Алекс Ліссітса /Лига.Бизнес
Категорія
Гроші
Дата

Ринку землі – пів року. Чи вдалася «реформа століття» і як на цьому заробляють українці. Розповідає Алекс Ліссітса

Алекс Ліссітса Фото Лига.Бизнес

Навесні 2021 року Алекс Ліссітса, експрезидент асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» та генеральний директор агрокомпанії «ІМК» разом із партнерами створив обʼєднання інвесторів у сільгоспземлю Land Club. У клубі Ліссітси – близько 80 членів. Як правило, це невеликі інвестори, яких земля приваблює не лише як опція для диверсифікації, а й прибутковістю. За оцінкою Ліссітси, вартість землі в Україні зростатиме темпами у 20% на рік.

Forbes запустив YouTube-проєкт «Країна героїв». Дивіться новий епізод про "Нову пошту".

З 1 липня, коли в Україні відкрився ринок землі, стати інвестором у цей актив може будь-який українець. Чи все працює правильно?

В інтервʼю Forbes Ліссітса поділився враженнями від роботи на новоствореному ринку, розповів про реальну ситуацію та основні труднощі при оформленні угод, а також пояснив, як законопроєкт №5600 може вплинути на розвиток ринку у перспективі.

Forbes публікує скорочену та відредаговану для ясності версію розмови.

Ринок землі працює вже понад пів року. Назвіть головні успіхи та поразки за цей час.

Головна перемога – це відкриття ринку. Зараз це ринок дрібних покупців, великі гуртові гравці прийдуть у 2024 році. Другий важливий момент – прийняття у травні 2021-го змін до Земельного кодексу, що окреслило чіткі правила гри для всіх. Були переживання, що з відкриттям ринку розпочнуться рейдерські війни, переділ земельного банку. Я можу точно сказати, що навіть із великими фінансовими ресурсами щось купити чи продати незаконно неможливо. Процедуру переважного права купівлі землі виписана так, що орендар захищений.

З негативу – неготовність нотаріусів проводити земельні угоди. Їхнє навчання почалося лише з дня відкриття ринку. Це призвело до того, що перші угоди відбулися лише у серпні. Нотаріус повинен перевірити покупця та його чоловіка/дружину за реєстрами, чи не перебувають вони у списках санкцій, чи є вони вже власниками землі та інше. Ця процедура може тривати години. Це велика проблема. Є округи, де лише один-два нотаріуси проводять угоди з орендованої землі. У нотаріусів також відсутня єдина думка щодо переважного права та процедури його передачі можливому покупцю.

Ви надаєте посередницькі послуги інвесторам, зацікавленим у придбанні сільгоспземлі, що перебуває в оренді в агропідприємств. Хто ваші партнери, який їхній сукупний земельний банк і хто ваші інвестори?

Наші партнери – це кілька великих агропідприємств, загальний земельний банк яких становить 700 000 га орендованої землі. У компанії «ІМК» – 120 000 га. Тобто це не основний наш партнер. 80% інвесторів, із якими працює Land Club, до агробізнесу не мають стосунку. Більшість купують землю, щоб вигідно вкласти кошти та заробити. Їх цікавить, щоб ділянки були в оренді та оброблялися. За досвідом Європи, у перші пʼять років ціна на землю зростатиме не менше ніж на 20% щороку.

Що ви можете сказати про попит та пропозицію на ринку, чи є перекіс в одну зі сторін?

Попит на землю великий, пропозиція за ним не встигає. Інвестори бачать у цьому активі можливість диверсифікації ризиків та заробітку – як за рахунок оренди, так і за рахунок зростаючої вартості землі. Кожен з інвесторів має родичів і в середньому розраховує купити 200–300 га землі.

Ми бачимо, що ринок поділяється на дві частини. Окремо ринок землі, що знаходиться у довгостроковій оренді, та ринок з неорендованими ділянками, які ніяк не обмежені у продажу. Близько 85% всіх земель зараз перебуває під обтяженням в оренді. За українським законодавством, договір оренди землі має бути підписаний не менш як на сім років.

Як формується вартість земель сільгосппризначення?

Є проблема неадекватного формування оцінки. Держава не запровадила обовʼязкову реєстрацію ціни під час здійснення угоди купівлі-продажу. Загальна кількість транзакцій за колишніми підмораторними землями із зареєстрованою ціною становить близько 20% від усіх угод. Тобто більшість транзакцій не мають зареєстрованої ціни. Щоб сформувати справжню ринкову ціну, потрібно щонайменше пів року. Але якщо нотаріуси не вказуватимуть реальну ціну землі, справжня ринкова ціна формуватиметься довше. Якщо аналізувати те, що реєструється, середня ціна близько $1250 за га, офіційна статистика вказує $1300 за га.

Середній розмір проданого паю – 3,6 га. Лідирують з продажу Харківська, Кіровоградська та Дніпропетровська області. За статистикою, більшість нотаріусів, які мають доступ до всіх необхідних реєстрів, кадастру та ін., працюють у цих регіонах.

Чому землевласники не поспішають продавати землю?

Більшість чекає на справедливу ціну. Пайовики переважно проживають у селі. 70% їх мають вік старше 60 років. Спадкоємці, молодь не дуже поспішають із продажем. Середня ціна землі, що орендується – $1200 за га – це 12,5 років орендної плати. Отримувати ці кошти одразу та вирішити свої проблеми чи чекати – вибір власників. Нині землю продають ті, хто давно хотів її продати.

Як може вплинути на ринок землі ухвалений закон №5600, який збільшує земельний податок?

Нововведення спрямоване на детінізацію сільськогосподарської діяльності. Норма виведе з тіні фермерів-орендарів. Самі власники ініціюватимуть з орендарями офіційні взаємини, щоб не сплачувати цей податок.

Законопроєкт запроваджує нове визначення – мінімальне податкове зобовʼязання (МНС). Це мінімальна сума податку, яка має бути сплачена за ділянку сільгосппризначення, яка не знаходиться в оренді, але активно використовується для вирощування культур – приблизно вона становитиме 1500 грн за га.

Нагадаю, що податковим агентом виступає орендар землі, який раніше сплачував 12,5% з оренди, а власник має сплачувати виключно земельний податок, який на сьогоднішній день становить до 1% нормативної грошової оцінки. Це близько 270 грн із гектара на рік.

Чи збільшиться кількість продавців та угод на земельному ринку у 2022 році?

У 2021 році щомісяця продавалося близько 18 700 га землі, тобто у нас було понад 5000 унікальних продавців. Ми прогнозуємо, що у 2022 році буде близько 300 000 га землі на продаж, що становить лише 1% від загальної кількості земель сільгосппризначення.

Соцопитування, які проводили до відкриття ринку землі, говорили, що близько 6% власників готові продати свою землю в перший рік роботи ринку землі. Ми сподівалися, що 5–10% власників захочуть продати землю. Як бачимо, зараз статистика інша. Усього 0,6–1,5% землевласників щорічно готові реалізовувати свою землю. Ця цифра майже збігається з фактичною статистикою угод на ринку. І наступними двома роками я не чекаю більшого. Є стримуючі фактори, ті ж нотаріуси, проблеми з технічною документацією, різні обтяження, але головний з яких – люди чекають на кращу ціну.

Справжній ринок землі розпочнеться з 2024 року, коли буде допущено юридичних осіб. Тоді ж буде відкрито фінансування угод через банки.

Матеріали по темі
Новий випуск Forbes Ukraine

Новий випуск Forbes Ukraine

Замовляйте з безкоштовною кур’єрською доставкою по Україні