Категорія
Компанії
Дата

Білі комірці. Як намагаються вижити власники офісної нерухомості

Obolon Residences. /Фото Ярослав Дебелий

Obolon Residences. Фото Ярослав Дебелий

У цій рубриці Forbes розповідає, як бізнеси, що опинилися під ударом кризи або ринкової трансформації, шукають шляхи до порятунку і змінюють бізнес-процеси

Компанії в усьому світі скорочують офіси і відкладають розширення. За оцінкою девелопера UDP, чверть українських компаній зі штатом понад 100 співробітників хочуть, аби 30% робочих місць не були прив'язані до офісу. Вакантність українських офісних центрів зросла за 2020 рік з 7% до 11,5%, а базова орендна ставка знизилася на 15%, свідчать дані Colliers International.

Управлінець Сергій Коваленко (раніше директор з розвитку «Нової Пошти» і голова правління казахського АТФбанку) обговорив стратегію компаній, що займаються офісною нерухомістю, з комерційним директором Dragon Capital Property Management Наталією Кравець і гендиректором Forum Group Оленою Мущенко.

Наталія Кравець, комерційна директорка Dragon Capital Property Management

13 офісних об’єктів площею понад 204 000 кв. м

Про кризу

Офісний ринок почувається гірше, ніж торгова нерухомість: пропозиція зросла, попит впав. Відвідуваність у наших офісах знизилася на 20–60%, а вакантність в одному з бізнес-центрів на початку пандемії збільшилася до 20%. Зараз 15%. Орендні ставки просіли в бізнес-центрах класу А на 10–25%, у класі B – на 15–20%.

Зараз компанії працюють за двома моделями: робота половини співробітників в офісі або робота віддалено через день. Багато компаній наразі не розуміють, коли закінчиться карантин, скільки людей працюватиме і як піде бізнес, тому вичікують. Наприкінці січня з’явився попит: на ринок вийшли ті, хто вичікував обвалу цін і зрозумів, що цього не відбудеться.

Прогнози, що всі покинуть офіси і будуть працювати віддалено, перебільшені. Це може зробити тільки частина бізнесів. Багато компаній розглядають перехід у формати open space і hot-desking (офіс без робочих місць, закріплених за конкретними працівниками. – Forbes). Але це ми спостерігали й до кризи. Великі IT-компанії переобладнують частину приміщень під фітнес- і лаундж-зони або ігрові майданчики.

Матеріали по темі

Про нову модель

Бізнес-центри трансформувати складніше, ніж торговельну нерухомість. До кризи фітнес-центр у львівському ТРЦ Victoria Gardens хотіли переробити під коворкінг. Тепер там ритейл-зона, оскільки зріс попит на приміщення для outlet-магазинів. Ми пробували відкривати переговорні кімнати, але зрозуміли, що це не бізнес орендодавця. Там інша бізнес-модель і потрібна окрема команда.

У бізнес-центрах приміщення до третього поверху можна трансформувати під клініки, банки або торговельні об’єкти. Ми добудовуємо другу чергу й додаємо кілька тисяч метрів офісних приміщень у ТЦ Piramida на Позняках. Компанія швидше переїде до офісу у спальному районі поруч з метро і торговим центром. Подібну логіку ми впровадили і в інших проєктах – офісні приміщення є в ТРЦ у Вінниці та Львові.

Після локдауну зріс попит на офіси «під ключ». Потенційні резиденти не хочуть інвестувати в ремонт вартістю $200/кв. м, тільки 30–40% орендарів обирають офіси без ремонту, хоча раніше таких було 80%. У деяких бізнес-центрах ми готові адаптувати приміщення під запити орендаря, який підпише контракт на 24–36 місяців. У довгострокових контрактах передбачаємо істотне підвищення орендної ставки через 36 місяців.

Ще один вихід – модернізувати офіси під запити орендаря. Наприклад, карантин порушив плани зі здачі поверху у 7000 кв. м у бізнес-центрі у Львові, який готували для трьох компаній. Ці приміщення вже «порізали» на менші: на офіси площею 200–500 кв. м зараз пізвищений попит.

Олена Остапчук, операційна директорка «Luxoft Україна»

Для деяких співробітників ми впроваджуємо hot-desking. Досвід інших компаній демонструє, що подібний концепт не лише оптимізує витрати на утримання офісу, а й вимагає додаткових інвестицій. Він може окупитися приблизно за три роки, заощадити вдасться тільки в довгостроковій перспективі.

Олена Мущенко, гендиректорка Forum Group

14 офісних об’єктів загальною площею 160 000 кв. м

Про кризу

На початку 2020 деякі наші бізнес-центри були заповнені на 100%. У карантин 15% площ звільнилося. В тому числі і через скорочення офісів. Наприклад, один резидент змінив площу з 1500 кв. м на 750 кв. м. Потім відбулася ротація і вакантність впала до 10%.

У трьох бізнес-центрах, які ми побудували торік, все ще висока вакантність. Але й вони заповнюються.

Деякі орендодавці демпінгують. Особливо ті гравці, які будівництвом бізнес-центрів відбілюють гроші. Під час кризи їм потрібна заповнюваність, і вони «падають» до $5 за кв. м. Для цивілізованого гравця це жахіття.

Ціни оренди знизилися на 15–20%, і 2021 року вони точно не повернуться на попередній рівень.

Під час карантину ми заморочилися з мобільним додатком, який сповіщає прибиральниць, що в загальних зонах були люди і можна прибирати. До цього прибиральницям доводилося регулярно ходити перевіряти. Ми доходили до таких дрібниць, бо управляти як колись немає сенсу – не виживеш. Потім зрозуміли, що спочатку потрібно дочекатися, аби люди оговталися від шоку.

Про нову модель

З’являються нові орендарі – приватні школи і клініки, яким потрібно не менше ніж 5000 кв. м. Деякі компанії хочуть змінити великий офіс на п’ять маленьких, які територіально зручні співробітникам. Хтось ввів позмінний режим роботи.

Бізнес зрозумів, що робота з дому – це економія. Ринок не буде стрімко поглинати площі, конкуренція стала жорсткішою. Кількість клієнтів зменшилася, а сторонні агентства подвоїли комісію. Хочемо поліпшити цю математику: посилимо роботи з пошуку прямих клієнтів та маркетингової активності.

Є попит на коворкінги, або «офіси одного дня». У чотирьох бізнес-центрах ми відкрили one day office площею 150–500 кв. м. Це не формат коворкінгу, повноцінний офіс, де можуть працювати співробітники однієї компанії. Вони можуть користуватися всіма офісами та інфраструктурою бізнес-центра. У коворкінгів, як виявилося, низька маржа: витрати орендодавця вищі на $400 за кв. м, ніж у випадку open space. Потрібно нарізати офіси, скайп-холи, ставити телевізори й так далі.

Ми готові швидко перебудуватися, якщо зрозуміємо, що все песимістично. Завжди залишається варіант знести й побудувати щось нове.

Денис Тучков, керівник напряму роботи з клієнтами Unit.City

Компанії намагаються стиснутися, але при цьому вони планують зростання кількості працівників. Це призведе до того, що одне робоче місце буде розраховане на двох або трьох співробітників. Але міжнародні корпорації не підуть у цей формат, щоб уникнути витоку інформації.

Матеріали по темі
Попередній слайд
Наступний слайд
Новий Forbes вже у продажу

Новий Forbes вже у продажу

Рейтинг зарплат | 15 найкомфортніших банків