Спрос на сельскохозяйственную землю Украины увеличивается даже в войну. Мотивация инвесторов, фермеров и крупных агрохолдингов – купить сейчас, чтобы не переплачивать, когда рынок официально откроется для юридических лиц. Выгодно ли инвестировать в землю именно сейчас?
⚡️Даруємо 700 грн знижки на річну підписку на сайт Forbes. Діє з промокодом 700 до 28.04 Оформлюйте зараз за цим посиланням
Землю еще никогда не покупали так активно, как сейчас, говорит глава Ассоциации землевладельцев Украины Сергей Кулешов. «До войны мы имели два объявления о продаже земли и одно о покупке, а теперь на одну заявку о продаже приходится шесть покупателей», – отмечает он.
Запросы в Ассоциацию землевладельцев о помощи с приобретением земли выросли в пять раз, говорит Кулешов. О росте оборотов по сделкам с землей втрое рассказывал в интервью «Экономической правде» и владелец инвесткомпании Concorde Capital Игорь Мазепа.
Спрос на землю действительно стремительно растет. Причина – инвесторы и агробизнес готовятся к открытию рынка земли для юридических лиц в 2024 году.
Сколько стоит земля и как можно на ней заработать?
Цены выросли, несмотря на войну
По данным Минагро, за двадцать месяцев функционирования рынка земли было заключено 153 659 сделок купли-продажи на общую площадь 344 061 га. Треть сделок заключили после начала полномасштабной войны. При этом до июня рынок фактически не работал из-за закрытия реестров.
За весь период функционирования рынка земли с июля 2021-го больше паев продано на Харьковщине (40 800 га), Днепропетровщине (31 500 га), Полтавщине (28 500 га), Кировоградщине (28 300 га) и Хмельнитчине (21 500 га) свидетельствует статистика Минагро.
Из-за военных действий спрос сместился в другие регионы. Инвесторы учитывают фактор безопасности, в частности, удаленность от границы с РФ и Беларуссью и зоны активных боевых действий, говорит гендиректор агрокомпании ИМК Алекс Лисситса. Вместе с партнерами в 2022 году он запустил Land Club – объединение инвесторов в сельхозземлю, арендованную агрокомпаниями.
Поле в Николаевской области, март 2023 года
Наименьшим спросом пользуется земля в 10-15 км от границы в Харьковской, Сумской, Херсонской и Черниговской областях. В лидеры вышла правобережная Украина, особенно Виннитчина и Хмельнитчина. Предложение продажи участков в приграничных и прифронтовых регионах растет, говорит руководитель проекта KupiPai от Concorde Capital Владимир Радько. «Несмотря на большие риски, участки по цене $600-800 находят своего покупателя», – подчеркивает Радько.
В январе 2023 года Land Club провел более 20 соглашений, а уже в феврале и марте – по 30-35 соглашений, говорит Лисситса. Радько также отмечает увеличение спроса. Ежемесячно объемы сделок в KupiPai растут «кратно», сообщает он. KupiPai не раскрывает количество сделок, но, по словам Радько, речь идет о трехзначных цифрах.
Сколько стоит гектар земли
На Полтавщине, где наибольший спрос, гектар стоит от $2000, тогда как год назад цена колебалась в пределах $1500-1700, рассказывает Лисситса. Средняя цена гектара по последним сделкам у Land Club составляла $800-3000.
В I квартале 2023 года средняя цена за 1 га земли в KupiPai по проведенным сделкам составляла около 54 500 грн или $1416. Самая дорогая была земля в Черкасской области – более 100 000 грн за 1 га. Более 80 000 грн за га платили на Киевщине и Хмельнитчине.
Минагро дает несколько меньшие цифры. В феврале, по данным министерства, гектар в среднем стоил 39 000 грн или $977 в эквиваленте. Больше всего платили в Ивано-Франковской области – более 167 000 грн/га ($4187), а также Львовской – более 128 000 грн ($3209), Киевской – более 74 000 грн ($1855), Винницкой – более 60 000 грн ($1504) и Закарпатской областях – более 50 000 грн ($1253).
Цены от Минагро могут быть занижены, считает Радько из KupiPai. «Большое количество сделок заключают по нормативно денежной оценке земли, – объясняет он. – Так можно уменьшить размер налогов и провести оставшуюся сделку в наличных». В среднем разница между рыночной ценой и нормативной денежной оценкой в 2-2,5 раза, добавляет он.
Бывают и факты завышения цены, когда покупают землю с целью изменить ее целевое назначение, например для строительства недвижимости. Это касается больше западных регионов, где сейчас самый высокий спрос на жилье и офисы.
Хотя продавцы традиционно выставляют цены в долларах, земельные сделки всегда производят в гривне. Поэтому по сравнению с довоенными показателями цены существенно выросли в гривне, но в долларах остались почти на том же уровне, отмечает Лисситса из Land Club.
Почему война не останавливает спрос на землю
Ключевая причина роста спроса – ожидание роста стоимости после того, как в 2024-м к рынку земли смогут приобщиться и юридические лица. Оценщик земли Екатерина Тульку говорит, что только за 2022 год земля подорожала на 30%, а к 2024-му может подскочить в цене еще на 70%.
Интерес инвесторов сместился с квартир на сельскохозяйственные земли и из-за войны: недвижимость может быть разрушена, паям же грозит только минирование (треть земель в Украине заминирована ), но это некритично, считает Кулешов из Ассоциации землевладельцев. Спрос есть даже на заминированные участки, говорит директор финансовой компании Activitis Павел Матияш.
Инвестиция в землю может приносить 10–15% годовых в валюте арендной платы, оценивает Кулешов. Радько из KupiPai говорит о меньшей доходности: инвесторы KupiPai в первом квартале получали 4,6–8,9% в зависимости от области.
Кто покупатели? Кроме частных инвесторов, покупающих землю для перепродажи в 2024 году, это и крупные агрохолдинги. Они надеются приобрести наделы, пока те не подскочили в цене и готовы тратить на это по $2-5 млн в год, рассказывает представитель одной из компаний, занимающейся продажей сельскохозяйственной земли, попросивший не называть его имени в этой статье. Для этого компании используют подставные физлица, добавляет собеседник.
Загрузка зерна в порту Одессы
Надежды инвесторов на рост цен в 2024-м в результате открытия рынка земли для юрлиц могут и не сбыться, предупреждает Радько из KupiPai. Многое зависит не только от течения военных действий, но и от финансового состояния агрохолдингов. «У многих нет средств на то, чтобы платить значительно большую цену за землю, чтобы нарастить земельный банк», – говорит Радько. Он считает, что активными покупателями будут скорее мелкие фермерские хозяйства и частные инвесторы.
Впрочем, прогнозы о настоящем буме рынка земли в Украине преждевременны, уверен гендиректор компании HarvEast Дмитрий Скорняков. Во время горячей фазы войны инвесторы всегда будут держать в голове риски оккупации территорий или обстрелов, отмечает он. Условие для реальной активизации рынка такое же, что и для других отраслей экономики: «план Маршалла» и прогрессивные экономические реформы, говорит Скорняков.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
