Строительные скандалы стали обыденностью для Киева, а недобросовестные игроки – лишь часть этого пирога. Власти пытаются защитить инвесторов, принимая новые регулирующие законы, но ситуация пока не улучшилась. Финансовый аналитик Наталья Задерей о том, какие выводы по поводу механизмов финансирования строительства следует сделать из строительных скандалов в Киеве.
⚡️Даруємо 700 грн знижки на річну підписку на сайт Forbes. Діє з промокодом 700 до 28.04 Оформлюйте зараз за цим посиланням
На заре независимости в Украине начался эксперимент по привлечению средств населения в жилищное строительство. Флагманом этого опыта стала компания «Киевгорстрой», к которой впоследствии присоединился тогда еще опосредованно государственный банк «Аркада». Они первыми предложили украинцам инвестировать в новое жилье, в том числе с помощью кредитов и пенсионных программ.
В 2003 году эксперимент «Киевгорстроя» и «Аркады», собственно, стал основой для правил игры в отрасли – был принят закон № 978-IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Он регламентировал деятельность фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН).
Несколько позже законодатели определили, что привлекать средства населения в строительство жилья можно с помощью таких механизмов, как ФФС, ФОН, институты совместного инвестирования (ИСИ), целевые облигации. Что не помешало строительной афере «Элита Центр», когда полторы тысячи граждан пострадали, заключив фиктивные договоры о долевом участии в строительстве.
Через несколько десятилетий спустя наблюдаем результаты эксперимента. Банк «Аркада» выведен с рынка. «Киевгорстрою» не хватает средств на достройку 20 жилых комплексов в Киеве. Строительные скандалы стали обыденностью для столицы, а количество инвесторов, не получивших свои квартиры, уже измеряется десятками тысяч.
Может быть, дело не в отдельных недобросовестных игроках, а в самой системе?
В Украине средства населения являются основным источником финансирования жилищного строительства (более 60% капитальных инвестиций за счет средств населения). Это настолько своеобразный опыт, что аналогичных показателей для других стран, за исключением соседа-агрессора, не сыщешь. Ведь в мире строительство финансируется преимущественно путем банковских кредитов, проектного финансирования, средств институциональных инвесторов – чего угодно, только не средств физлиц.
Приобрести жилье на «первичке», то есть на этапе строительства, возможно в ряде стран, в частности в Германии, Польше, Великобритании. Но платежи от покупателей в этих странах не являются основным источником финансирования для застройщиков.
Не думаю, что в Украине с ее историческим опытом есть смысл значительно ущемлять частные инвестиции в жилищное строительство. Но сделать их безопаснее нужно.
Что мы можем заимствовать из практики других стран, так это контроль за целевым использованием средств инвесторов.
Защитить инвестора
В последние годы власти рапортуют о значительных достижениях в сфере защиты инвесторов в жилищное строительство. В прошлом году был принят закон №2518-IX «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».
Со вступлением в силу этого закона застройщики обязаны регистрировать имущественные права через Единую государственную электронную систему в сфере строительства. Для застройщиков Киева определена гарантийная доля на уровне 10% площади строящегося объекта. Эти квадратные метры нельзя будет продавать до завершения строительства – застройщикам придется полагаться больше на собственные средства и меньше на средства, привлеченные от населения.
Это лучше, чем ничего, к тому же благодаря нововведению с регистрацией есть надежда на появление статистики сделок (индикатора спроса) на рынке новостроек. Впрочем, фундаментальных проблем это не решает.
Как возникали строительные пирамиды
Особенностью украинского рынка есть перекрестное финансирование.
Представим гипотетического застройщика, который получил разрешения, поставил забор и начал продавать будущие квартиры. Возводит он этаж за этажом, агрессивно рекламирует жилищный комплекс, но спрос вялый, потому что в районе строят еще несколько таких объектов, имеющих лучшее расположение. А цены на материалы в это время растут, первоначальная смета уже не актуальна, и средств на счетах не хватает для завершения строительства.
В большинстве стран застройщик достроил бы дом за свой счет. Но в Украине можно начать строительство другого объекта, продать воздух там (на старте продаж спрос бывает выше) и перебросить средства на достройку объекта, продажи в котором подвисли.
Это превращает рынок в финансовую пирамиду, которая устойчива только при постоянном притоке новых средств.
Попытки законодательно установить целевое использование средств в Украине касались только ФФС, и они оказались неудачными. ФФБ как инструмент защиты инвесторов дискредитировал себя, о чем свидетельствуют банкротства «Укрстроя», «Аркады», скандалы вокруг финансовой компании «Жилье-Капитал», которая достраивала объекты «Укрстроя» вместе с «Киевгорстроем».
Закон «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» отменил норму об исключении таких схем привлечения средств населения, как ФФС, ФОН, ИСИ, целевые облигации.
Опыт Польши
Полезным для Украины может быть опыт Польши, рынок недвижимости которой прозрачен и достаточно динамичен, в отличие от стран Старой Европы. В 2021-м компания EY назвала Польшу самым крупным и интересным рынком жилой недвижимости для инвесторов в Центральной и Восточной Европе. В польскую жилую и коммерческую недвижимость активно инвестируют западные институциональные инвесторы, что и для нас интересно с точки зрения финансирования восстановления.
В Польше, как и в большинстве стран, для защиты инвесторов и контроля целевого использования средств используются эскроу счета в банках. денежные учреждения перечисляют средства застройщикам с этих счетов по мере достижения плановых этапов строительства.
С прошлого года благодаря изменениям в законодательство на рынке появился еще и Фонд гарантирования, дополнительно защищающий инвесторов.
Типичный польский девелопер – это публичная компания, чьи акции котируются на Варшавской фондовой бирже. Что означает прозрачность, наличие денежной отчетности в открытом доступе. В то время как типовой застройщик Киева имеет отдельное ООО на каждую строительную площадку, и о его финансовом состоянии инвестор может только фантазировать.
В таком контексте закон «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» не выглядит значительным прорывом с точки зрения защиты инвесторов.
Виртуальный будущий объект недвижимости – это ответ на давний запрос застройщиков создать механизм, позволяющий активнее кредитовать «первичку» (пока этот процесс тормозит требование к залогам).
Не питаю иллюзий, что к годами выстроенному схематозу и бизнесу по отмыванию средств можно легко и безболезненно ввести банки с их эскроу счетами (в отечественном законодательстве появились только в 2017 году). Но и «старое хорошее» перекрестное финансирование уже не будет работать, как раньше, поскольку в условиях войны его риски стали слишком очевидными.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
