Як можна заробити на українському ринку землі
Forbes Ukraine виповнюється три роки. До Дня народження ми проведемо YouTube-стрім "За лаштунками редакції" де розкажемо, як працює Forbes. Стрім відбудеться 30 березня о 19:00. Подивитись його можна за цим посиланням.
У середині 2021 року приватний інвестор Віталій Гусар, 43, продав акції українських компаній та ОВДП і купив землю. «Серед фінансових активів, доступних роздрібному інвестору, земля – найбільш недооцінений»,– упевнений він. Гусар придбав 20 га у Чернігівській та Полтавській областях. На підготовку до першої угоди пішло три тижні. З 1 липня 2021‑го подібна інвестиція доступна будь‑якому українцю. За п’ять із половиною місяців (на 17 грудня) землевласники продали / передали у володіння 170 000 га, уклавши 66 640 угод на 2,9 млрд грн. Власне угод – менше половини. 58% від загальної кількості договорів – про успадкування та дарування.
Показники поки що не виправдовують очікувань, хоча активність поступово зростає (майже на 40% у листопаді порівняно з жовтнем). Напередодні реформи ринок розраховував побачити у продажу близько 1–2% загального земельного фонду, або 280 000–560 000 га, зазначає керівник проєкту KupiPai інвесткомпанії Concorde Capital Володимир Радько. «За ціни $1500–2000/га, оборот міг би становити 13,2–26,4 млрд грн на рік»,– додає він.
У 2022 році на продаж вийде близько 300 000 га землі (1% від загальної площі сільгоспземель), прогнозує ексголова Держгеокадастру Денис Башлик. Повномасштабно функціонувати ринок землі почне з 2024 року, коли доступ отримають юрособи, а банки почнуть фінансувати угоди, вважає гендиректор агрокомпанії ІМК Алекс Ліссітса. «Поки що це ринок дрібних покупців»,– констатує він.
Чому ринок буксує? Одна з проблем – неготовність нотаріусів. «Навчання розпочали 1 липня, у день відкриття ринку», – скаржиться Ліссітса. Під реформу він разом із Башликом та іншими партнерами запустив Land Club – об’єднання інвесторів у сільгоспземлю. Нині в ньому понад 70 учасників.
Через затримку з нотаріусами перші угоди Land Club відбулися лише у серпні, каже Ліссітса. Зараз із Держгеокадастром працює більш як 5000 нотаріусів. Їхні послуги коштують недешево – від 6000 до 15 000 грн, констатує Башлик.
Середня вартість гектара землі, як випливає зі статистики за зареєстрованими угодами, коливається в межах $1250–1300. Вважати ці ціни ринковими поки що не можна, каже Башлик. Дані KupiPai свідчать про вищі рівні: $1600–1800/га в перші тижні та $1800–2000/га у вересні – жовтні, зазначає Радько. Звідки різниця? Офіційна статистика може давати неповну картину: у законодавстві немає вимог до нотаріусів реєструвати ціни угод купівлі‑продажу, пояснює Радько.
Інша перешкода для розвитку ринку – низька пропозиція. Згідно із соцопитуванням Фонду «Демократичні ініціативи» та Центру Разумкова, у травні 2021 року близько 5% власників землі в Україні були готові виставити її на продаж після відкриття ринку. Сказати – одне, зробити – інше. «У перші місяці продавали ті, кому потрібні були гроші, – каже Радько. – Друга категорія – узаконення угод, укладених під час дії мораторію».
Чому продавці такі пасивні? Більшість пайовиків живуть у селах, понад 70% з них – старше 60 років, каже Башлик. «А молоді спадкоємці чекають на «справедливу» ціну»,– гадає він.
Протягом трьох років вартість землі зросте на 70%, вважає Роман Нейтер, експерт Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки. Радько прогнозує підвищення на 50%. Ліссітса очікує зростання на 20% щороку. За оцінкою Радька, середня доларова дохідність під час купівлі землі становить 6% річних.
Інфографіка Леонід Лукашенко
Учасники ринку відзначають серйозний попит на землю, поступово формується й інфраструктура – прошарок компаній‑посередників, які допомагають із угодами. Крім KupiPai та Land Club, це Volodar, LandInvest, «Доброзем» та інші.
«80% інвесторів, з якими працює Land Club, не мають стосунку до агробізнесу, – каже Ліссітса. – Вони купують землю, щоб вигідно вкласти кошти. Важливо, аби вона була в оренді та оброблялася. Вартість оренди 1 га становить близько $100 на рік».
Але вже наступного року бізнес‑модель із купівлею землі під здачу в оренду може розсипатися через податковий закон №5600, ухвалений Верховною Радою. Він запроваджує мінімальне податкове зобов’язання для власників землі – 1500 грн/га. Податок на землю наразі становить 0,3–1% від нормативної грошової оцінки, або близько 270 грн/га на рік. Оплачує орендар.
Податкові новації вже вплинули на інвесторів. «Кілька наших клієнтів призупинили угоди до прояснення ситуації», – говорить Радько з KupiPai.
