Киевляне покупают меньше квартир, а застройщики продолжают возводить новые проекты. Несмотря на это, падения цен не будет, считает основатель Киевской школы девелопмента Игорь Райков. По его данным, в августе это 350 квартир на сумму $32 млн. Всего в Киеве в продаже почти 15 500 квартир на сумму $2 млрд. Что покупают киевляне и как девелоперам учесть это при новом строительстве?
Новое приложение: вовремя о главном без чужих алгоритмов
Мы предлагаем концентрат бизнес-знаний по более чем 40 направлениям. В приложении удобно читать или слушать Forbes Ukraine в любых условиях, даже офлайн
В августе в Киеве на каждую проданную квартиру в новостройке приходилось почти три новые: 1005 квартир выставлено на продажу против 350 сделок. Продажи за месяц упали почти на четверть, а новых квартир появилось больше, чем в июле.
Непрекращающиеся атаки дронов, массированные обстрелы и разговоры о суровой зиме заставили часть покупателей отложить покупку нового жилья. Между тем новые очереди выходили в соответствии с планами, утвержденными в апреле–мае, когда продажи были в разы выше: между решением запустить секцию и открытием продаж в девелоперском проекте проходит от полугода до года. Спрос просел, а предложение вышло по старому графику.
Как застройщикам продавать?
Журнал Forbes Ukraine – у продажу з безкоштовною доставкою
Четвертий номер Forbes Ukraine у 2026 році – про людей і бізнеси, які вже сьогодні визначають майбутнє країни. Усередині – «30 до 30», 15 перспективних ветеранських компаній, 20 франшиз із потенціалом зростання, Говард Баффет і $1,4 млрд допомоги Україні, ціна війни для бізнесу та українське мистецтво воєнного часу.
Квартир много, но демпинга не будет
Сам факт того, что проект или новая очередь поступили в продажу, уже не гарантирует, что квартиры в них купят. Квартир на рынке больше, чем покупателей, и покупатели сосредоточены в нескольких классах, районах и проектах. Сейчас продают те застройщики, которые еще до запуска подсчитали, сколько квартир способны поглотить их локация и их класс.
Сколько квартир ежемесячно покупают в новостройках, публично никто не подсчитывает. Поэтому в Киевской школе девелопмента (КШД) мы проанализировали 366 проектов в Киеве, отсеяли сданные, не начатые и замороженные – осталось 70 жилых комплексов, где реально заключаются сделки. Мы считаем не проекты, а квартиры: большой комплекс на несколько тысяч квартир и отдельный дом на сотню нельзя оценивать как равные единицы. Ежемесячно фиксируем две цифры – сколько продано и сколько появилось нового.
Из этих двух цифр мы рассчитываем показатель, которым я предлагаю оценивать рынок, – months of supply (MOS). Он показывает, за сколько месяцев будет распродан имеющийся запас квартир, если продажи будут идти нынешними темпами, а новых квартир не появится. На конец августа в этих 70 ЖК в продаже находилось 15 458 квартир общей стоимостью примерно $1,87 млрд. При августовском темпе это составляет 44,2 месяца. В июле этот показатель составлял 33.
Сам запас за это время вырос лишь на несколько процентов – MOS резко вырос из-за падения продаж.
MOS не прогнозирует, что квартиры будут продаваться именно 44 месяца. Это соотношение запаса и скорости продаж. Две тысячи квартир в данном районе – это дефицит, если там покупают 200 в месяц, и запас на годы, если покупают десять. Поэтому вопрос для девелопера звучит не «сколько конкурентов поблизости», а «на сколько месяцев продаж здесь уже сформировано предложение и есть ли в нем место для меня».
В КШД мы адаптировали американскую шкалу под наш рынок. Менее 12 месяцев предложения – дефицит, 12–18 – баланс, более 18 – профицит. В США ориентир ниже, но на нашем первичном рынке продается еще не построенный продукт, и цикл здесь длиннее. По этой шкале Киев находится в профиците, и в августе он углубился.
Демпинга при этом не будет. Большинство из 15 500 квартир еще не построено, и строятся они преимущественно за счет средств покупателей, а не в кредит. Когда продажи падают, девелопер не снижает цену, а замедляет строительство в соответствии с реальными поступлениями. Снижать и некуда: дорожают материалы, не хватает рабочих. Профицит проявится в темпах строительства и количестве новых запусков, а не в цене.
Риск заключается в другом: если предложение несколько месяцев подряд будет расти быстрее, чем продажи, за каждого покупателя будут бороться все больше проектов.
В то же время от дефицита нас отделяет меньше, чем кажется. На первичном рынке Киева в 2021 году, по моим оценкам, продавалось квартир примерно на $200 млн в месяц. Этим летом – $51,6 млн в июле и $36,2 млн в августе. Достаточно удвоить июльский темп до 900 квартир в месяц, и запаса хватит на 17 месяцев – это уже предел баланса.
Половина от уровня 2021 года – около 1000 квартир в месяц – дает 15 месяцев. А поскольку при слабых продажах девелоперы замедляют запуск новых проектов, рынок быстро окажется в дефиците. Квартир в Киеве не так много – их слишком много для нынешней платежеспособности.
Где сегодня покупатель
Из 350 августовских продаж 276, около 79%, пришлось на комфорт-класс. На бизнес-класс пришлось 70 сделок, на эконом – четыре, хотя в эконом-сегменте насчитывается 622 квартиры. Рынок сократился, но покупатель не перешел в самый дешевый сегмент. Моя оценка: эконом-класс постепенно исчезает из Киева и даже из области, а комфорт-класс стал базовым массовым продуктом столицы. Покупатель сравнивает не только цену за квадратный метр. Он обращает внимание на окружение, защиту, стадию строительства и на то, доверяет ли он застройщику.
Еще более неравномерно покупатели распределены по районам. В Дарницком MOS составляет 18,1 месяца, в Подольском – 19,4. В Голосеевском – 82,6: там более четверти всего предложения города, 4377 квартир, а за месяц продали 53. В Печерском – 83,4, в Днепровском – 92,2. Разница между районами одного города составляет пять раз. Девелопер, запускающий проект в Голосееве, конкурирует с запасом на семь лет.
В бизнес-классе в августе появилось 382 новых квартиры при 70 сделках. Спрос здесь не обвалился: просто в одном из ЖК начались продажи новой секции, и предложение в сегменте за месяц резко выросло. Бизнес-класс – небольшой сегмент, где каждый запуск заметно влияет на статистику, поэтому смотреть на него необходимо в разрезе года, а не месяца.
Заощаджуйте, отримуючи 6 журналів за ціною 4
Купуйте річну передплату на шість журналів Forbes Ukraine за 1 799 грн замість 2 400 грн. Читайте головні історії українського бізнесу, ексклюзивні рейтинги та глибоку аналітику в кожному номері.
Важнее другое: насколько точно застройщик оценил размер платежеспособной аудитории до запуска проекта. Значительная часть покупателей бизнес-класса 2021 года сегодня либо находятся за границей, либо не инвестируют. Средняя проданная квартира в бизнес-классе в августе стоила около $176 000, в комфорт-классе – около $86 000. В бизнес-классе сумма покупки в два раза выше, а аудитория значительно уже.
Даже в одном классе и районе показатели продаж кардинально различаются. Проекты, которые мы относим к маркет-мейкерам рынка, в августе обеспечили 249 из 350 продаж, что составляет около 71%, при доле предложения в 39%. Высокие показатели продаж еще не являются доказательством того, что определенные характеристики ЖК гарантируют успех.
Покупатель минимизирует горизонт риска. После 2022 года он видел достаточно замороженных строек, поэтому на котловане почти не покупает. Маркет-мейкеры в основном открывают продажи, когда построено около десяти этажей, и до сдачи остается 12–18 месяцев. По той же причине новая очередь в крупном жилом комплексе продается легче, чем отдельный дом.
Покупатель видит, что предыдущие очереди застройщик сдал, может прогуляться по территории: школа, детский сад, магазины, дворы, где уже живут люди. В точечном проекте все это существует лишь на рендерах, и приходится верить обещаниям. Важен и порог входа. Квартира за $50 000 с первоначальным взносом $5000 и рассрочкой на 48 месяцев – это около $940 в месяц, что по силам семье с доходом $2000–3000.
Инвестиционная доходность, за которой «гонялись» покупатели квартир в 2021 году, отошла на второй план. Людей больше интересует сохранение средств, чем их приумножение: важно, чтобы застройщик точно достроил объект и чтобы условия оплаты были посильными
Что с этим делать
Самая дорогостоящая ошибка сегодня – запустить проект, ориентируясь на средний рынок. Среднего рынка не существует. Есть комфортный жилой комплекс в Дарнице с запасом на полтора года и тот же самый комплекс в Голосееве с запасом на семь лет. Есть жилой комплекс, который продается, потому что у него построены этажи и понятные условия рассрочки, а есть соседний такого же класса, который предлагает квартиры той же аудитории, но на ранней стадии и без удобных условий оплаты. Покупатель выбирает проект, где риск ниже и платить проще.
Поэтому учитывать нужно не собственные продажи, а емкость своего класса в данном районе. И прибавлять к ней то, что конкуренты выведут на рынок в ближайшие полгода. От этой цифры зависит все остальное: объем первой очереди, планировка квартир, цена, темпы строительства, финансовая модель. На бумаге ошибку исправляют за неделю. В бетоне – за годы и миллионы долларов.
