Історія про те, як словацьким інвесторам знадобилося 6 місяців перемовин та півтора року судових справ, щоб придбати в Україні працюючий бізнес-центр
⚡️Даруємо 700 грн знижки на річну підписку на сайт Forbes. Діє з промокодом 700 до 28.04 Оформлюйте зараз за цим посиланням
Збільшення потоку інвестицій в Україну – один із пріоритетів політики президента Зеленського, про що він неодноразово заявляв на зустрічах зі світовими лідерами. Однак на практиці все видається інакше. Дослідження інвестиційної компанії Horizon Capital свідчать, що показники інвестицій в Україну в 2020 році найгірші за 20 років.
Однією з особливостей інвестицій є їх ризикованість, яка напряму пов’язана з прибутковістю – що серйозніший ризик від вкладень, то вище очікуваний від них прибуток. І якщо «невидима рука ринку» працює більш-менш незалежно від держави, то між інвестиційним кліматом країни і діями влади на всіх рівнях є безпосередній зв’язок.
Часто, щоб зменшити ризики, інвестори обирають працюючий бізнес. Його переваги відомі: вже є нерухомість, зареєстрована компанія, є наймані працівники, укладені договори з орендарями та контрагентами, напрацьована база та бізнес-процеси. Що ж потрібно передбачити?
Як перевіряти обʼєкт інвестицій
Серед очевидних факторів, які перевіряються в першу чергу, – економічна вигода і розуміння дати виходу на точку беззбитковості та багато юридичних аспектів угоди.
Для прикладу наведемо кейс словацької будівельної компанії Vi group, яка зайшла на ринок українських інвестицій на початку 2019 року. І якби не події 2020 року, то кількість заведених грошей в українську економіку цією компанією була б значно більша, але про це згодом. Саме тоді, в 2019 році, один зі співвласників цієї компанії придбав земельну ділянку в Печерському районі української столиці для будівництва офісного центру. Йшов тривалий процес отримання дозвільної документації для початку забудови, але бажання протестувати можливості роботи на українському ринку не полишали інвестора і він прийняв рішення придбати вже працюючий бізнес-центр.
Під час супроводження цієї угоди юристи зіштовхнулися з різницею у менталітетах українців та європейців. В Україні власник хоче переконатися у справжніх намірах покупця перед тим, як надавати документацію на перевірку юристам та фінансистам, а також отримати авансовий платіж. Водночас іноземні інвестори ніколи не перерахують кошти наперед. Юристам доводиться шукати варіанти, які влаштовують обидві сторони.
Ескроу рахунок
У випадку зі словацькими інвесторами ефективним рішенням стало підписання меморандуму між сторонами та відкриття банківського рахунку-ескроу. Цей вид рахунку призначений для збереження коштів до виконання всіх зобов’язань за договором (в нашому разі – меморандумом). Український бізнес не дуже часто використовує такий вид рахунку через високі комісії банків за збереження коштів. Але користь очевидна, адже в цьому разі кожна сторона має гарантію банку, а також досягає основної мети – підтвердження намірів іншої сторони.
Отже, кошти заморожено на рахунку ескроу, і починається найбільш довгий і тривалий етап – due diligence об’єкта для інвестиції. Зауважимо, що це не універсальний механізм, бо в кожній конкретній ситуації юристи використовують і додаткові інструменти перед складанням висновку.
Етапи due diligence
1. Перевірка компанії.
На цьому етапі має відбуватись перевірка установчих документів компанії, історії компанії за реєстром юридичних осіб. Основні корисні ресурси, які зазвичай використовуються для такої перевірки:
Система YouControl – онлайн-сервіс перевірки компаній
Важливий момент, на який варто звернути увагу під час перевірки працюючої компанії, – наявність обмежень у статуті для директора і перелік документів, які ним підписувались.
2. Аналіз виникнення та чинності права на нерухоме майно.
Нерухомість у вигляді офісного центру, яку обрала Vi group, була оформлена саме на юридичну особу, і це має свої особливості під час продажу.
Що і де перевіряти?
У першу чергу потрібно детально розібратись із підставами набуття права власності та розібратись з чинністю документів, які це підтверджують. Далі потрібно переглянути так звану «історію» нерухомого майна. На жаль, доступ до цієї частини реєстру нерухомого майна мають лише нотаріуси, але за додаткові кошти ви можете отримати цю інформацію та бути впевненими у відсутності неправильно знятих іпотек чи, наприклад, побачити арешти, які накладено в рамках судових або кримінальних справ.
3. Перевірка наявності судових процесів – поточних і минулих.
Реєстр судових справ та портал «Судова влада України» містять дуже багато потрібної інформації. Варто перевіряти не лише за назвою юридичної особи та адресою розташування майна, а й обов’язково переглянути процеси власників та колишніх власників. У випадку з об’єктом, який купували громадяни Словацької Республіки, було знайдено дуже багато судових процесів щодо цієї нерухомості. Тривалий аналіз судових рішень допоміг скласти історію у справі і дійти висновку про відсутність ризиків.
4. Аудит реальності укладених договорів з орендарями та постачальниками послуг, реальність оформлення трудових відносин.
Після того, як відбулась перевірка компанії та її активів за офіційними реєстрами та документами, можна переходити до перевірки саме господарської діяльності.
Першочергово – звернути увагу на термін укладених договорів. Під час такого аудиту самих орендарів нерухомості (власність компанії, яку хотіли придбати Vi group) ми виявили, що одне й те саме приміщення було здано в оренду різним юридичним особам, деякі мали податковий борг на великі суми, а тому, швидше за все, в найближчому часі могли збанкрутіти і «з’їхати».
Не менш важливим під час купівлі працюючого бізнесу є підтвердження факту укладення договорів з постачальниками послуг та відсутність заборгованості перед даними компаніями.
Підписання угоди та перерахунок коштів
Потрібно врахувати терміни. На прикладі конкретного кейсу кошти перераховувались іноземними громадянами банківським переказом з-за кордону і ця угода визначена як інвестиційна, тому термін зі стандартних трьох робочих днів збільшився до трьох тижнів. Загалом з першої зустрічі двох сторін – продавця і покупця – до моменту повних розрахунків та зміни власників минуло близько 6 місяців.
Ризики купівлі працюючого бізнесу
Серед ризиків:
- заборгованості перед контрагентами, працівниками, бюджетом;
- іпотеки або інші зобов’язання щодо нерухомого майна;
- репутація офісного центру та його власників;
- реальність договорів, укладених з орендарями та іншими контрагентами.
Для об’єкта словацьких інвестицій 2020 рік був бентежним. По-перше, багато компаній почали працювати віддалено через COVID-19, тому виїжджали з офісів, і приміщення працюючого бізнесу спорожніли. По-друге – перереєстрація майна та спроби фізичного захоплення нерухомості, поштовх до яких фактично дали дії Фонду гарантування вкладів фізичних осіб (саме з цими ризиками зіштовхнулися юристи, супроводжуючи угоду Vi group).
Несподіванки з погашеними кредитними заборгованостями
На початок жовтня 2021 року триває ліквідація 44 неплатоспроможних банків, у тому числі тих, які постраждали внаслідок так званої банківської кризи 2014–2017 років. Ліквідація таких банків здійснюється через Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО).
ФГВФО компенсує кошти в межах гарантованої суми (200 000 грн) вкладникам банків. Компенсація цих коштів відбувається у тому числі за рахунок продажу Фондом кредитних зобов’язань (зазвичай, які забезпечені іпотекою) на так званих відкритих електронних торгах.
У Фонді свідчать, що отримані від продажу активів кошти передають на розрахунки з кредиторами неплатоспроможних банків.
Відкритість цих торгів є досить умовна, оскільки якщо перейти за посиланням на сайті ФГВФО, то не вдасться ідентифікувати, іпотеки яких саме будівель виставлено на продаж.
Для отримання такої інформації необхідно з’явитися у Фонд та засвідчити свою згоду на нерозголошення банківської таємниці.
Електронні торги та боротьба за права інвестора
Незважаючи на офіційність процедури проведення електронних торгів, Фонд формує на продаж не лише зобов’язання, за якими дійсно міститься заборгованість на балансі банку. Про це свідчать як судова, так і життєва практика.
Фонд гарантування вкладів не гребує продавати свої активи за заниженими цінами на користь більш активних фінансових компаній, прикриваючись благою метою «повернути гроші вкладникам». До продажу потрапляють активи, за якими боржники погасили свої заборгованості та припинили обтяження закладеного майна.
Так сталося з об’єктом інвестицій словацької компанії Vi group, яка придбала працюючий бізнес без наявних боргів – несподівано Фонд продав неіснуючі вже (погашені) заборгованості попереднього власника будівлі (вона виступала забезпеченням за кредитним договором), що належить компанії, в яку інвестували словацькі бізнесмени. Їх купила ТОВ «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста», що спеціалізується на скупці проблемних кредитів. Як результат – декілька разів право власності через «чорних нотаріусів» перереєструвалось на фінансову компанію (дії нотаріусів скасовувалися Антирейдерською комісією Мінʼюсту), було кілька спроб фізично захопити контроль над будівлею і, звісно, спроби через українські суди легалізувати ці незаконні дії.
Боротьба за іноземні інвестиції тривала більше півтора року. Інвестор разом з адвокатам пройшов суди всіх інстанцій і врешті Верховний Суд поновив рішення Господарського суду Києва, який ще 24 березня визнав незаконним продаж Фондом неіснуючих боргів попереднього власника будівлі.
При цьому від самого початку отримання інвестором Вимоги від Фінансової компанії «Інвестохіллс Веста» був ініційований судовий спір, який не тільки гасить спалахи (визнання незаконними реєстраційних дій «чорних нотаріусів» стосовно будівлі), а й розвʼязує проблему докорінно – визнає незаконними електронних торгів, проведених ФГВФО.
13 жовтня 2021 року Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду поставив крапку та визнав дії Фонду щодо продажу вже припинених зобов’язань незаконними. Для Верховного Суду були переконливими докази погашень у первинних банківських документах – платіжних дорученнях та виписках. За півтора року розгляду ключового судового спору опонент намагався захопити будівлю та ініціював фейкові судові спори.
Історія, на прикладі якої ми розповідаємо про всі етапи купівлі працюючого бізнесу, завершилася благополучно для словацького інвестора. Проте багатьох ризиків можна було б уникнути, якби в країні була стала судова практика, а державні органи працювали законно.
Контрибʼютори співпрацюють із Forbes на позаштатній основі. Їхні тексти відображають особисту точку зору. У вас інша думка? Пишіть нашій редакторці Катерині Рещук — [email protected]
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
