Forbes рассказывает историю трансформации Василия Хмельницкого
В 2017 году неожиданно выяснилось: один из самых непубличных украинских бизнесменов Василий Хмельницкий создан для сцены. Раньше его чаще можно было встретить в цехах меткомбината «Запорожсталь» или на строительстве очередной высотки в элитном микрорайоне «Новопечерские Липки», чем на многочисленных форумах, образовательных семинарах и тренингах для предпринимателей.
Теперь все наоборот. За три года на персональном YouTube‑канале Хмельницкого опубликовано около 70 роликов с нарезками из выступлений, интервью и менторскими советами.
«Коллеги подшучивали: Вася, что, деньги закончились, начинаешь зарабатывать выступлениями?» – рассказывает бизнесмен. Хмельницкий, 54, любит шутить, но не когда речь идет о бизнесе. «Деньги есть, и они работают», – отвечал он. Распродав часть активов и распустив в 2017 году управляющую компанию «Киевская инвестиционная группа» (КИГ), предприниматель решил инвестировать в будущее.
«У Василия великолепное чутье бизнесмена. Наперед знает, что пойдет, а что нет»,– характеризует его бывший партнер по КИГ Николай Шмидт, 57. Сегодня деньги Хмельницкого, заработанные в девелопменте, металлургии и энергетике, работают на холдинг UFuture, собравший под своей крышей самые ликвидные и технологичные проекты, оставшиеся после распада КИГ. Витрина и предмет страсти – инновационный парк Unit.City, на территории которого разместятся технологические кластеры, университеты, школы, медицинские и научные учреждения. «Все, что хотел, я уже заработал – время создавать ценность для общества», – описывает стратегию на ближайшие годы бизнесмен. Что это – уход из большой игры в меценатство? У Хмельницкого готов план, как заработать на воздушных замках.
•••
Первые большие деньги житель городка Ватутино Черкасской области слесарь‑газосварщик Василий Хмельницкий заработал в начале 90‑х на поставках нефтепродуктов из России в Украину. Из сварщика в бизнесмены Хмельницкого переквалифицировал брат его студенческого друга, российский миллионер Дмитрий Варварин. В 2000 году Варварина убили у собственного дома в Санкт‑Петербурге. Ктому моменту Хмельницкий уже восемь лет постоянно жил вУкраине и вместе с партнерами создал крупную финансово‑промышленную группу.
Бэк‑офис, большую часть операционного управления и финансы основанной в середине 90‑х группы КИГ обеспечивал второй после Хмельницкого по значимости компаньон Андрей Иванов, 55, контролировавший в разное время 25–30% группы. Сам Хмельницкий с долей 55–60% отвечал за стратегию, слияния‑поглощения, GR и часть операционных вопросов. Пятеро младших партнеров с долями от 2% до 5% курировали отдельные направления. Двое из них– Вадим Гривковский, 53, и Олег Полищук, 52, – друзья детства Хмельницкого. Полищук вошел в бизнес по приглашению Хмельницкого сразу после окончания Киевского политеха в 1994‑м. Хмельницкий как раз вернулся из Санкт‑Петербурга в Украину и вместе с Ивановым формировал команду. «Поехал простым менеджером в Запорожье – я был третьим сотрудником,– вспоминает Полищук.– Зарплата $200. Через несколько лет стал акционером». Зачем Хмельницкому неподготовленные партнеры? Времена требовали проверенных людей. «Я сторонник командной игры, а в команде нужны надежные люди, которым доверяешь и которые могут не задумываться, когда ставится задача»,– говорит Хмельницкий.
Инфографика Леонид Лукашенко
Во время приватизации на деньги, заработанные от продажи нефтепродукетов и металлопродукции, КИГ начала скупать пакеты акций металлургических и стекольных заводов, компаний пищевой промышленности, фармпредприятий, облэнерго. В начале 2000‑х специализация не имела значения – работали как фонд прямых инвестиций. «Компетенций не было – занимались всем и сразу», – вспоминает еще один акционер КИГ и приятель Хмельницкого Сергей Павленко, 64. «Мы, как портфельный инвестор, вкладывали, чтобы потом продать дороже»,– добавляет Хмельницкий. Наиболее ярко стратегия группы проявилась в покупке меткомбината «Запорожсталь». За 33% завода Хмельницкий и партнеры заплатили в 1997 году около $70 млн, а 10 лет спустя выручили за свою долю $405 млн. «Запорожсталь» стала крупнейшим инвестиционным выходом в истории группы.
В 2008‑м группа переживала расцвет. Под ее контролем находилось около 150 проектов, которые оценивались примерно в $700 млн.
- Категория
- Рейтинги
- Дата
К моменту продажи «Запорожстали» стало понятно: КИГ не станет первой или даже второй ни в металлургии, ни в энергетике. Значит, нужно избавиться от лишнего и сконцентрироваться на ключевом. Таким направлением на ближайшие пять лет Хмельницкий определил девелопмент.
Основные строительные и земельные активы КИГ объединяла компания UDP. В ее управлении находился земельный банк на 5000 га и несколько крупных проектов в коммерческой и жилой застройке. Самые известные из них– ТЦ «Городок», Ocean Plaza, Smart Plaza и жилые комплексы «Новопечерские Липки», «Парковый Город», RiverStone, «Бульвар Фонтанов».
В кризис 2008 года UDP вошла с недостроенными и нераспроданными комплексами «Парковый Город» и «Новопечерские Липки» общей площадью почти 250 000 кв. м. Нужно было спасаться от банкротства. Тогда проявились черты Хмельницкого, которые отмечают все партнеры,– способность брать на себя ответственность ирисковать. Бизнесмен принял решение не замораживать стройку, не понижать класс жилья и цены. «В 2008–2009‑м потерял все, баланс ушел в минус $200 млн,– рассказывал в одном из интервью Хмельницкий.– Когда ударил кризис, у меня были самолет, вертолет, яхта, роскошный Maybach – все продал, чтобы закрыть дыры и отдать кредиты».
Завершить строительство «Новопечерских Липок» помог российский Сбербанк, увеличивший кредитную линию UDP с $250 до $385 млн. Снова пригодились питерские связи. «Василий пошел ва‑банк и убедил Германа Грефа, который лично приезжал смотреть площадку, дофинансировать на более чем $100млн,– вспоминает Николай Шмидт.– Проект выстрелил. Кредит вернули и великолепный проект построили». Шмидт называет эту стройку знаковой для группы. Она определила взгляды Хмельницкого на то, каким должен быть девелопмент.
Чтобы отличаться от конкурентов, партнеры решили строить комплексные объекты с инфраструктурой закрытого типа – с садиками, школами, детскими и спортивными площадками, бассейнами, парками. Это не только сильно увеличивало себестоимость и потенциальные риски, но и обещало высокую доходность.
«Большие объемы строили не только мы, но такого качества и инфраструктурных решений не давал никто»,– рассказывает Полищук. UDP не жалело денег на зарубежных проектировщиков и концептологов. «Даже если услуги стоят $1 млн, эта разница «размазывается» и ее не заметно в общем бюджете строительства, зато ты получаешь объект, не имеющий аналогов на рынке»,– говорит Полищук.
«Липки» в свое время были самым инновационным девелоперским проектом вУкраине с точки зрения архитектурных и инфраструктурных решений», – соглашается основатель коммуникационной платформы для девелоперов и застройщиков RED Community Татьяна Шульга. Она вспоминает, что в разгар кризиса 2008 года жилье в комплексе предлагали в среднем по $2400 за кв. м – беспрецедентно дорого. «На рынке никто не верил, что по такой цене можно что‑то продать. Но квартиры покупали и в 2009‑м, и в 2010‑м – это один из немногих комплексов, где цены не проседают в кризисы»,– рассказывает Шульга. По данным ЛУН, цена квадратного метра в ЖК «Новопечерские Липки» и сегодня стартует от $2200– почти в 2,5 раза дороже среднего киевского новостроя.
Инфографика Леонид Лукашенко
В чем секрет? «Мы создали среду: безопасность, школа, спорт, рестораны – атмосферу,– объясняет Хмельницкий.– Поэтому у нас в среднем квартира стоит $2200–2500 за кв. м, при том, что буквально «через забор» можно купить по $1200». Сейчас в партнерстве с UDP проект завершает компания City One Development компаньона Хмельницкого Валерия Кодецкого. «Липки» строятся с 2002 года, запланированы очереди строительства еще на пять лет.
Свои новые бизнес‑увлечения Хмельницкий реализовывает в другой части столицы. «От строительства квартир он перешел в сферу девелопмента экосистем, – говорит основатель сообщества девелоперов URE Club Ольга Соловей. – То есть вместо «построил и продал» перешел к формату «построил и управляет».
•••
«У меня к строительству нет интереса, – говорит Хмельницкий. – Это как определенный виток, как «Запорожсталь» и все остальное». Сейчас он договаривается о продаже своих 65% UDP многолетнему партнеру Андрею Иванову, у которого 35% акций и чей фонд Quarter Partners управляет девелоперской компанией.
Хмельницкий подтянут, не носит часов, на нем светлая рубашка и джинсы. Утром у него курс по креативной экономике, вечером – по глубокому чтению. На обучение он тратит полмиллиона долларов в год. Так было не всегда – в 90‑е Хмельницкий не отличался тягой к знаниям, зато имел хорошую хватку. Поменялись времена, изменился и бизнесмен.
Он окидывает взором минималистический оpen space, в котором проходит интервью. «Сейчас меня драйвит вот это – более новое, более современное, более инновационное»,– говорит предприниматель. Вокруг, на 25 га территории Киевского мотоциклетного завода, бизнесмен четыре года возводит инновационный парк Unit.City, как он сам говорит, «город новаций в городе», где через несколько лет будут работать и жить 20 000 айтишников.
Откуда этот инновационный драйв? Хмельницкий понял, что не идет в ногу со временем 14 лет назад, когда ему исполнилось 40. Основательница Новопечерской школы в «Новопечерских Липках», жена Хмельницкого Зоя Литвин, 34, рассказывает что на него сильно повлияло обучение во время поездок в Стенфорд, Беркли, израильский Технион, которые он организует для своей команды. «Постепенно к Василию приходило понимание, что нужно развивать точки роста страны,– объясняет Литвин.– Просто продавать жилье втом векторе, в котором развивается Украина,– это ненадежный путь».
Словно доказывая, что Unit.City – это не дорогая игрушка, в июле 2020‑го Хмельницкий перевел сюда свой штаб‑квартиру из особняка на улице Лаврская, 20, где она находилась более 20 лет. Локация не самая привлекательная – до ближайшего метро «Дорогожичи» 15 минут ходьбы, вокруг промзона и стройка.
Инфографика Леонид Лукашенко
Как раз неудачное месторасположение помешало восемь лет назад построить первый hi‑tech‑городок Bionic Hill. Концепцию, позже перенесенную вUnit.City, Хмельницкий планировал реализовать на территории бывшей воинской части под Ирпенем, посреди Беличанского леса. Ближайшая станция метро «Академгородок»– в 7,5 км от территории, где должен был разместиться Bionic Hill. До центра Киева– 17 км, аэропорта Жуляны– 20 км, аэропорта Борисполь– 52 км. Инвесторы посчитали, что будущие обитатели парка не готовы тратить 1,5 часа на дорогу в Киев и обратно.
Главный идеолог Unit.City в его успехе не сомневается. «Мы создадим все для того, чтобы не хотелось отсюда уезжать. Это следующий уровень (после ЖК «Новопечерские Липки».– Forbes),– говорит Хмельницкий. – Кроме того, что люди будут здесь жить, они будут учиться, работать, развлекаться, заниматься спортом и получать медицинский сервис».
•••
Перед интервью с Хмельницким руководитель корпоративных коммуникаций UFuture Александра Погорелая показывает, как устроены кампусы с компаниями‑резидентами. Сейчас их чуть больше сотни с суммарным штатом в 3000 сотрудников. «Смотрите, вот идет управляющий партнер Unit… в этом фишка этого места, каждый здесь может встретить каждого – так создается экосистема»,– говорит Погорелая. Мы поднимаемся в демонстрационный зал, где проходит питчинг выпускников Unit School of Business. «Половина моих бизнесов были неудачными, – обращается к слушателям Хмельницкий. – Я делал множество ошибок, наверное, потому, что не учился в нашем университете». Зал смеется. Через 10 минут начинается презентация инвесторам: задача студентов – продать со сцены свой бизнес.
Бизнес‑школа – один из «якорей» для привлечения резидентов, наряду с различными сервисами для стартапов, бизнес‑акселераторами, R&D‑центрами и менторскими программами. Первым таким магнитом стала бесплатная школа программирования без преподавателей Unit.Factory, открытая в 2016 году по франшизе глобальной сети парижской Школы 42. Хмельницкий говорит, что потратил на обучение тысячи студентов более $3 млн. В 2020 году он не стал продлевать франшизу по причине «неблагоприятной экономической ситуации». Теперь в парке работает платная школа Ucode – после строительства нового кампуса она сможет обучать 2500 студентов в год. Литвин строит в Unit. Сity общеобразовательную школу по модели Новопечерской, но с уклоном в STEM‑образование (Science, Technology, Engineering and Math). В отличие от предыдущей школы, в новом проекте Хмельницкий деньгами не участвует. «Привлекаем кредит– это моя задача и ответственность»,– рассказывает Литвин.
Город технологий. Парк Unit.City готов на 10%. Через семь лет здесь будут жить и работать 20 000 айтишников. Фото Ярослав Дебелый
Хмельницкий ищет партнеров под строительство креативного университета и семейной клиники, с которой смогут взаимодействовать медицинские стартапы, базирующиеся в парке. Рядом с действующими бизнес‑кампусами строится жилой квартал Unit.Home, который займет примерно треть территории Unit.Сity. 90% жилой застройки финансирует UDP Хмельницкого, 10% – «КАН Девелопмент» Игоря Никонова. Он же выступает генеральным подрядчиком застройки. Втаких же пропорциях будет распределяться прибыль после реализации квартир.
«Инфраструктура однозначно увеличивает стоимость жилья и коммерческой недвижимости», – констатирует Шмидт. Сейчас на территории Unit.City сдано в аренду 40 000 кв. м, еще 160 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости на этапе строительства. «Квартиры продаются хорошо»,– говорит Никонов, не раскрывая цифры. Хмельницкий добавляет, что из‑за большого спроса в сентябре ограничили продажи квартир, а офисы заполнены на 95%.
Цена квадратного метра в Unit.Home, по данным ЛУН, начинается с $1550 – это чуть дороже среднерыночной стоимости столичного жилья бизнес‑класса. Аренда рабочего места в IT‑кампусах стоит $300 в месяц. Базовая ставка для офиса – $21 кв. м. В коворкингах сети Creative State предлагают пакеты от $250 до $450 в месяц за одно рабочее место. По данным консалтинговой компании UTG, аренда офисного помещения в центральном деловом районе Киева колеблется в диапазоне $25–40 за кв. м в бизнес‑центре класса «А» и $16–31 за кв.м в БЦ класса «Б».
Ключевая задача– сформировать экосистему, даже за счет недополученной на первых порах прибыли. «Это все не для того, чтобы дорого продать квадратные метры. Если экосистема потребует завтра музей, который будет убыточным, я построю музей, если она потребует университет – я построю университет,– объясняет Хмельницкий.– Я не буду строить просто дома, хоть это и выгоднее сейчас. Я заложник экосистемы. Она заказчик». В конечном итоге инфраструктура должна создать условия, при которых технологические компании и стартапы будут расти быстрее в пределах парка, чем вне его. Остальное приложится. С ростом числа резидентов потребуется больше жилья и офисов. Больше спрос– выше заработки.
«Мы говорим не о том, как мало потратить, а о том, как много заработать,– говорит управляющий партнер Unit.City Константин Евтушенко. – Кто‑то скажет, что у нас очень дорого, но он захочет тут быть, поскольку мы даем ценность».
Максим Бахматов, управлявший Unit.City с момента основания до сентября 2019‑го, оценивает потенциальную капитализацию проекта в $1 млрд. В парк уже инвестировали $100 млн при потенциальной стоимости $600–700 млн. Около $15 млн вложил КАН, €50 млн на строительство четырех кампусов привлекли в Европейском инвестиционном банке, еще пять кампусов стоимостью $70 млн в течение четырех лет построит группа «Ковальська». «Немножко финансирует Альфа‑Банк. И мы вложили много своих денег»,– говорит Хмельницкий, не называя точные цифры. В этом году парк впервые должен выйти на самоокупаемость, а последняя очередь строительства стартует в 2027 году.
«Мы можем привлекать деньги в три раза дешевле, чем украинский Минфин», – гордится Евтушенко. «Под 3%, – добавляет Хмельницкий.– За счет чего? Потому что делаем крутое дело»
Опубликовано в пятом номере журнала Forbes (ноябрь 2020)
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
