Forbes розповідає історію трансформації Василя Хмельницького
У 2017 році несподівано з’ясувалося: один із найменш публічних українських бізнесменів Василь Хмельницький створений для сцени. Раніше його частіше можна було зустріти в цехах меткомбінату «Запоріжсталь» або на будівництві чергової висотки в елітному мікрорайоні «Новопечерські Липки», ніж на численних форумах, освітніх семінарах і тренінгах для підприємців.
Тепер усе навпаки. За три роки на персональному YouTube‑каналі Хмельницького опубліковано майже 70 роликів із нарізками з виступів, інтерв’ю та менторськими порадами.
«Колеги жартували: Васю, що, гроші скінчилися, починаєш заробляти виступами?» – розказує бізнесмен. Хмельницький, 54, любить жартувати, але коли не йдеться про бізнес. «Гроші є, і вони працюють», – відповідав він. Розпродавши частину активів і розпустивши у 2017 році керівну компанію «Київська інвестиційна група» (КІГ), підприємець вирішив інвестувати в майбутнє.
«У Василя чудове чуття бізнесмена. Наперед знає, що піде, а що ні», – характеризує його колишній партнер по КІГ Микола Шмідт, 57. Сьогодні гроші Хмельницького, зароблені в девелопменті, металургії та енергетиці, працюють на холдинг UFuture, який зібрав під своїм дахом найбільш ліквідні та технологічні проєкти, що залишилися після розпаду КІГ. Вітрина і предмет пристрасті – інноваційний парк Unit.City, на території якого розмістяться технологічні кластери, університети, школи, медичні та наукові установи. «Усе, що хотів, я вже заробив – час створювати цінність для суспільства»,– описує стратегію на найближчі роки бізнесмен. Що це – вихід з великої гри у меценатство? У Хмельницького готовий план, як заробити на повітряних замках.
•••
Перші великі гроші мешканець містечка Ватутіне на Черкащині слюсар‑газозварник Василь Хмельницький заробив на початку 90‑х на постачаннях нафтопродуктів з Росії в Україну. Зі зварника в бізнесмени Хмельницького перекваліфікував брат його студентського друга, російський мільйонер Дмитро Варварин. У 2000 році Варварина вбили біля власного будинку в Санкт‑Петербурзі. До того моменту Хмельницький уже вісім років постійно жив в Україні і разом з партнерами створив велику фінансово‑промислову групу.
Інфографіка Леонід Лукашенко
Бек‑офіс, більшу частину операційного управління і фінанси заснованої в середині 90‑х групи КІГ забезпечував другий після Хмельницького за значущістю компаньйон Андрій Іванов, 55, який контролював у різний час 25–30% групи. Сам Хмельницький з часткою 55–60% відповідав за стратегію, злиття‑поглинання, GR та частину операційних питань. П’ятеро молодших партнерів із частками від 2% до 5% курували окремі напрями. Двоє з них – Вадим Гривковський, 53, та Олег Поліщук, 52, – друзі дитинства Хмельницького. Поліщук увійшов у бізнес на запрошення Хмельницького одразу, як закінчив Київський політех у 1994‑му. Хмельницький якраз повернувся з Санкт‑Петербурга до України і разом з Івановим формував команду. «Поїхав простим менеджером у Запоріжжя – я був третім співробітником,– згадує Поліщук.– Зарплата $200. За кілька років став акціонером». Навіщо Хмельницькому непідготовлені партнери? Часи вимагали перевірених людей. «Я прихильник командної гри, а в команді потрібні надійні люди, яким довіряєш і які можуть не замислюватися, коли ставиться завдання»,– говорить Хмельницький.
Під час приватизації на гроші, зароблені від продажу нафтопродуктів і металопродукції, КІГ почала скуповувати пакети акцій металургійних та скляних заводів, підприємств харчової промисловості, фармпідприємств, обленерго. На початку 2000‑х спеціалізація не мала значення – працювали як фонд прямих інвестицій. «Компетенцій не було – займалися всім і одразу»,– згадує ще один акціонер КІГ і товариш Хмельницького Сергій Павленко, 64. «Ми, як портфельний інвестор, вкладали, щоб потім продати дорожче», – додає Хмельницький. Найяскравіше стратегія групи проявилася в купівлі меткомбінату «Запоріжсталь». За 33% заводу Хмельницький та партнери заплатили 1997 року приблизно $70 млн, а 10 років по тому вторгували за свою частку $405 млн. «Запоріжсталь» стала найбільшим інвестиційним виходом в історії групи.
У 2008 група переживала розквіт. Під її контролем перебувало майже 150 проєктів, які оцінювалися орієнтовно у $700 млн.
На момент продажу «Запоріжсталі» стало зрозуміло: КІГ не стане першою чи навіть другою ні в металургії, ні в енергетиці. Отже, потрібно позбутися зайвого і сконцентруватися на ключовому. Таким напрямом на найближчі п’ять років Хмельницький визначив девелопмент.
Основні будівельні та земельні активи КІГ об’єднувала компанія UDP. В її управлінні перебував земельний банк на 5000 га та кілька великих проєктів у комерційній і житловій забудові. Найвідоміші з них – ТЦ «Городок», Ocean Plaza, Smart Plaza і житлові комплекси «Новопечерські Липки», «Паркове Місто», RiverStone, «Бульвар Фонтанів».
У кризу 2008 року UDP увійшла з недобудованими і нерозпроданими комплексами «Паркове Місто» і «Новопечерські Липки» загальною площею майже 250 000 кв. м. Потрібно було рятуватися від банкрутства. Тоді проявилися риси Хмельницького, які відзначають усі партнери, – здатність брати на себе відповідальність та ризикувати. Бізнесмен вирішив не заморожувати будівництва, не знижувати класу житла й ціни. «У 2008–2009‑му втратив усе, баланс пішов у мінус $200 млн,– розповідав в одному з інтерв’ю Хмельницький.– Коли вдарила криза, у мене був літак, гелікоптер, яхта, розкішний Maybach – усе продав, щоб закрити дірки й віддати кредити».
Завершити будівництво «Новопечерських Липок» допоміг російський Сбербанк, який збільшив кредитну лінію UDP з $250 до $385 млн. Знову знадобилися пітерські зв’язки. «Василь пішов ва‑банк і переконав Германа Грефа, який особисто приїжджав дивитися майданчик, дофінансувати на понад $100 млн,– згадує Микола Шмідт.– Проєкт вистрілив. Кредит повернули і чудовий об’єкт звели». Шмідт називає це будівництво знаковим для групи. Воно визначило погляди Хмельницького на те, яким має бути девелопмент.
Щоб відрізнятися від конкурентів, партнери вирішили будувати комплексні об’єкти з інфраструктурою закритого типу – із садками, школами, дитячими та спортивними майданчиками, басейнами, парками. Це не тільки значно збільшувало собівартість і потенційні ризики, а й обіцяло високу прибутковість.
Інфографіка Леонід Лукашенко
«Великі обсяги будували не лише ми, але такої якості і впровадження інфраструктурних рішень не давав ніхто», – розповідає Поліщук. UDP не жалів грошей на зарубіжних проєктувальників і концептологів. «Навіть якщо послуги коштують $1 млн, ця різниця «розпливається» і її не помітно в загальному бюджеті будівництва, зате ти отримуєш об’єкт, який не має аналогів на ринку», – говорить Поліщук.
«Липки» свого часу були найбільш інноваційним девелоперським проєктом в Україні з погляду архітектурних та інфраструктурних рішень», – погоджується засновниця комунікаційної платформи для девелоперів і забудовників RED Community Тетяна Шульга. Вона згадує, що в розпал кризи 2008 року житло в комплексі пропонували в середньому по $2400 за кв. м – безпрецедентно дорого. «На ринку ніхто не вірив, що за таку вартість можна щось продати. Але квартири купували і в 2009‑му, і в 2010‑му – це один з небагатьох комплексів, де ціни не просідають у кризи», – розповідає Шульга. За даними ЛУН, квадратний метр у ЖК «Новопечерські Липки» і нині стартує від $2200 – майже в 2,5 раза дорожче від середньої київської новобудови.
У чому секрет? «Ми створили середовище: безпека, школа, спорт, ресторани – атмосферу, – пояснює Хмельницький. – Тому в нас у середньому квартира коштує $2200–2500 за кв. м при тому, що буквально «через паркан» можна купити за $1200». Нині у партнерстві з UDP проєкт завершує компанія City One Development компаньйона Хмельницького Валерія Кодецького. «Липки» будуються з 2002 року, заплановані черги будівництва ще на п’ять років.
- Категорія
- Рейтинги
- Дата
Свої нові бізнес‑захоплення Хмельницький реалізовує в іншій частині столиці. «Від будівництва квартир він перейшов у сферу девелопменту екосистем, – говорить засновниця спільноти девелоперів URE Club Ольга Соловей. – Тобто замість «побудував і продав» перейшов до формату «побудував і управляє».
•••
«У мене до будівництва немає інтересу, – каже Хмельницький. – Це як певний виток, як «Запоріжсталь» і все інше». Нині він домовляється про продаж своїх 65% UDP багаторічному партнерові Андрію Іванову, у якого 35% акцій і чий фонд Quarter Partners управляє девелоперською компанією.
Хмельницький підтягнутий, не носить годинника, на ньому світла сорочка і джинси. Вранці у нього курс із креативної економіки, увечері – з глибокого читання. На навчання він витрачає пів мільйона доларів на рік. Так було не завжди – у 90‑ті Хмельницький не вирізнявся жагою до знань, зате мав хорошу хватку. Змінилися часи, змінився й бізнесмен.
Інфографіка Леонід Лукашенко
Він окидає поглядом мінімалістичний оpen space, у якому проходить інтерв’ю. «Сьогодні мене драйвить ось це – новіше, сучасніше, інноваційніше», – говорить підприємець. Навколо, на 25 га території Київського мотоциклетного заводу, бізнесмен чотири роки споруджує інноваційний парк Unit.City, як він сам каже, «місто новацій у місті», де за кілька років працюватимуть і житимуть 20 000 айтішників.
Звідки цей інноваційний драйв? Хмельницький зрозумів, що не йде в ногу з часом 14 років тому, коли йому виповнилося 40. Засновниця Новопечерської школи в «Новопечерських Липках», дружина Хмельницького Зоя Литвин, 34, розповідає, що на нього дуже вплинуло навчання під час поїздок у Стенфорд, Берклі, ізраїльський Техніон, які він організовує для своєї команди. «Поступово до Василя приходило розуміння, що потрібно розвивати точки зростання країни, – пояснює Литвин. – Просто продавати житло в тому векторі, в якому розвивається Україна, – це ненадійний шлях».
Немов доводячи, що Unit.City – це не дорога іграшка, у липні 2020‑го Хмельницький перевів сюди свою штаб‑квартиру з приватного будинку на вулиці Лаврська, 20, де вона містилася понад 20 років. Локація не найпривабливіша – до найближчого метро «Дорогожичі» 15 хвилин пішки, навколо промзона і будівництво.
Якраз невдале місце розташування завадило вісім років тому побудувати перше hi‑tech‑містечко Bionic Hill. Концепцію, що її пізніше перенесли в Unit.City, Хмельницький планував реалізувати на території колишньої військової частини під Ірпенем, посеред Біличанського лісу. Найближча станція метро «Академмістечко» – за 7,5 км від території, де мав розміститися Bionic Hill. До центру Києва – 17 км, аеропорту Жуляни – 20 км, аеропорту Бориспіль – 52 км. Інвестори вирішили, що майбутні мешканці парку не готові витрачати 1,5 години на дорогу до Києва і назад.
Головний ідеолог Unit.City в його успіхові не сумнівається. «Ми створимо все для того, щоб не хотілося звідси їхати. Це наступний рівень (після ЖК «Новопечерські Липки». – Forbes), – говорить Хмельницький. – Крім того, що люди тут житимуть, вони будуть навчатися, працювати, розважатися, займатися спортом і отримувати медичний сервіс».
•••
Перед інтерв’ю з Хмельницьким керівник корпоративних комунікацій UFuture Олександра Погоріла показує, як влаштовані кампуси з компаніями‑резидентами. Сьогодні їх трохи більше ніж сотня з сумарним штатом у 3000 співробітників. «Дивіться, ось іде керівний партнер Unit… у цьому фішка цього місця, кожен тут може зустріти кожного – так створюється екосистема», – говорить Погоріла. Ми піднімаємося в демонстраційний зал, де проходить пітчинг випускників Unit School of Business. «Половина моїх бізнесів були невдалими, – звертається до слухачів Хмельницький. – Я робив безліч помилок, напевно, тому, що не навчався в нашому університеті». Зал сміється. За 10 хвилин починається презентація інвесторам: завдання студентів – продати зі сцени свій бізнес.
Бізнес‑школа – один з «якорів» для залучення резидентів, поруч з різними сервісами для стартапів, бізнес‑акселераторами, R&D‑центрами і менторськими програмами. Першим таким магнітом стала безкоштовна школа програмування без викладачів Unit. Factory, що її відкрили 2016 року за франшизою глобальної мережі паризької Школи 42. Хмельницький каже, що витратив на навчання тисячі студентів понад $3 млн. У 2020 році він не став продовжувати франшизу через «несприятливу економічну ситуацію». Нині в парку працює платна школа Ucode – після будівництва нового кампусу вона зможе навчати 2500 студентів на рік. Литвин будує в Unit.Сity загальноосвітню школу за моделлю Новопечерської, але з ухилом у STEM‑освіту (Science, Technology, Engineering and Math). На відміну від попередньої школи, у новому проєкті Хмельницький грошима участі не бере. «Залучаємо кредит – це моє завдання і відповідальність», – розповідає Литвин.
Місто технологій. Парк Unit.City готовий на 10%. Через сім років тут будуть жити і працювати 20 000 айтішників. Фото Ярослав Дебелий
Хмельницький шукає партнерів для будівництва креативного університету та сімейної клініки, з якою зможуть взаємодіяти медичні стартапи, що базуються в парку. Поруч із чинними бізнес‑кампусами зводять квартал Unit. Home, який займе приблизно третину території Unit.Сity. 90% житлової забудови фінансує UDP Хмельницького, 10% – «КАН Девелопмент» Ігоря Ніконова. Він же є генеральним підрядником забудови. У таких самих пропорціях розподілятимуть прибуток після реалізації квартир.
«Інфраструктура однозначно збільшує вартість житла і комерційної нерухомості», – констатує Шмідт. Нині на території Unit.City здано в оренду 40 000 кв. м, ще 160 000 кв. м житлової та комерційної нерухомості на етапі будівництва. «Квартири продаються добре», – говорить Ніконов, не розкриваючи цифр. Хмельницький додає, що через великий попит у вересні обмежили продаж квартир, а офіси заповнені на 95%.
Ціна квадратного метра в Unit.Home, за даними ЛУН, стартує від $1550 – це трохи дорожче за середньоринкову вартість столичного житла бізнес‑класу. Оренда робочого місця в IT‑кампусах коштує $300 на місяць. Базова ставка для офісу – $21 кв. м. У коворкінг‑мережі Creative State пропонують пакети від $250 до $450 на місяць за одне робоче місце. За даними консалтингової компанії UTG, оренда офісного приміщення в центральному діловому районі Києва коливається в діапазоні $25–40 за кв. м у бізнес‑центрі класу «А» і $16–31 за кв. м в БЦ класу «Б».
Ключове завдання – сформувати екосистему, навіть якщо недоотримають попервах прибутку. «Це все не для того, щоб дорого продати квадратні метри. Якщо екосистема зажадає завтра музей, який буде збитковим, я побудую музей, якщо вона вимагатиме університет – я побудую університет, – пояснює Хмельницький. – Я не буду просто зводити будинки, хоча це і вигідніше сьогодні. Я заручник екосистеми. Вона замовник». Як підсумок інфраструктура має створити умови, за яких технологічні компанії і стартапи зростатимуть швидше в межах парку, ніж поза ним. Усе інше додасться. Зі зростанням резидентів потрібно більше житла й офісів. Більший попит – вищі заробітки.
«Ми говоримо не про те, як мало витратити, а про те, як багато заробити, – говорить керівний партнер Unit.City Костянтин Євтушенко. – Хтось скаже, що в нас дуже дорого, але він захоче тут бути, оскільки ми даємо цінність».
Максим Бахматов, який керував Unit.City з моменту заснування до вересня 2019‑го, оцінює потенційну капіталізацію проєкту в $1 млрд. У парк уже інвестували $100 млн за потенційної вартості $600–700 млн. Майже $15 млн вклав КАН, €50 млн на будівництво чотирьох кампусів залучили в Європейському інвестиційному банку, ще п’ять кампусів вартістю $70 млн упродовж чотирьох років побудує група «Ковальська». «Ще трошки фінансує Альфа‑Банк. І ми вклали багато своїх грошей»,– говорить Хмельницький, не називаючи точних цифр. Цього року парк уперше має вийти на самоокупність, а остання черга будівництва стартує 2027 року.
«Ми можемо залучати гроші утричі дешевше, ніж український Мінфін», – пишається Євтушенко. «Під 3%, – додає Хмельницький. – Завдяки чому? Тому, що робимо круту справу».
Опубліковано в пʼятому номері журналу Forbes (листопад 2020)
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
