Пассивный актив. На украинском рынке земли можно заработать 6% годовых в долларах. Но проблем пока больше, чем возможностей /Фото Ярослав Дебелый
Категория
Картина дня
Дата

Пассивный актив. На украинском рынке земли можно заработать 6% годовых в долларах. Но проблем пока больше, чем возможностей

Ярослав Дебелый

Как можно заработать на украинском рынке земли

В середине 2021 года частный инвестор Виталий Гусар, 43, продал акции украинских компаний и ОВГЗ и купил землю. «Среди финансовых активов, доступных розничному инвестору, земля– самый недооцененный»,– уверен он. Гусар приобрел 20 га в Черниговской и Полтавской областях. На подготовку к первой сделке ушло три недели.

С 1 июля 2021‑го подобная инвестиция доступна любому украинцу. За пять с половиной месяцев (на 17 декабря) землевладельцы продали / передали во владение 170 000 га, заключив 66 640 сделок на 2,9 млрд грн. Собственно сделок– меньше половины. 58% от общего количества договоров– про наследование и дарение.

Показатели пока не оправдывают ожиданий, хотя активность постепенно растет (почти на 40% в ноябре по сравнению с октябрем). Накануне реформы рынок рассчитывал увидеть в продаже около 1–2% от общего земельного фонда, или 280 000–560 000 га, отмечает руководитель проекта KupiPai инвесткомпании Concorde Capital Владимир Радько. «При цене $1500–2000/га оборот мог бы составить 13,2–26,4 млрд грн в год»,– добавляет он.

В 2022 году на продажу выйдет около 300 000 га земли (1% от общей площади сельхозземель), прогнозирует экс‑глава Госгеокадастра Денис Башлык. Полномасштабно функционировать рынок земли начнет с 2024 года, когда доступ получат юрлица, а банки начнут финансировать сделки, полагает гендиректор агрокомпании ИМК Алекс Лисситса. «Пока это рынок мелких покупателей»,– констатирует он.

Почему рынок буксует? Одна из проблем – неготовность нотариусов. «Обучение начали 1 июля, в день открытия рынка», – сетует Лисситса. Под реформу он вместе с Башлыком и другими партнерами запустил Land Club– объединение инвесторов в сельхозземлю. Сейчас в нем свыше 70 участников.

Из‑за задержки с нотариусами первые сделки Land Club прошли только в августе, говорит Лисситса. Сейчас с Госгеокадастром работает более 5000 нотариусов. Их услуги стоят недешево– от 6000 до 15 000 грн, констатирует Башлык.

Средняя стоимость гектара земли, как явствует из статистики по зарегистрированным сделкам, колеблется в пределах $1250– 1300. Считать эти цены рыночными пока нельзя, говорит Башлык. Данные KupiPai говорят о более высоких уровнях: $1600–1800/га в первые недели и $1800–2000/га в сентябре – октябре, отмечает Радько. Откуда разница? Официальная статистика может давать неполную картину: в законодательстве нет требования к нотариусам регистрировать цены сделок купли‑продажи, объясняет Радько.

Другое препятствие для развития рынка – низкое предложение. Согласно соцопросу Фонда «Демократические инициативы» и Центра Разумкова, в мае 2021 года около 5% собственников земли в Украине были готовы выставить ее на продажу после открытия рынка. Сказать – одно, сделать – другое. «В первые месяцы продавали те, кому были нужны деньги,– говорит Радько.– Вторая категория– узаконивание сделок, состоявшихся в период действия моратория».

Инфографика Леонид Лукашенко

Инфографика Леонид Лукашенко

Почему продавцы так пассивны? Большинство пайщиков живут в селах, более 70% из них – старше 60 лет, говорит Башлык. «А молодые наследники ждут «справедливую» цену»,– полагает он.

В течение трех лет стоимость земли вырастет на 70%, считает Роман Нейтер, эксперт Центра исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики. Радько прогнозирует повышение на 50%. Лисситса ожидает роста на 20% ежегодно. По оценке Радько, средняя долларовая доходность при покупке земли составляет 6% годовых. Участники рынка отмечают серьезный спрос на землю, постепенно формируется и инфраструктура – прослойка компаний‑посредников, которые помогают со сделками. Кроме KupiPai и Land Club, это Volodar, LandInvest, «Доброзем» и другие.

«80% инвесторов, с которыми работает Land Club, не имеют отношения к агробизнесу,– говорит Лисситса.– Они покупают землю, чтобы выгодно вложить средства. Важно, чтобы она была в аренде и обрабатывалась. Стоимость аренды 1 га составляет около $100 в год».

Но уже в следующем году бизнес‑модель спокупкой земли под сдачу в аренду может рассыпаться из‑за налогового закона №5600, принятого Верховной Радой. Он вводит минимальное налоговое обязательство для владельцев земли – 1500 грн/га.

Налог на землю сейчас составляет 0,3–1% от нормативной денежной оценки, или около 270 грн/га в год. Платит арендатор. Налоговые новации уже повлияли на инвесторов. «Несколько наших клиентов приостановили сделки до прояснения ситуации», – говорит Радько из KupiPai.

Материалы по теме