Спрос на сельскохозяйственную землю Украины увеличивается даже в войну. Мотивация инвесторов, фермеров и крупных агрохолдингов – купить сейчас, чтобы не переплачивать, когда рынок официально откроется для юридических лиц. Выгодно ли инвестировать в землю именно сейчас?
Землю еще никогда не покупали так активно, как сейчас, говорит глава Ассоциации землевладельцев Украины Сергей Кулешов. «До войны мы имели два объявления о продаже земли и одно о покупке, а теперь на одну заявку о продаже приходится шесть покупателей», – отмечает он.
Запросы в Ассоциацию землевладельцев о помощи с приобретением земли выросли в пять раз, говорит Кулешов. О росте оборотов по сделкам с землей втрое рассказывал в интервью «Экономической правде» и владелец инвесткомпании Concorde Capital Игорь Мазепа.
Спрос на землю действительно стремительно растет. Причина – инвесторы и агробизнес готовятся к открытию рынка земли для юридических лиц в 2024 году.
Сколько стоит земля и как можно на ней заработать?
Цены выросли, несмотря на войну
По данным Минагро, за двадцать месяцев функционирования рынка земли было заключено 153 659 сделок купли-продажи на общую площадь 344 061 га. Треть сделок заключили после начала полномасштабной войны. При этом до июня рынок фактически не работал из-за закрытия реестров.
За весь период функционирования рынка земли с июля 2021-го больше паев продано на Харьковщине (40 800 га), Днепропетровщине (31 500 га), Полтавщине (28 500 га), Кировоградщине (28 300 га) и Хмельнитчине (21 500 га) свидетельствует статистика Минагро.
Из-за военных действий спрос сместился в другие регионы. Инвесторы учитывают фактор безопасности, в частности, удаленность от границы с РФ и Беларуссью и зоны активных боевых действий, говорит гендиректор агрокомпании ИМК Алекс Лисситса. Вместе с партнерами в 2022 году он запустил Land Club – объединение инвесторов в сельхозземлю, арендованную агрокомпаниями.
Поле в Николаевской области, март 2023 года
Наименьшим спросом пользуется земля в 10-15 км от границы в Харьковской, Сумской, Херсонской и Черниговской областях. В лидеры вышла правобережная Украина, особенно Виннитчина и Хмельнитчина. Предложение продажи участков в приграничных и прифронтовых регионах растет, говорит руководитель проекта KupiPai от Concorde Capital Владимир Радько. «Несмотря на большие риски, участки по цене $600-800 находят своего покупателя», – подчеркивает Радько.
В январе 2023 года Land Club провел более 20 соглашений, а уже в феврале и марте – по 30-35 соглашений, говорит Лисситса. Радько также отмечает увеличение спроса. Ежемесячно объемы сделок в KupiPai растут «кратно», сообщает он. KupiPai не раскрывает количество сделок, но, по словам Радько, речь идет о трехзначных цифрах.
Сколько стоит гектар земли
На Полтавщине, где наибольший спрос, гектар стоит от $2000, тогда как год назад цена колебалась в пределах $1500-1700, рассказывает Лисситса. Средняя цена гектара по последним сделкам у Land Club составляла $800-3000.
В I квартале 2023 года средняя цена за 1 га земли в KupiPai по проведенным сделкам составляла около 54 500 грн или $1416. Самая дорогая была земля в Черкасской области – более 100 000 грн за 1 га. Более 80 000 грн за га платили на Киевщине и Хмельнитчине.
Минагро дает несколько меньшие цифры. В феврале, по данным министерства, гектар в среднем стоил 39 000 грн или $977 в эквиваленте. Больше всего платили в Ивано-Франковской области – более 167 000 грн/га ($4187), а также Львовской – более 128 000 грн ($3209), Киевской – более 74 000 грн ($1855), Винницкой – более 60 000 грн ($1504) и Закарпатской областях – более 50 000 грн ($1253).
Цены от Минагро могут быть занижены, считает Радько из KupiPai. «Большое количество сделок заключают по нормативно денежной оценке земли, – объясняет он. – Так можно уменьшить размер налогов и провести оставшуюся сделку в наличных». В среднем разница между рыночной ценой и нормативной денежной оценкой в 2-2,5 раза, добавляет он.
Бывают и факты завышения цены, когда покупают землю с целью изменить ее целевое назначение, например для строительства недвижимости. Это касается больше западных регионов, где сейчас самый высокий спрос на жилье и офисы.
Хотя продавцы традиционно выставляют цены в долларах, земельные сделки всегда производят в гривне. Поэтому по сравнению с довоенными показателями цены существенно выросли в гривне, но в долларах остались почти на том же уровне, отмечает Лисситса из Land Club.
Почему война не останавливает спрос на землю
Ключевая причина роста спроса – ожидание роста стоимости после того, как в 2024-м к рынку земли смогут приобщиться и юридические лица. Оценщик земли Екатерина Тульку говорит, что только за 2022 год земля подорожала на 30%, а к 2024-му может подскочить в цене еще на 70%.
Интерес инвесторов сместился с квартир на сельскохозяйственные земли и из-за войны: недвижимость может быть разрушена, паям же грозит только минирование (треть земель в Украине заминирована ), но это некритично, считает Кулешов из Ассоциации землевладельцев. Спрос есть даже на заминированные участки, говорит директор финансовой компании Activitis Павел Матияш.
Инвестиция в землю может приносить 10–15% годовых в валюте арендной платы, оценивает Кулешов. Радько из KupiPai говорит о меньшей доходности: инвесторы KupiPai в первом квартале получали 4,6–8,9% в зависимости от области.
Кто покупатели? Кроме частных инвесторов, покупающих землю для перепродажи в 2024 году, это и крупные агрохолдинги. Они надеются приобрести наделы, пока те не подскочили в цене и готовы тратить на это по $2-5 млн в год, рассказывает представитель одной из компаний, занимающейся продажей сельскохозяйственной земли, попросивший не называть его имени в этой статье. Для этого компании используют подставные физлица, добавляет собеседник.
Загрузка зерна в порту Одессы
Надежды инвесторов на рост цен в 2024-м в результате открытия рынка земли для юрлиц могут и не сбыться, предупреждает Радько из KupiPai. Многое зависит не только от течения военных действий, но и от финансового состояния агрохолдингов. «У многих нет средств на то, чтобы платить значительно большую цену за землю, чтобы нарастить земельный банк», – говорит Радько. Он считает, что активными покупателями будут скорее мелкие фермерские хозяйства и частные инвесторы.
Впрочем, прогнозы о настоящем буме рынка земли в Украине преждевременны, уверен гендиректор компании HarvEast Дмитрий Скорняков. Во время горячей фазы войны инвесторы всегда будут держать в голове риски оккупации территорий или обстрелов, отмечает он. Условие для реальной активизации рынка такое же, что и для других отраслей экономики: «план Маршалла» и прогрессивные экономические реформы, говорит Скорняков.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
