Як можна заробити на українському ринку землі
Forbes Ukraine випустив новий номер журналу. Придбати його з безкоштовною доставкою можна за цим посиланням. У журналі: перший список найкращих роботодавців для ветеранів, список перспективних молодих українців «30 до 30», 40 компаній, які вийшли на іноземні ринки під час війни, історії Марії Берлінської, Всеволода Кожемяки та загалом майже два десятки текстів.
У середині 2021 року приватний інвестор Віталій Гусар, 43, продав акції українських компаній та ОВДП і купив землю. «Серед фінансових активів, доступних роздрібному інвестору, земля – найбільш недооцінений»,– упевнений він. Гусар придбав 20 га у Чернігівській та Полтавській областях. На підготовку до першої угоди пішло три тижні. З 1 липня 2021‑го подібна інвестиція доступна будь‑якому українцю. За п’ять із половиною місяців (на 17 грудня) землевласники продали / передали у володіння 170 000 га, уклавши 66 640 угод на 2,9 млрд грн. Власне угод – менше половини. 58% від загальної кількості договорів – про успадкування та дарування.
Показники поки що не виправдовують очікувань, хоча активність поступово зростає (майже на 40% у листопаді порівняно з жовтнем). Напередодні реформи ринок розраховував побачити у продажу близько 1–2% загального земельного фонду, або 280 000–560 000 га, зазначає керівник проєкту KupiPai інвесткомпанії Concorde Capital Володимир Радько. «За ціни $1500–2000/га, оборот міг би становити 13,2–26,4 млрд грн на рік»,– додає він.
У 2022 році на продаж вийде близько 300 000 га землі (1% від загальної площі сільгоспземель), прогнозує ексголова Держгеокадастру Денис Башлик. Повномасштабно функціонувати ринок землі почне з 2024 року, коли доступ отримають юрособи, а банки почнуть фінансувати угоди, вважає гендиректор агрокомпанії ІМК Алекс Ліссітса. «Поки що це ринок дрібних покупців»,– констатує він.
Чому ринок буксує? Одна з проблем – неготовність нотаріусів. «Навчання розпочали 1 липня, у день відкриття ринку», – скаржиться Ліссітса. Під реформу він разом із Башликом та іншими партнерами запустив Land Club – об’єднання інвесторів у сільгоспземлю. Нині в ньому понад 70 учасників.
Через затримку з нотаріусами перші угоди Land Club відбулися лише у серпні, каже Ліссітса. Зараз із Держгеокадастром працює більш як 5000 нотаріусів. Їхні послуги коштують недешево – від 6000 до 15 000 грн, констатує Башлик.
Середня вартість гектара землі, як випливає зі статистики за зареєстрованими угодами, коливається в межах $1250–1300. Вважати ці ціни ринковими поки що не можна, каже Башлик. Дані KupiPai свідчать про вищі рівні: $1600–1800/га в перші тижні та $1800–2000/га у вересні – жовтні, зазначає Радько. Звідки різниця? Офіційна статистика може давати неповну картину: у законодавстві немає вимог до нотаріусів реєструвати ціни угод купівлі‑продажу, пояснює Радько.
Інша перешкода для розвитку ринку – низька пропозиція. Згідно із соцопитуванням Фонду «Демократичні ініціативи» та Центру Разумкова, у травні 2021 року близько 5% власників землі в Україні були готові виставити її на продаж після відкриття ринку. Сказати – одне, зробити – інше. «У перші місяці продавали ті, кому потрібні були гроші, – каже Радько. – Друга категорія – узаконення угод, укладених під час дії мораторію».
Чому продавці такі пасивні? Більшість пайовиків живуть у селах, понад 70% з них – старше 60 років, каже Башлик. «А молоді спадкоємці чекають на «справедливу» ціну»,– гадає він.
Протягом трьох років вартість землі зросте на 70%, вважає Роман Нейтер, експерт Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки. Радько прогнозує підвищення на 50%. Ліссітса очікує зростання на 20% щороку. За оцінкою Радька, середня доларова дохідність під час купівлі землі становить 6% річних.
Інфографіка Леонід Лукашенко
Учасники ринку відзначають серйозний попит на землю, поступово формується й інфраструктура – прошарок компаній‑посередників, які допомагають із угодами. Крім KupiPai та Land Club, це Volodar, LandInvest, «Доброзем» та інші.
«80% інвесторів, з якими працює Land Club, не мають стосунку до агробізнесу, – каже Ліссітса. – Вони купують землю, щоб вигідно вкласти кошти. Важливо, аби вона була в оренді та оброблялася. Вартість оренди 1 га становить близько $100 на рік».
Але вже наступного року бізнес‑модель із купівлею землі під здачу в оренду може розсипатися через податковий закон №5600, ухвалений Верховною Радою. Він запроваджує мінімальне податкове зобов’язання для власників землі – 1500 грн/га. Податок на землю наразі становить 0,3–1% від нормативної грошової оцінки, або близько 270 грн/га на рік. Оплачує орендар.
Податкові новації вже вплинули на інвесторів. «Кілька наших клієнтів призупинили угоди до прояснення ситуації», – говорить Радько з KupiPai.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
