Forbes узнал, каковы масштабы проблем девелопера «Киевгорстрой», на который приходится около трети рынка первичной недвижимости Киева. Речь идет о 24 млрд грн для достройки 20 ЖК для 20 000 инвесторов. Таких денег у «Киевгорстроя» сейчас нет. Как так произошло и можно ли с этим что-нибудь сделать?
Финансовые проблемы «Киевгорстроя» (КГС) вышли на поверхность. Чтобы завершить строительство 20 жилых комплексов, застройщику нужно 24 млрд грн, сообщила Forbes директор департамента по продажам и маркетингу компании Татьяна Маркова. В частности, 4,5 млрд грн необходимо для того, чтобы достроить 9 ЖК, которые КГС получил от обанкротившегося конкурента «Укрбуд».
После публикации статьи пресс-служба компании уточнила, что 24 млрд грн – это сумма, которую «Киевгорстрой» получит при продаже всей недвижимости, находящейся в портфеле компании и на различных стадиях строительства. Для завершения строительства всех ЖК необходимо 17,7 млрд грн, указывается в письме пресс-службы.
«Это не означает, что такой суммы не хватает или что образовалась «дыра», — сообщается в нем. — С восстановлением отрасли и активизацией рынка недвижимости, возобновится продажа квартир, что позволит завершить строительство. В случае необходимости продажи всей недвижимости, компания будет иметь позитивный баланс в размере более 5 млрд грн».
По данным Марковой, на середину июля работы велись только на четырех объектах КГС. Большинство из около 20 000 инвесторов ожидают квартиры по нескольку лет.
Без существенного вмешательства государства решить проблему крупнейшего столичного застройщика, похоже, невозможно. 10 июля инициативная группа инвесторов КГС встретилась с заместителем мэра Киева Владиславом Андроновым. 80% акций компании принадлежат общине Киева в лице Киевсовета. Обнадеживающих новостей пока немного.
Застройщику начали искать аудитора, а в КГГА создали временную контрольную комиссию по проверке компании. Больше ясности о будущем КГС, вероятно, появится только после завершения аудита, который продлится до шести месяцев.
Почему один из самых известных застройщиков Украины оказался на грани коллапса стоимостью в десятки миллиардов гривен и существует ли выход из этой ситуации?
Что случилось с «Киевгорстроем»
Решить проблему КГС без дополнительной финансовой помощи» практически невозможно, констатирует менеджер компании Маркова. «Финансирование происходит за счет частных инвесторов, – объясняет она. – Других средств, например дотаций от города или государства, у застройщика нет».
Ключевая проблема застройщика – как и большинство игроков на строительном рынке Украины КГС годами работал по модели перекрестного финансирования, когда строительство осуществляется исключительно за счет средств новых инвесторов, рассказывают два собеседника Forbes, причастные к рынку недвижимости, пожелавшие общаться на условиях анонимности из-за высокой сенситивности темы.
Главный риск такой схемы – средства не имеют целевого назначения и никем не контролируются, поэтому застройщик может перебрасывать средства с одного объекта на другой.
В случае с КГС даже в мирное время такая модель давала сбои. Средняя задержка у застройщика составляет 17 месяцев, говорит представитель инициативной инвесторской группы Маргарита Якуба. Например, согласно строительному паспорту ЖК «Урловский-1», он должен был быть введен в эксплуатацию еще в декабре 2020-го.
ЖК «Урловский-1» Фото kmb.ua
Война обострила риски перекрестного финансирования до максимума. С марта 2022-го спрос на квартиры упал почти на 95% по сравнению с довоенными месяцами, говорит Маркова из КГС. Именно поэтому у компании возникли существенные перебои с финансированием, добавляет она. Расходы же, в том числе на объекты, где ведутся работы, сохранились. Кроме того, по подсчетам КГС, стоимость стройматериалов с начала войны выросла примерно на 35%, добавляет Маркова.
Вторая проблема – долги перед КГС. Во-первых, инвесторов, покупавших жилье «в рассрочку», 326 млн грн. Во-вторых, 400 млн грн обязательств финкомпании-управителя фонда финансирования строительства «Укрстроя», рассказывает Маркова.
Тяжелая ноша «Укрстроя»
КГС принял на достройку 18 ЖК «Укрстроя» в 2019 году. На 17 из них строительство было возобновлено в полной мере. Закончить нужно еще девять ЖК, еще в одном (ЖК Art House) продолжается оформление земельного участка, рассказала Маркова.
В полное завершение строительства этих комплексов КГС необходимо около 4,5 млрд грн. Общее количество введенных в эксплуатацию КГС квадратных метров в жилых комплексах «Укрстроя» составляет более 390 000 кв. м.
Недвижимость «Укрстроя» реализовывалась через финкомпанию «Жилье-Капитал», как управляющего фондами финансирования строительства. С начала войны «Жилье-капитал» отказывается перечислять средства застройщику, объясняя это тем, что не получила акты выполненных работ от КГС. Маркова утверждает, что с июня 2022 года компания дважды отправляла отчеты (в том числе посредством актов выполненных работ).
По ее данным, КГС уже выполнил работ на объектах «Укрстроя» на 3,5 млрд грн. Недвижимости продали на 2,1 млрд грн, а от ФК «Жилье-капитал» получили всего 667,5 млн грн. КГС потратил на достройку ЖК «Укрстроя» на 800 млн грн больше, чем удалось получить от продажи, утверждает Маркова.
По данным Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку ФК «Жилье-Капитал» сформировала оперативный резерв в размере 3,7 млрд грн. Эти средства должны размещаться на банковских депозитах, но их незаконно перечислили небанковскому учреждению ООО «Касса народной помощи», которое журналисты связывают с бывшим владельцем Никитасем.
НКЦБРФ обязала ФК «Жилье-Капитал» вернуть средства на счета в банки в срок до 14 июля 2023 года. Но, как сообщил Forbes член НКЦБФР Юрий Бойко, сейчас ФК «Жилье-Капитал» оспаривает решение комиссии в судебном порядке, поэтому средства остаются на счете ООО «Касса народной помощи».
Третья причина проблем – до войны КГС регулярно оплачивал услуги подрядчиков и даже сотрудников квартирами (по себестоимости), говорит собеседник с рынка недвижимости. «Теперь подрядчики не соглашаются на такую схему, понимая, что продать квартиры на почти мертвом рынке нереально», – отмечает он. Существование такой схемы на правах анонимности подтверждает и один из инвесторов в недостроенном ЖК.
В 2022 году КГС сдал в эксплуатацию три ЖК на 101 700 кв м и четыре паркинга на 617 машиномест. Выручка упала до 1,4 млрд грн – с 6 млрд грн в 2021-м и 3,8 млрд грн в 2020 году. Ущерб за прошлый год составил почти 55 млн грн, свидетельствует финансовый отчет компании. За год войны компания израсходовала около 400 млн грн резервов, говорит Маркова.
ЖК Mirax Фото kmb.ua
Что КГГА и «Киевгорстрой» обещают инвесторам
«До войны КГС был одним из игроков, разогревавших рынок, рассказывая о бездонном спросе со стороны инвесторов», – говорит финансовая аналитик и экс-координатор Экспертной платформы НБУ Наталья Задерей. Это способствовало надуванию ценового пузыря, считает она.
Как случилось, что киевские власти не заметили проблем своего застройщика?
В мэрии уверяют, что следили за финансовым состоянием КГС. «В 2022-м наблюдательный совет провел 18 заседаний», – рассказывает начальник управления приватизации и корпоративных прав КГГА и член наблюдательного совета КГС Юрий Береговой.
Впервые вопрос стабилизации финансового состояния КГС обсуждался в январе 2023 года, говорит Береговой. Сначала КГГА хотела провести аудит компании собственными силами, но оказалось, что у департамента аудита Киевсовета нет таких полномочий, отмечает чиновник.
Для проведения аудита КГС решили привлечь одну из компаний «большой четверки» за счет самой компании. Сейчас проводится конкурсный отбор, говорит Береговой.
Игорь Кушнир Фото пресс-служба "Киевгорстрой"
Цель аудита – не только проверить финансовое состояние компании и установить необходимую сумму для стабилизации, но и найти варианты выхода из ситуации. Предложения должен составить аудитор.
Проверка может занять от двух до шести месяцев. До ее завершения киевские власти не будут спешить с выводами, констатирует заместитель председателя КГГА Андронов. Для дополнительной проверки Киевский горсовет еще два месяца назад создал временную контрольную комиссию, которая будет действовать полгода.
Ее возглавил сам Андронов. Он также депутат от фракции «УДАР» Виталия Кличко. Членом этой же фракции является сын главы КГС Игоря Кушнира Илья. «Мы опасаемся, что работу комиссии будут затягивать», – говорит адвокат инвесторской группы Татьяна Смеян. По состоянию на 17 июля проведено два заседания комиссии, рассказывает Маркова из КГС.
Борьба инвесторов за квадратные метры
В течение первого года войны инвесторы КГС наблюдали за постепенным возобновлением работ на стройплощадках столицы, но не у своего застройщика. Компания даже не пыталась этого объяснить, говорит представитель инициативной группы инвесторов КГС Маргарита Якуба. «Они не информировали о сроках возобновления работ и не отвечали ни на какие письменные обращения, – говорит она. – Более того, представителей инициативной группы заблокировали в соцсетях компании».
К примеру, еще в июне 2022-го компания заявила о возобновлении строительства на ЖК «Урловский-1», «Урловский-2», Mirax и «Абрикосовый». Представительница инвесторов ЖК «Урловский-1», адвокат Татьяна Смиян рассказала, что дважды инвесторы этого ЖК направляли жалобу президенту на действия застройщика. «После первого обращения в сентябре на короткое время работы возобновились, но на объекте работало до 10 человек, – говорит Смеян. – Приблизительно с ноября месяца и по февраль строительные работы снова остановили».
Долгое время с коммуникацией не спешили и киевские власти. Петиция инвесторов в КГГА набрала более 6000 подписей, но ответа на письмо мэру Виталию Кличко с просьбой взять ситуацию под личный контроль они так и не получили, рассказывает Якуба.
В апреле вкладчики КГС решили провести митинг. КГГА не предоставила им разрешение, но все же это привлекло внимание к проблеме. Инвесторы встретились с Кушниром в апреле. Застройщик объяснял, что не может возобновить работу на объектах из-за подорожания стройматериалов, сокращения кадров, отсутствия продаж и задолженности инвесторов, купивших жилье в рассрочку. Еще одна встреча с представителями КГС была в начале мая.
Вторая встреча с CEO КГС, запланированная на конец июня, так и не состоялась. Инвесторская группа решила стратегически переключиться на работу с КГГА.
Ранее СЕО КГС Кушнир заявлял о двух сценариях по крайней мере временного решения проблем. Первый – выкуп столичными властями недвижимости на 300 млн грн. Второй – докапитализация на 1 млрд грн. Миллиарда должно было хватить для минимально необходимых работ на стройплощадках до окончания активной фазы боевых действий, объясняет Маркова из КГС.
Вариант выкупа квартир по городу действительно рассматривался, но его отложили после решения провести аудит, уточняет Маркова. Привлечь кредиты в банках на приемлемых условиях КГС не удалось.
КГС располагает несколькими объектами на достроительных стадиях: на шести жилых комплексах площадью 411,5 тыс. кв. м недвижимости получена разрешительная документация. Этот «задел» позволит вывести компанию в плюс после возобновления спроса, озвучивает надежду застройщика Маркова.
20 июля в офисе КГС и дома у Кушнира прошли обыски. После выхода уже второго расследования Bihus.Info по поводу выезда 52-летнего чиновника за границу для покорения Эвереста по справке об инвалидности его отстранили от должности.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
