Час будувати. Як підготуватися до будівництва, подібного до якого в історії України не було з 1945 року /Фото Getty Images
Категорія
Картина дня
Дата

Час будувати. Як підготуватися до будівництва, подібного до якого в історії України не було з 1945 року

Як підготуватися до будівництва, подібного до якого в історії України не було з 1945 року. Фото Getty Images

Не дочекавшись квітів від вдячного населення, російські агресори почали методично знищувати транспортну, комерційну, соціальну інфраструктуру України. З кожним тижнем варварських бомбардувань і ракетних обстрілів масштаб руйнувань дедалі ближчий до того, що лишили після себе нацисти у 1944-му. Відновлювати після перемоги доведеться дуже багато, і головне – швидко: будь-яке зволікання уповільнюватиме вихід економіки на траєкторію динамічного зростання.

Forbes організував брейнсторм трьох лідерів будівельної галузі. Голова Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) Семен Кривонос, 39, відповідає за дебюрократизацію. Засновник KAN Development Ігор Ніконов, 57, та власник девелоперської компанії «Нове століття» Лев Парцхаладзе, 50, дивляться на справу з практичного боку. Як допомогти мільйонам біженців? Що потрібно від держави для того, аби запустити будівництво ще до завершення бойових дій? Що варто змінити, аби повоєнне відновлення надало українським містам європейського, а не пострадянського вигляду? Текст розмови скорочено та відредаговано для ясності.

Володимир Федорин: Готуватися до відновлення економіки після перемоги потрібно вже зараз. Руйнування величезні: за офіційними даними, на третій тиждень війни розгромлено 3500 об’єктів інфраструктури. Я б хотів обговорити з вами, як Україні розгорнути безпрецедентне за масштабами будівництво після війни. Є й більш нагальне питання. Західні області країни переповнені біженцями. Як розгорнути швидке будівництво у регіонах, де просто не залишилося фізичної можливості розмістити всіх переселенців?

Семен Кривонос: Необхідно прискорити видачу дозволів на будівництво та прийом в експлуатацію. Одна з ідей – вводити об’єкти в експлуатацію за фото- й відеофіксацією. Ми маємо діяти максимально ліберально та швидко. Після війни доведеться перейти на повідомний порядок відновлення, якщо не йдеться про пам’ятки історичної чи культурної спадщини. Те, що розбомблено у Харкові, Маріуполі й інших містах, необхідно відновлювати без зволікань та бюрократії.

Ігор Ніконов: Мільйони людей, які поїхали за кордон, через місяць завиють. Щоб їх повернути, потрібно терміново будувати житло. Військові адміністрації західних областей можуть виділяти землю під інвестиційні договори, ДІАМ – швидко та чітко видавати дозволи. Тривале проєктування зараз ні до чого. Ми будемо швидко прив’язувати проєкти до місця і їх виконувати. Необхідно вивчити виробництво тимчасових споруд, що не потребують фундаментів. Або придбати технології, які дозволять це робити. Ключове питання – фінансування. Щоб запустити іпотеку за нинішніх умов, потрібно повністю переписати всю регуляторку Нацбанку. Але припускати, що люди зараз масово купуватимуть житло в кредит, – абсолютна утопія. Ми можемо збудувати один-два будинки, але без масштабного державного замовлення це нікого не врятує.

В.Ф.: Після війни 2008 року Грузія швидко збудувала житло для біженців. Наскільки можливо відтворити цей досвід в Україні?

Лев Парцхаладзе: У нас інші кліматичні умови. Ми зібрали кілька типових проєктів. По-перше, це одно-двоповерхові будинки, які зводяться за два-три дні із блокових панелей. По-друге, чотири- та п’ятиповерхівки без ліфта. Інший варіант – викупити житло, що будується, або вже зведене, але ще не продане. Держава може викупити це житло для біженців за прийнятною вартістю. Запитання номер один – де взяти гроші? Із землею я не бачу великих проблем – обласні адміністрації, мерії точно виділять. Труднощі могли б бути лише у Києві та містах-мільйонниках.

Доки уряд шукає фінансування, бізнесу потрібно розробити всю нормативну документацію, створити проєкти та зарезервувати ділянки, переконавшись, що до них можна підвести комунікації.

Час будувати. Як підготуватися до будівництва, подібного до якого в історії України не було з 1945 року /Фото 1

Забудовник нормальної людини. Засновник KAN Development Ігор Ніконов вважає, що якісне недешеве житло найближчими роками буде не на часі.

В. Ф.: Чи не вийде так, що, доки ми розгойдуємося із тимчасовим житлом, воно вже не знадобиться?..

Л. П.: Сподіваюсь, війна закінчиться швидко і більшість людей захоче повернутися додому – до своєї роботи, до свого житла. Але нам потрібно готуватися до всіх сценаріїв.

С. К.: На розмінування та розчищення завалів усе одно піде купа часу. А поки що нам потрібно думати, як максимально спростити розробку всієї містобудівної документації.

І. Н.: Аби не стояти на місці, потрібно передати повноваження військовим адміністраціям. Вони ухвалюють рішення – і до побачення! Окреме питання з армією. Почали ми, приміром, якесь будівництво. Військовому комісару найлегше прийти до нас, забрати людей і відрядити їх у війська. Я це все пройшов у 2014 році. Якщо буде державна програма, у будівельників має бути тимчасове бронювання. Інакше не буде кому працювати.

В. Ф.: Скільки може коштувати така програма?

Л. П.: Рахуйте самі: 1 млн біженців, по 5 кв. м на людину. Це 5 млн кв. м приблизно по $1000 – з обробкою та меблями. Виходить щонайменше $5 млрд. І це лише житлова нерухомість. Інфраструктура, комерційна нерухомість – це окрема розмова.

І. Н.: Будувати там, де можуть розпочатися бойові дії, – кидати гроші на вітер. Тому уряд має визначитися, де можна будувати, де точно не розбомблять.

В. Ф.: Після перемоги у нас не повинно бути проблем із грошима на відновлення. Європа із 3 млн українських біженців кровно у цьому зацікавлена. Додайте до того російські капітали, котрі заарештовані на Заході і можуть піти на репарації. Як подолати обмеження іншого характеру – брак матеріалів, робочих рук, недостатню потужність будівельної промисловості?

І. Н.: Будівельникам набридло сидіти без діла, тож із робочими руками проблеми не буде – було б фінансування та рішення влади. Розмірковувати – готові, не готові… Ми що, до війни були готові? А воюємо краще за інших. Потрібно просто формулювати завдання й поставити хороших менеджерів. Готовність буде.

Л. П.: До війни бажаючих будувати було більше за обсяги будівництва. І я погоджуюся з Ігорем: буде завдання – буде рішення. Попит породжує пропозицію. Знайдемо, звідки брати спеціалістів. Тим паче що нам потрібно буде працевлаштовувати військових, які демобілізуються. Найголовніше – визначитися зі стратегією. Підходи можуть бути різні. Наприклад: панове, хто залишився без житла, потерпіть, поживіть поки що там, де можете, все вирішимо, але не відразу. Інший підхід: просто зараз розгортаємо будівництво в областях, де не передбачається воєнних дій, і починаємо здавати житло вже за пів року, за сім місяців – якнайшвидше. Хтось із керівників держави має ухвалити рішення і дати чіткий меседж.

С. К.: Потрібно підступатися до цього ще в рамках мобілізації, щоб кинути частину ресурсів на відбудову тих чи інших об’єктів, соціальної інфраструктури і соціально значимого житла. Для цього ми маємо відсунути на другий план норми, які раніше зв’язували руки будівельникам, – хай навіть теоретично вони правильні. Відсунути все, крім норм, пов’язаних із безпекою. Пріоритетне завдання на роки вперед – відбудова України. А для цього треба спалити бюрократію. Під час війни і в повоєнний час бюрократія та корупція – це суцільне мародерство. Винятково так це і сприйматиметься суспільством. Конкретний приклад: у нас стояли два буси, які ми використовували для роботи. Коли почалася війна, я віддав їх у військову частину, документи оформлювали згодом. І такий підхід має бути у всьому: спочатку – суть, потім – папірці.

Л. П.: Я, до речі, подумав, що громадянам, які втратили своє житло, можна було б видавати ваучери. Це як у Грузії зроблено, де гроші ходять за учнем. Батькам видають ваучер, а вони вже самі визначають, віддати до приватної школи чи до державної. Так і тут: люди зможуть обирати, як витратити ці гроші. 

В. Ф.: Гарна ідея! Можеш купити квартиру у Харкові, а можеш переїхати в інше місце.

Л. П.: Тільки це мають бути цільові гроші – на житло, а не на пиво чи ковбасу.

С. К.: Гроші, що переказують безпосередньо будівельній компанії.

Час будувати. Як підготуватися до будівництва, подібного до якого в історії України не було з 1945 року /Фото 2

Головний із дозволів. Голова Державної інспекції архітектури та містобудування Семен Кривонос: дозволити все, що безпечно.

В. Ф.: У велику держпрограму впроваджується елемент вибору, тому забудовники мають боротися за кінцевого споживача, а не просто домовлятися з начальством. Леве, це чудова ідея.

Л. П.: Із ваучером ти можеш обрати житло економкласу, а можеш якісніше, з доплатою. У людей з’являється гнучкість.

В. Ф.: Бомбардування завдають колосальних збитків довоєнній Україні. З іншого боку, війна зносить старі інституції, які заважали розвиватися, – не випадково Німеччина та Японія так швидко розвивалися після Другої світової війни. Як скористатися знищенням старої, зокрема радянської спадщини, щоб після перемоги перейти до динамічного зростання будівництва, а наші міста набули сучасного вигляду?

І. Н.: Це питання ні про що. Давайте по суті.

В.Ф.: Гаразд. Ігорю, ви будуєте гарно. А що вам заважає будувати більше?

І. Н.: Окрім війни, нічого не заважає.

Л. П.: Володимире, ваше запитання – про містобудівну політику, розробку генпланів, зонінг. Ми обговорюємо його багато років, змінили багато законів. Замість ДАБІ створили ДІАМ. Готуємо ще один закон, де прибираємо корупцію. Проте нашвидку відповіді на ваше запитання ми не знайдемо.

В. Ф.: Я дивлюся на Київ із 19-го поверху. Десь трапляються цікаві сучасні будівлі, десь – багатоповерхові сараї. З архітектурної точки зору місто, м’яко кажучи, неоднорідне, і наявна система цю неоднорідність провокує, підтримує. І. Н.: Однорідність не є ознакою досконалості. Лондон неоднорідний. Я вважаю, що до пакета дозвільної документації має бути додано 3D-візуалізацію, і в ДІАМ вона має надходити за підписом уповноваженої особи – того ж головного архітектора. Це буде композиція, вписана у реальний ландшафт, і тоді люди розуміють, що робиться, пасує це місту – не пасує. І за це буде відповідальний головний архітектор.

Л. П.: Якщо місто має зонінг, тобто обмеження за висотою, щільністю, цільовим призначенням і так далі, то тоді не буде таких точених сараїв, як ви висловилися. Просто зараз у нас хаотична забудова, і місцевій владі це вигідно. Все залежить від кожного мера.

І. Н.: Так і має бути. Все залежить від мера, бо він виборний. Якщо він чортзна-як будував, це означає, що його наступного разу не виберуть і пошлють якнайдалі. Інакше це не зробиш – це відповідальність мерів та їхніх виборців. Це і є демократія. Централізувати рішення щодо зовнішнього вигляду будівель неможливо – ДІАМ просто ляже. Бо ж справа не у висоті. І висока будівля може бути дуже гарною, а маленька – нікуди не годитися. Подивіться на Лондон: там цілковита еклектика, але кожна нова будівля «вилизана», просто витвір мистецтва. Київ уже ніколи не буде однорідним, як Париж. А що багато сараїв набудували – це правда, я згоден.

Л. П.: Мене більше бентежать щільність забудови та цільове призначення, а не фасади. Культура змінюється. Конкуренція настільки сильна, що якщо погано збудуєш, то погано продається. У Києві культура дуже зросла, у регіонах поки що рівень низький, але ж ми не можемо нікого примушувати. Головна проблема в тому, що місто ущільнюється та повністю порушується баланс між соціальною та житловою інфраструктурою. Звідси затори, брак шкіл, садочків та іншого. Ось Ігор практично не будує точкових будинків, він одразу будує з інфраструктурою. І гарно. Поки що таких девелоперів небагато, максимум із десяток у Києві. Але це еволюційний процес. Ми його не перестрибнемо, на жаль.

В. Ф.: Закінчимо вашим прогнозом. Україна через два роки після війни – будівельний бум чи стагнація?

І.Н.: Я буду дуже обережний, бо не розумію а) коли закінчиться війна, б) звідки візьметься «План Маршалла» та с) скільки людей не повернеться в Україну. Гадаю, інфраструктурне будівництво значно збільшиться. А щодо житла… Чому в нас перед війною був бум? Люди почали більше заробляти й вирішили, що можуть собі дозволити більше житлової площі. Не факт, що так буде після війни.

Л. П.: Дуже сподіваюся на «План Маршалла», на величезні інвестиції. За часів Ющенка до мене щодня по одному-два інвестори приходило. Якщо у нас з’явиться перспектива вступу до Євросоюзу і сюди почнуть агресивно інвестувати, Україна розквітне. До війни середня зарплата у Києві сягала $1000. Тому й ціни зростали. Не треба боятися зростання цін, краще думати не як заощаджувати, а як заробляти. Наше завдання – рухатись у цей бік, щоб люди більше заробляли.

С. К.: Як урядовець даю урочисту клятву: працювати максимально швидко, боротися з бюрократією, не створювати бар’єрів. Ми всі маємо пам’ятати сьогодні, що корупція – це мародерство. На нинішньому рівні самосвідомості українське суспільство не буде із цим миритися. Ми слухатимемо бізнес, прибиратимемо перешкоди і створюватимемо умови для чесної конкуренції.

В. Ф.: Леве, Семене, Ігорю, щиро дякую за ваші ідеї. 

Матеріали по темі