В пик сезона разница в цене номера в отелях под Киевом составляет 20–40% между выходными и будними днями, а загрузка — 85–90% против 15–30%. Загородные комплексы построены по единой схеме со спа-центром, рестораном и бассейном, которая уже не соответствует потребностям гостей. Что делать отелям, чтобы повысить заполняемость и нивелировать сезонность, рассказывает управляющий партнер ArtBuild Hospitality Алексей Евченко.
Журнал Forbes Ukraine – у продажу з безкоштовною доставкою
Четвертий номер Forbes Ukraine у 2026 році – про людей і бізнеси, які вже сьогодні визначають майбутнє країни. Усередині – «30 до 30», 15 перспективних ветеранських компаній, 20 франшиз із потенціалом зростання, Говард Баффет і $1,4 млрд допомоги Україні, ціна війни для бізнесу та українське мистецтво воєнного часу.
В радиусе 100 км от Киева сформировался отдельный курортный сегмент — рекреационные гостиничные комплексы в экологически привлекательных зонах.
По оценке ArtBuild Hospitality, к сентябрю 2026 года таких отелей будет 29 с совокупным фондом около 1500 единиц, из них 950–1000 гостиничных номеров и 500–550 коттеджей и вилл. Это примерно на 25–30% больше по сравнению с 2020 годом, что заставляет операторов бороться за гостей.
Наиболее распространенная модель таких комплексов — отель или отель с коттеджами, бассейном, рестораном, спа-центром или баней; также может быть детская зона или помещение для проведения мероприятий. Менее трети объектов обладают чем-то уникальным — полем для гольфа, яхт-клубом, фермой, винодельней, сыроварней и т. п.
В чем заключаются риски?
Экономика сезона: разница между выходными и будними днями
Главная уязвимость отелей — дисбаланс между выходными и будними днями. Цены, загруженность и практически вся инфраструктура рассчитаны на летний выходной день.
Цены на стандартный номер для двух взрослых в будний день в августе – сентябре 2026 года для отелей среднего сегмента — 2500–4500 грн в сутки, выше среднего — 4500–8000 грн в сутки, премиального — 7000–12 000+ грн в сутки, согласно анализу ArtBuild Hospitality.
Разница в цене между будними днями и выходными составляет 20–40%. Скидки в будние дни не решают проблему простоя фонда.
В высокий сезон с мая по сентябрь загрузка комплексов по выходным достигает 85–90%, а в будние дни снижается до 15–30% в зависимости от сегмента.
Рассылка Forbes AI: искусственный интеллект глазами тех, кто рискует деньгами
Основные характеристики рынка рекреационных комплексов в радиусе 100 км от Киева, август–сентябрь 2026 года Фото ArtBuild Hospitality
Структура рынка по категориям и объему проживания, сентябрь 2026 года Фото ArtBuild Hospitality
Одна из причин — несовершенная концепция.
Отели хорошо оснащены летними удобствами — бассейн, терраса, детская зона, коттедж. Гораздо хуже они оснащены удобствами, подходящими для круглогодичного использования. Например, 55% рекреационных объектов не имеют крытого бассейна, что привязывает их рентабельность к теплому времени года.
Конкурентное преимущество отелей определяется не тем, насколько хорошо они заполнены в субботу — это умеют практически все. Важно, насколько они способны компенсировать спад в будние дни.
Как это сделать?
Ниши для роста и нивелирования сезонности
Чтобы получать стабильный доход в течение года, отелям необходимо восполнять существующие на рынке пробелы и диверсифицировать источники дохода. Есть варианты.
- Спа и оздоровление, медицинский курорт. Спа-услуги доступны в 84% комплексов, но преимущественно в виде базового пакета: сауны, бассейн. Концептуальный wellness, например, пакет на две-три ночи, включающий восстановление сна, цифровой детокс, антистресс-программу, обеспечивает загрузку в межсезонье. Смежная и более сложная ниша — узкоспециализированный оздоровительный продукт: реабилитация, профилактическая медицина, борьба с выгоранием. Пересечение качественного проживания, природы и медицинской экспертизы практически не сформировано на рынке. На это будет высокий спрос, особенно после войны.
- Всесезонный курорт. Подогрев открытых бассейнов, всепогодные террасы с панорамным остеклением, крытые спортивные арены, теплые купольные глэмпинги с чанами способны превратить зиму из мертвого сезона в отдельное конкурентное преимущество, а не просто компенсировать спад спроса.
- Корпоративные и деловые мероприятия как стабилизатор будней. MICE-инфраструктура есть в 58% объектов, но большинство предлагает камерные залы на 50–100 человек, тогда как в окрестностях Киева не хватает объектов среднего или очень большого MICE-масштаба.
- Развитие семейной инфраструктуры в среднем ценовом сегменте. Семьи с детьми обеспечивают самую длительную продолжительность пребывания — до пяти ночей, однако развитую детскую инфраструктуру имеют лишь 32% комплексов. Инвестиции в детские клубы, анимацию и безопасные пространства гарантируют постоянный поток гостей не только во время каникул и выходных, но и в межсезонье.
- Долгосрочное и резидентное проживание. Это ниша с низкими дополнительными затратами для объектов, уже имеющих коттеджный фонд. Хотя она требует иной операционной модели — как работает кухня, прачечная, есть ли места, где гости могут поработать, предлагает ли отель гибкий тариф на срок свыше 30 суток.
Как отелям диверсифицировать спрос Фото ArtBuild Hospitality
Ниши для быстрой монетизации
Недорогие ниши лежат буквально на поверхности имеющихся активов в отелях. Они не требуют нового строительства, а лишь более эффективного объединения того, что уже имеется на территории.
- Событийный продукт. Пакетные предложения, включающие церемонии, банкеты, ночлег и фотолокации, а также выход на свадебные платформы — самый дешевый способ монетизации отелей без капитальных затрат.
- Глэмпинг-расширение. Большинство комплексов располагают свободной территорией от 1,5 до 25 га, где можно обустроить глэмпинги без капитальных затрат, связанных с классическим строительством.
- Инфраструктура для животных. Несмотря на массовую аудиторию владельцев животных, большинство объектов либо запрещают животных, либо предъявляют определенные условия: доплата, ограничение веса, запрет на вход питомцев на территорию ресторана и бассейна. Интегрировать такую инфраструктуру можно с помощью коттеджей с огороженными двориками, площадок для выгула, дополнительных услуг — меню для животных, спа для животных, услуг смотрителя. Все это — недорогой способ привлечь лояльную аудиторию.
- Только для взрослых. Выбор уютных мест для пар и людей интеллектуального труда, желающих тишины без детского шума, крайне ограничен. Это ниша для развития отелей.
Что выбрать
Наиболее привлекательные для быстрого выхода на рынок ниши, например, ориентированные на мероприятия или развитие глэмпинга, требуют минимальных вложений и опираются на активы, уже имеющиеся у отелей. Это способ получить дополнительный доход быстрее, чем новым инвесторам выйти на рынок.
Заощаджуйте, отримуючи 6 журналів за ціною 4
Купуйте річну передплату на шість журналів Forbes Ukraine за 1 799 грн замість 2 400 грн. Читайте головні історії українського бізнесу, ексклюзивні рейтинги та глибоку аналітику в кожному номері.
Самая капиталоемкая ниша — круглогодичный wellness-продукт с детской составляющей в среднем и выше среднего ценовом диапазоне. Такие комплексы придется строить с нуля. Но они закроют наиболее неудовлетворенный спрос и наиболее защищены от конкуренции.
