Пассивный актив. На украинском рынке земли можно заработать 6% годовых в долларах. Но проблем пока больше, чем возможностей /Ярослав Дебелый
Категория
Картина дня
Дата

Пассивный актив. На украинском рынке земли можно заработать 6% годовых в долларах. Но проблем пока больше, чем возможностей

Ярослав Дебелый

Как можно заработать на украинском рынке земли

Інвестувати? Почекати? Продавати? Війна змінює все, крім обов’язку лідера приймати виважені рішення. Вже 30 травня 40+ спікерів поділяться досвідом на Першій щорічній конференції про фінанси, інвестиції та економічне зростання. Купуйте квиток за посиланням.

В середине 2021 года частный инвестор Виталий Гусар, 43, продал акции украинских компаний и ОВГЗ и купил землю. «Среди финансовых активов, доступных розничному инвестору, земля– самый недооцененный»,– уверен он. Гусар приобрел 20 га в Черниговской и Полтавской областях. На подготовку к первой сделке ушло три недели.

С 1 июля 2021‑го подобная инвестиция доступна любому украинцу. За пять с половиной месяцев (на 17 декабря) землевладельцы продали / передали во владение 170 000 га, заключив 66 640 сделок на 2,9 млрд грн. Собственно сделок– меньше половины. 58% от общего количества договоров– про наследование и дарение.

Показатели пока не оправдывают ожиданий, хотя активность постепенно растет (почти на 40% в ноябре по сравнению с октябрем). Накануне реформы рынок рассчитывал увидеть в продаже около 1–2% от общего земельного фонда, или 280 000–560 000 га, отмечает руководитель проекта KupiPai инвесткомпании Concorde Capital Владимир Радько. «При цене $1500–2000/га оборот мог бы составить 13,2–26,4 млрд грн в год»,– добавляет он.

В 2022 году на продажу выйдет около 300 000 га земли (1% от общей площади сельхозземель), прогнозирует экс‑глава Госгеокадастра Денис Башлык. Полномасштабно функционировать рынок земли начнет с 2024 года, когда доступ получат юрлица, а банки начнут финансировать сделки, полагает гендиректор агрокомпании ИМК Алекс Лисситса. «Пока это рынок мелких покупателей»,– констатирует он.

Почему рынок буксует? Одна из проблем – неготовность нотариусов. «Обучение начали 1 июля, в день открытия рынка», – сетует Лисситса. Под реформу он вместе с Башлыком и другими партнерами запустил Land Club– объединение инвесторов в сельхозземлю. Сейчас в нем свыше 70 участников.

Из‑за задержки с нотариусами первые сделки Land Club прошли только в августе, говорит Лисситса. Сейчас с Госгеокадастром работает более 5000 нотариусов. Их услуги стоят недешево– от 6000 до 15 000 грн, констатирует Башлык.

Средняя стоимость гектара земли, как явствует из статистики по зарегистрированным сделкам, колеблется в пределах $1250– 1300. Считать эти цены рыночными пока нельзя, говорит Башлык. Данные KupiPai говорят о более высоких уровнях: $1600–1800/га в первые недели и $1800–2000/га в сентябре – октябре, отмечает Радько. Откуда разница? Официальная статистика может давать неполную картину: в законодательстве нет требования к нотариусам регистрировать цены сделок купли‑продажи, объясняет Радько.

Другое препятствие для развития рынка – низкое предложение. Согласно соцопросу Фонда «Демократические инициативы» и Центра Разумкова, в мае 2021 года около 5% собственников земли в Украине были готовы выставить ее на продажу после открытия рынка. Сказать – одно, сделать – другое. «В первые месяцы продавали те, кому были нужны деньги,– говорит Радько.– Вторая категория– узаконивание сделок, состоявшихся в период действия моратория».

Инфографика Леонид Лукашенко

Инфографика Леонид Лукашенко

Почему продавцы так пассивны? Большинство пайщиков живут в селах, более 70% из них – старше 60 лет, говорит Башлык. «А молодые наследники ждут «справедливую» цену»,– полагает он.

В течение трех лет стоимость земли вырастет на 70%, считает Роман Нейтер, эксперт Центра исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики. Радько прогнозирует повышение на 50%. Лисситса ожидает роста на 20% ежегодно. По оценке Радько, средняя долларовая доходность при покупке земли составляет 6% годовых. Участники рынка отмечают серьезный спрос на землю, постепенно формируется и инфраструктура – прослойка компаний‑посредников, которые помогают со сделками. Кроме KupiPai и Land Club, это Volodar, LandInvest, «Доброзем» и другие.

«80% инвесторов, с которыми работает Land Club, не имеют отношения к агробизнесу,– говорит Лисситса.– Они покупают землю, чтобы выгодно вложить средства. Важно, чтобы она была в аренде и обрабатывалась. Стоимость аренды 1 га составляет около $100 в год».

Но уже в следующем году бизнес‑модель спокупкой земли под сдачу в аренду может рассыпаться из‑за налогового закона №5600, принятого Верховной Радой. Он вводит минимальное налоговое обязательство для владельцев земли – 1500 грн/га.

Налог на землю сейчас составляет 0,3–1% от нормативной денежной оценки, или около 270 грн/га в год. Платит арендатор. Налоговые новации уже повлияли на инвесторов. «Несколько наших клиентов приостановили сделки до прояснения ситуации», – говорит Радько из KupiPai.

Материалы по теме

Вы нашли ошибку или неточность?

Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.

Исправить
Предыдущий слайд
Следующий слайд
Новый выпуск Forbes Ukraine

Заказывайте с бесплатной курьерской доставкой по Украине