История о том, как словацким инвесторам понадобилось 6 месяцев переговоров и полтора года судебных дел, чтобы приобрести в Украине работающий бизнес-центр
Увеличение потока инвестиций в Украину является одним из приоритетов политики президента Зеленского, о чем он неоднократно заявлял на встречах с мировыми лидерами. Однако на практике все выглядит иначе. Исследования инвестиционной компании Horizon Capital свидетельствуют, что показатели инвестиций в Украину в 2020 году наихудшие за 20 лет.
Одной из особенностей инвестиций является их рискованность, которая напрямую связана с доходностью – чем серьезнее риск от вложений, тем выше ожидаемая от них прибыль. И если «невидимая рука рынка» работает более или менее независимо от государства, то между инвестиционным климатом страны и действиями властей на всех уровнях есть непосредственная связь.
Зачастую, чтобы снизить риски, инвесторы выбирают работающий бизнес. Его преимущества известны: уже есть недвижимость, зарегистрированная компания, наемные работники, заключенные договоры с арендаторами и контрагентами, наработанная база и бизнес-процессы. Что же необходимо предвидеть?
Как проверять объект инвестиций
Среди очевидных факторов, проверяемых в первую очередь, – экономическая выгода и понимание даты выхода на точку безубыточности и многие юридические аспекты сделки.
В качестве примера приведем кейс словацкой строительной компании Vi group, зашедшей на рынок украинских инвестиций в начале 2019 года. И если бы не события 2020 года, то количество заведенных денег в украинскую экономику этой компанией было бы значительно больше, но об этом позже. В это время, в 2019 году, один из совладельцев этой компании приобрел земельный участок в Печерском районе украинской столицы для строительства офисного центра. Шел длительный процесс получения разрешительной документации для начала застройки, но желание протестировать возможности работы на украинском рынке не оставляло инвестора, и он принял решение приобрести уже работающий бизнес-центр.
Во время сопровождения этого соглашения юристы столкнулись с разницей в менталитетах украинцев и европейцев. В Украине владелец хочет убедиться в истинных намерениях покупателя перед тем, как предоставлять документацию на проверку юристам и финансистам, а также получить авансовый платеж. В то же время иностранные инвесторы никогда не перечислят средства загодя. Юристам приходится искать варианты, которые устраивают обе стороны.
Эскроу счет
В случае со словацкими инвесторами эффективным решением стало подписание меморандума между сторонами и открытие банковского счета-эскроу. Этот вид счета предназначен для сохранения средств до выполнения всех обязательств по договору (в нашем случае – меморандуму). Украинский бизнес не очень часто использует такой вид счета из-за высоких комиссий банков при сохранении средств. Но польза очевидна, ведь в этом случае каждая сторона имеет гарантию банка, а также добивается основной цели – подтверждения намерений другой стороны.
Итак, средства заморожены на счете эскроу, и начинается самый долгий и длительный этап – due diligence объекта для инвестиции. Заметим, что это не универсальный механизм, потому что в каждой конкретной ситуации юристы используют и дополнительные инструменты перед выводом.
Этапы due diligence
1. Проверка компании.
На этом этапе должна проводиться проверка учредительных документов компании, истории компании по реестру юридических лиц. Основные полезные ресурсы, обычно используемые для такой проверки:
Система YouControl – онлайн-сервис проверки компаний
Важный момент, на который стоит обратить внимание при проверке работающей компании, – наличие ограничений в уставе для директора и перечень подписываемых им документов.
2. Анализ возникновения и права на недвижимое имущество.
Недвижимость в виде офисного центра, выбранная Vi group, была оформлена именно на юридическое лицо, и это имеет свои особенности при продаже.
Что и где проверять?
В первую очередь нужно детально разобраться с основаниями получения права собственности и разобраться с подтверждающими это документами. Далее следует просмотреть так называемую «историю» недвижимого имущества. К сожалению, доступ к этой части реестра недвижимого имущества имеют только нотариусы, но за дополнительные средства вы можете получить эту информацию и быть уверены в отсутствии неправильно снятых ипотек или, например, увидеть аресты, наложенные в рамках судебных или уголовных дел.
3. Проверка наличия судебных процессов – текущих и прошедших.
Реестр судебных дел и портал «Судебная власть Украины» содержат очень много нужной информации. Следует проверять не только по названию юридического лица и адресу расположения имущества, но и обязательно пересмотреть процессы собственников и бывших собственников. В случае с объектом, который покупали граждане Словацкой Республики, было найдено очень много судебных процессов по этой недвижимости. Длительный анализ судебных решений помог составить историю по делу и сделать вывод об отсутствии рисков.
4. Аудит реальности заключенных договоров с арендаторами и поставщиками услуг, реальность оформления трудовых отношений.
После того, как состоялась проверка компании и ее активов по официальным реестрам и документам, можно переходить к проверке хозяйственной деятельности.
В первую очередь – обратить внимание на срок заключенных договоров. Во время такого аудита самих арендаторов недвижимости (собственность компании, которую хотели приобрести Vi group) мы обнаружили, что одно и то же помещение было сдано в аренду разным юридическим лицам, некоторые имели налоговый долг на большие суммы, а потому, скорее всего, в ближайшее время могли обанкротиться и «съехать».
Не менее важным при покупке работающего бизнеса является подтверждение факта заключения договоров с поставщиками услуг и отсутствие задолженности перед данными компаниями.
Подписание соглашения и перерасчет средств
Необходимо учесть сроки. На примере конкретного кейса средства перечислялись иностранными гражданами банковским переводом из-за границы, и это соглашение определено как инвестиционное, поэтому срок по стандартным трем рабочим дням увеличился до трех недель. В общей сложности с первой встречи двух сторон – продавца и покупателя – до момента полных расчетов и смены владельцев прошло около 6 месяцев.
Риски покупки работающего бизнеса
Среди рисков:
- задолженности перед контрагентами, работниками, бюджетом;
- ипотеки или другие обязательства по недвижимому имуществу;
- репутация офисного центра и его владельцев;
- действительность договоров, заключенных с арендаторами и другими контрагентами.
Для объекта словацких инвестиций 2020 год был тревожным. Во-первых, многие компании начали работать удаленно из-за COVID-19, поэтому выезжали из офисов, и помещения работающего бизнеса пустовали. Во-вторых, перерегистрация имущества и попытки физического захвата недвижимости, толчок к которым фактически дали действия Фонда гарантирования вкладов физических лиц (именно с этими рисками столкнулись юристы, сопровождая соглашение Vi group).
Неожиданности с погашенными кредитными задолженностями
На начало октября 2021 года продолжается ликвидация 44 неплатежеспособных банков, в том числе пострадавших в результате так называемого банковского кризиса 2014–2017 годов. Ликвидация таких банков осуществляется через Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ).
ФГВФЛ компенсирует средства в пределах гарантированной суммы (200 000 грн) вкладчикам банков. Компенсация этих средств происходит в том числе за счет продажи Фондом кредитных обязательств (обычно обеспеченных ипотекой) на так называемых открытых электронных торгах.
В Фонде свидетельствуют, что вырученные от продажи активов средства передают на расчеты с кредиторами неплатежеспособных банков.
Открытость этих торгов достаточно условна, поскольку если перейти по ссылке на сайте ФГВФЛ, то не удастся идентифицировать, ипотеки каких именно зданий выставлены на продажу.
Для получения такой информации необходимо явиться в Фонд и засвидетельствовать свое согласие на неразглашение банковской тайны.
Электронные торги и борьба за права инвестора
Несмотря на официальность процедуры проведения электронных торгов, Фонд формирует на продажу не только обязательства, по которым действительно находится задолженность на балансе банка. Об этом свидетельствуют как судебная, так и жизненная практика.
Фонд гарантирования вкладов не хочет продавать свои активы по заниженным ценам в пользу более активных финансовых компаний, прикрываясь благой целью «вернуть деньги вкладчикам». В продажу попадают активы, по которым должники погасили свои задолженности и прекратили обременение заложенного имущества.
Так произошло с объектом инвестиций словацкой компании Vi group, которая приобрела работающий бизнес без имеющихся долгов – неожиданно Фонд продал несуществующие уже (погашенные) задолженности предыдущего владельца здания (оно выступало обеспечением по кредитному договору), принадлежащей компании, в которую инвестировали словацкие бизнесмены. Их купила ООО «Финансовая компания «Инвестохиллс Веста», специализирующаяся на скупке проблемных кредитов. Как результат – несколько раз право собственности через «черных нотариусов» перерегистрировалось на финансовую компанию (действия нотариусов упразднялись Антирейдерской комиссией Минюста), было несколько попыток физически захватить контроль над зданием и, конечно, попытки через украинские суды легализовать эти незаконные действия.
Борьба за иностранные инвестиции длилась больше полутора лет. Инвестор вместе с адвокатом прошел суды всех инстанций и наконец Верховный Суд возобновил решение Хозяйственного суда Киева, который еще 24 марта признал незаконной продажу Фондом несуществующих долгов предыдущего владельца здания.
При этом с самого начала получения инвестором Требования от Финансовой компании «Инвестохиллс Веста» был инициирован судебный спор, который не только гасит вспышки (признание незаконными регистрационных действий «черных нотариусов» в отношении здания), но и решает проблему в корне – признает незаконными электронные торги, проведенные ФГВФЛ.
13 октября 2021 г. Верховный Суд в составе Кассационного хозяйственного суда поставил точку и признал действия Фонда по продаже уже прекращенных обязательств незаконными. Для Верховного Суда были убедительными доказательства погашений в первичных банковских документах – платежных поручениях и выписках. За полтора года рассмотрения ключевого судебного спора оппонент пытался захватить здание и инициировал фейковые судебные споры.
История, на примере которой мы рассказываем обо всех этапах покупки работающего бизнеса, завершилась благополучно для словацкого инвестора. Однако многих рисков можно было бы избежать, если бы в стране существовала сложившаяся судебная практика, а государственные органы работали законно.
Контрибьюторы сотрудничают с Forbes на внештатной основе. Их тексты отражают личную точку зрения. У вас другое мнение? Пишите нашему редактору Катерине Рещук — [email protected]
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
