Правоохранители указывают на два основных правонарушения компании MacPaw: незаконный вывод земельных участков из лесного фонда и незаконное завладение земельными участками водного фонда. Партнер практики недвижимости и инфраструктуры «Авеллум» Максим Максименко разбирает эти обвинения
Обвинения предъявляют дочерней компании MacPaw – ООО «Макпау Проперти Менеджмент», основной деятельностью которой являются сделки с недвижимостью. В своих публичных заявлениях правоохранители указывают на следующие основные нарушения.
Незаконный вывод земельных участков из лесного фонда
Вопрос незаконности изъятия у государства земельных участков, находящихся сейчас в собственности MacPaw, как земель лесного фонда, рассматривается и в уголовных, и в хозяйственных производствах.
В первых прокуратура утверждает, что при изменении целевого назначения участка из земель лесного фонда на земли сельскохозяйственного назначения было нарушено законодательство, поскольку Кабмин не давал на это свое согласие.
Возможное нарушение процедуры изменения целевого назначения земли связано в первую очередь с невыполнением своих обязанностей органами государственной власти. Согласование Кабмина в таком случае должен получить тот орган, который занимался передачей земельного участка его первым частным собственникам.
Кроме того, из открытых источников становится понятно, что после смены целевого назначения земельные участки побывали у нескольких владельцев, прежде чем попали в MacPaw. Этот подход за украинским законодательством делает MacPaw добросовестным приобретателем земельных участков.
Подобные ситуации не новы среди украинских земельных споров, поэтому суды наработали устоявшийся подход по поводу того, какими должны быть ожидания у добросовестных приобретателей земли.
Украинские суды по подобным делам активно используют практику Европейского суда по правам человека, согласно которой лицо может рассчитывать на то, что органы власти действуют ответственно, в рамках своих полномочий и не выходят за их пределы.
В связи с этим лишить личность права собственности, которое она приобрела, полагаясь на добросовестность представителей государства, возможно исключительно в случае, когда это пропорциональная мера для защиты интересов общества и государства.
Суд определяет наличие или отсутствие такой пропорциональности в каждом конкретном случае в зависимости от поведения участников спора при приобретении земли, возможных негативных последствий для государства и общества, если земля останется у приобретающего ее, а также возможных последствий для такого лица, если земля будет изъята.
Верховный Суд уже рассматривал спор с похожими обвинениями (что земля леса была изъята незаконно) со стороны прокуратуры в отношении других земельных участков, расположенных в селе Цибли неподалеку от участков MacPaw. В этом деле суд применил вышеописанное правило и признал, что хотя нарушение процедуры и имело место, лишение лица гарантированного ему государством права собственности будет непропорционально.
При отсутствии в публичном доступе всех деталей приобретения участков трудно спрогнозировать, насколько вероятен аналогичный подход суда по делу MacPaw. Однако можно предположить, что представители прокуратуры будут настаивать на повышенной ценности участков как земель леса и утверждать, что действия MacPaw на таких участках приводят к нарушению экологических норм и загрязнению прибрежных вод, что может представлять угрозу интересам государства и общества.
В хозяйственном деле правоохранительные органы утверждают, что переданные MacPaw земли находились и, как ни парадоксально, продолжают находиться в постоянном пользовании одного из государственных предприятий.
Обоснованность таких утверждений прокуратуры напрямую зависит от фактических обстоятельств, которые пока широкой общественности неизвестны. Однако нельзя исключать ошибку в определении точных координат земельного участка такого государственного предприятия.
Дело в том, что государственный акт на право постоянного пользования – документ, подтверждающий права государственного предприятия на землю, – издан по старому законодательству.
В то время идентификации земельного участка посредством установления его точных координат или использования внедренного сейчас кадастрового номера (уникального номера земельного участка, в котором зашифровано место его расположения) в государственных актах могло не быть.
Это усложняет возможность определения того, какие именно участки и в каких пределах принадлежали государственному предприятию. Чтобы установить, действительно ли земельные участки MacPaw принадлежали к массиву земли, используемому государственным предприятием, необходимо провести специализированную экспертизу.
Кроме того, следует отметить, что возможность государства обращаться в суд с требованием истребования земельных участков лесохозяйственного назначения из незаконного владения (т.е. возвращения их в собственность государства) ограничена сроком исковой давности. Этот срок составляет три года с момента, когда государство должно было узнать о таком нарушении.
В таком случае суд может отказать прокурору в связи с упущением срока исковой давности, если земельные участки выбыли из собственности государства до начала 2017 года.
Именно поэтому подача прокуратурой комбинированного индикационного иска выглядит манипулятивной.
Незаконное завладение земельными участками водного фонда
Отдельно следует рассмотреть аргумент прокуратуры о том, что участки MacPaw были отведены в пределах прибрежной защитной полосы Каневского водохранилища, а следовательно, имело место незаконное завладение земельными участками государственного водного фонда.
Прибрежная защитная полоса (ПЗП) – это зона, установленная вдоль водоемов, которой наложены определенные ограничения на хозяйственную деятельность, которую можно проводить в ее пределах. Земли в пределах ПЗП могут быть переданы гражданам и юридическим лицам исключительно с правом пользования и с определенными целями, например для сенокошения или рыбохозяйственных нужд.
Однако законодательство и практика его применения по вопросу установления ПЗП были неоднозначными. По общему правилу, границы ПЗС устанавливаются шириной от 25 метров (для малых рек и ручьев) до 100 метров (для больших рек и водохранилищ). В то же время с 2011 года Земельный и Водный кодексы Украины определяли, что такие границы должны быть установлены не автоматически, а путем утверждения проекта землеустройства по установлению границ ПЗП.
Результатом стало возникновение практики «отсутствует проект землеустройства – отсутствует ПЗС». Распорядители земли интерпретировали положения законодательства именно так.
Это дало толчок многочисленным судебным спорам, в процессе разрешения которых кристаллизовался единый подход: при отсутствии проекта землеустройства по установлению границ ПЗП при отводе участков необходимо считать, что такие пределы (от 25 до 100 метров) установлены законом.
В 2020 году были внесены соответствующие изменения в законодательство и окончательно был решен этот проблемный вопрос в пользу подхода, выработанного судебной практикой.
В таком случае отвод земельного участка, относительно которого не был установлен ПЗП, до формирования устоявшейся практики правоприменения и внесения законодательных изменений в 2020 году не нарушал положений Водного и Земельного кодексов Украины.
Чтобы оценить обоснованность других обвинений правоохранителей необходимо детально анализировать документы компании.
Выводы по ситуации основаны на информации из открытых источников и реестров и могут быть изменены в результате анализа документов компании.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
