Зеленський дав зелене світло реструктуризації іпотечних кредитів. Банкіри вважають, що це поганий сигнал для ринку

21 квітня 2021 року сплинув строк мораторію, що забороняв банкам забирати заставне житло в рахунок погашення валютних іпотечних кредитів. Після закінчення мораторію банки мали б повне право забирати житло у неплатників. Аби уникнути примусового виселення боржників, 13 квітня Верховна Рада ухвалила законопроєкт про пільгову реструктуризацію таких кредитів, а 21 квітня його підписав президент. 

У портфелях банків, за даними НБУ, налічується близько 9000 валютних іпотечних кредитів на 15 млрд грн. 95% з них – непрацюючі.

Тепер банки мають провести пільгову реструктуризацію всіх непогашених іпотечних кредитів в інвалюті – дисконтувати борг, конвертувати його у гривню та списати неустойку. Натомість банки вже у вересні 2021 року зможуть забирати у злісних неплатників майно. Закон остаточно скасовує заборону виселяти позичальників з придбаного за валютний кредит житла, яка діяла з червня 2014 року.

Що говорить закон

Задля реструктуризації позичальник повинен надати кредитору письмову заяву упродовж трьох місяців з дня набрання законом чинності. Інакше кредитор має право відмовити в реструктуризації. Перерахунок здійснюється протягом 60 днів з дня отримання заяви.

Під пільгову реструктуризацію потраплять всі валютні кредити фізосіб, за якими є непогашена заборгованість, окрім тих, що станом на 1 січня 2014 року були прострочені. Житло має використовуватись як єдине місце проживання, а у власності у позичальника не має бути іншого майна (житло в зоні АТО і АР Крим не враховується).

Реструктуризація розповсюджується на валютну іпотеку квартир до 140 кв. м та будинків до 250 кв. м. «Ці параметри виходять за межі поняття соціального житла», – говорить голова апарату Незалежної асоціації банків України (НАБУ) Інна Богатих.

Закон не запроваджує оцінку фінансового становища позичальника та поручителів та розповсюджується навіть на клієнтів, які обслуговують свої іпотечні зобовʼязання без прострочень. «Клієнти, яким доходи дозволяють обслуговувати кредити, отримають суттєві дисконти», – говорить член правління Райффайзен Банку Аваль Наталія Гурина.

Тіло кредиту зменшать на різницю між сумою сплачених відсотків за ставкою, яка діяла до дня реструктуризації, та сумою, яку нарахують у відповідності до Українського індексу ставок (UIRD) за 12-місячними депозитами фізосіб в інвалюті. А залишок по тілу і заборгованість за відсотками на день реструктуризації скоротять на суму неустойки, яка була сплачена клієнтом чи поручителем за весь час дії кредиту.

«Може вийти, що позичальник банку більше нічого не винен», – говорить колишня співробітниця НБУ Наталія Задерей. 

Отриману після всіх перерахунків суму конвертують в гривню за курсом, який вираховується як середнє між курсом НБУ на день укладення договору і на день реструктуризації. «Новий» курс – це середнє між 28 грн/$ та 5 грн/$, тобто приблизно 16,5 грн/$.

«За результатами опитувань банків, портфель забезпечених житлом іпотечних кредитів у лютому 2020 року був 13,1 млрд грн, – розповідає експерт CASE Україна, ексзаступник директора департаменту фінстабільності НБУ Євген Дубогриз. – Тільки завдяки перерахуванню за новим курсом портфель зменшиться до 7–7,5 млрд грн».

Залишок тіла кредиту має погашатись протягом 10 років з дня реструктуризації або довше. Зменшувати строк не можна. Після реструктуризації процентні ставки за валютними кредитами будуть розраховуватись на базі UIRD за депозитами на 12 місяців у гривні (станом на 21.04.20 це 8,42% річних) + 1%.

Кредитори незадоволені

Банкіри вважають, що валютні позичальники отримали зиск, на який не заслуговують. «Ринку дали чіткий сигнал – права кредитора не враховуються, – говорить директор юридичного департаменту ОТП Банку Олег Коробкін. – Держава дозволяє позичальникам не виконувати взяті зобовʼязання».

Подвійне дисконтування боргу та перерахунок всіх раніше сплачених платежів по кредиту для зменшення його розміру не враховує того, що за отриманими відсотками банки вже сплатили податки. «Прощення значної частини боргу відбувається на початку реструктуризації кредиту, без гарантії його повернення», – говорить Інна Богатих з НАБУ. До того ж продовження мораторію на півроку розповсюджується на всі кредити, а не тільки реструктуризовані.

Через закон кредитори, що вже отримали на свою користь рішення суду, не зможуть предʼявити його на виконання. Якщо позичальник після проведеної реструктуризації знову не платитиме, кредитору доведеться повторно йти до суду та витрачати кошти. «Ймовірність дотримання боржниками нових вимог закону і регулярних виплат по кредитах вкрай мала, – вважає партнер юркомпанії CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Ігор Олехов. – Більшість з них не платять більше семи років». 

«Збитки банків сягнуть понад 10 млрд грн», –  заявила виконавча директорка НАБУ Олена Коробкова. Банки будуть змушені збільшувати капітал, щоб покрити втрати, та враховувати подібні ризики в нових кредитних угодах. На думку Гуриної, умови кредитування стануть більш жорсткими. 

Реальні втрати банків можуть бути меншими, ніж говорить банківське лоббі. На думку Дубогриза, частина кредитів може тепер перейти з непрацюючих в працюючі. За його підрахунками, з 13,1 млрд грн валютних житлових кредитів 11,8 млрд грн банками вже зарезервовано. «Збитки банків не будуть суттєвішими, ніж вони вже є, – говорить аналітик. – Якщо навіть кожен сьомий іпотечний боржник почне платити за кредитом по новому курсу, це компенсує більшу частину збитків банків».