые позже привели к краху ипотечного рынка. HomeLoanCenter.com предлагала их онлайн по всем Соединенным Штатам. Через два года компания превратилась в одного из крупнейших цифровых операторов ипотечного кредитования с 3000 сотрудников. Успехи HomeLoanCenter.com привлекли внимание основателя холдинга IAC – миллиардера Барри Диллера. В 2004-м подразделение онлайн-кредитования IAC приобрело HomeLoanCenter.com. Сумма сделки не разглашалась.
Шей перешел в IAC руководить подразделением и оставался у руля до конца 2007-го. Затем снова отошел от дел – создал профессиональную рыболовную команду, которая била рекорды на турнирах и заработала свыше $7 млн призовых. И тут на рынке жилья начался обвал.
«Я стоял в стороне и наблюдал, как рушатся финансовые рынки, – говорит Шей. – Мозг рисовал единственную картинку – ядерный апокалипсис».
Шей в очередной раз с головой погрузился в ипотечный бизнес. Третьим актом пьесы стала инвестиция в «альтернативного ипотечного оператора» Grander Financial. Компания предлагала деньги в обмен на паи в жилых домах, но идея не взлетела. В конце 2009-го Шей продал свою долю. Но коллапс ипотечного рынка, вызванный крахом отраслевых гигантов вроде Countrywide, он считал шансом, который нельзя упускать.
«Спрос на ипотечные кредиты никуда не делся, а предложение схлопнулось, – вспоминает Шей. – Я понял: настал мой черед взойти на трон».
В 2010-м он основал loanDepot. Идея была создать технологическую платформу, которая максимально эффективно предлагала бы ипотечные кредиты потребителям. Кризис стер с лица земли крупнейших конкурентов – небанковских операторов ипотечного кредитования. Некоторые банки тоже ушли с рынка ипотеки. Остались игроки с крепкой репутацией вроде Quicken Loans Дэна Гилберта (ныне Rocket Mortgage), и они быстро росли. Шей хотел получить свою долю этого пирога.
Шей – ветеран отрасли. До того как создать loanDepot в 2010-м, он основал и продал две компании ипотечного кредитования. Фото Getty Images
Его затея многим показалась нелепой. «Я говорил: Энтони, ты разве не видишь, что случилось? Здесь же был ипотечный армагеддон! Что ты такое предлагаешь?» – вспоминает Йебису. Но Шей был непреклонен, и вскоре Йебису присоединился к предприятию.
Через три года loanDepot получил лицензии на ведение бизнеса во всех штатах и поглотил меньшего по размеру ипотечного брокера. Десятилетия опыта и крупное личное состояние помогли Шею преодолеть высокий порог входа в индустрию ипотеки (на запуск бизнеса и получение лицензий от государственных ипотечных агентств вроде Fannie Mae и Freddie Mac уходит масса времени и денег). Но Шею было еще далеко до того, чтобы отвоевать значимую долю рынка у Rocket и ей подобных. Поэтому loanDepot начал строить платформу Mello. Запущенная в 2017-м, она помогала клиентам быстрее и проще получать ипотечные кредиты онлайн. Кроме того, Mello облегчала адаптацию новых сотрудников.
«Эта платформа помогла им удовлетворять огромный спрос, возникший в 2020 году, когда процентные ставки упали, – говорит старший аналитик инвестбанка Jefferies Райан Карр. – Многим конкурентам не хватило для этого технологических возможностей».
Впереди еще много сложностей. Акции большинства ипотечных операторов, недавно вышедших на биржу, в том числе Rocket Companies Дэна Гилберта (август 2020-го), United Wholesale Мэта Ишбиа (февраль 2021-го) и loanDepot (февраль 2021-го), торгуются по цене размещения или ниже. Несколько ипотечных брокеров отказались от выхода на биржу и приняли предложения о слиянии. Инвесторам не нравится, что ставки ипотечных кредитов хоть и низки по историческим меркам, в последнее время растут. Возможно, это признак того, что темпы рефинансирования замедлились.
«Нужно подождать. Когда волна рефинансирования сойдет на нет и ожидания немного снизятся, инвесторы снова захотят вкладывать в этот рынок», – считает старший аналитик Barclays Марк ДеВрис.
Шей настаивает на том, что уникальное сочетание узнаваемого бренда, продвинутой технологической платформы и широкой сети брокеров loanDepot во всех штатах будет отличать компанию от конкурентов, когда цикл снижения процентных ставок завершится. «Клиент сможет выбрать блюдо, которое ему больше по вкусу, – говорит он. – Захочет оформить ипотеку онлайн, не общаясь с менеджером? Пожалуйста. Нужна поддержка брокера в родном городе? Клиент ее получит».
loanDepot рассчитывает к концу года нарастить свою долю на рынке новых ипотечных кредитов и рефинансирования с 3,2% до более чем 4%. Для сравнения: United Wholesale контролирует 8,3% этого рынка, Rocket – 3,8%. loanDepot вкладывает в продвижение бренда. В марте он заключил многолетний контракт с бейсбольным клубом «Майами Марлинс» о переименовании его стадиона в LoanDepot Park.
Шей уверен, что вывел loanDepot на биржу в нужный момент и что хорошие времена еще долго не закончатся: «Похоже, мы угнались за двумя зайцами».
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
