В пік сезону ціна номера в готелях біля Києва відрізняється на 20–40% між вихідними і буднями, завантаженість – 85–90% проти 15–30%. Заміські комплекси побудовані за єдиною схемою зі спа, рестораном і басейном, яка вже не відповідає потребам гостей. Що робити готелям, щоб підвищити заповнюваність і нівелювати сезонність, розповідає керівний партнер ArtBuild Hospitality Олексій Євченко.
Новий журнал Forbes Ukraine – у продажу з безкоштовною доставкою
Четвертий номер Forbes Ukraine у 2026 році – про людей і бізнеси, які вже сьогодні визначають майбутнє країни. Усередині – «30 до 30», 15 перспективних ветеранських компаній, 20 франшиз із потенціалом зростання, Говард Баффет і $1,4 млрд допомоги Україні, ціна війни для бізнесу та українське мистецтво воєнного часу.
У радіусі 100 км від Києва сформований окремий курортний сегмент – рекреаційні готельні комплекси в екологічно привабливих зонах.
Таких готелів на вересень 2026-го, за оцінкою ArtBuild Hospitality, – 29 із сукупним фондом близько 1500 юнітів, з них 950–1000 готельних номерів і 500–550 котеджів і вілл. Це приблизно на 25–30% більше порівняно з 2020-м, що змушує операторів боротися за гостя.
Найпоширеніша модель таких комплексів – готель або готель плюс котеджі, басейн, ресторан, спа чи баня, також може бути дитяча зона чи приміщення для заходів. Менше третини об’єктів мають щось унікальне – гольф-, яхт-клуб, ферму, виноробню, сироварню тощо.
В чому ризики?
Економіка сезону: розрив між вихідними та буднями
Головна вразливість готелів – дисбаланс між вихідними та буднями. Ціни, завантаженість і майже вся інфраструктура заточені під літній вихідний день.
Ціни за стандартний номер для двох дорослих у будній день у серпні – вересні 2026-го для готелів середнього сегмента – 2500–4500 грн за добу, вище середнього – 4500–8000 грн за добу, преміального – 7000–12 000+ грн за добу, за аналізом ArtBuild Hospitality.
Різниця в ціні між буднями та вихідними становить 20–40%. Знижки у будні не вирішують проблему простою фонду.
У високий сезон з травня до вересня завантаженість комплексів на вихідних сягає 85–90%, у будні падає до 15–30% залежно від сегмента.
Розсилка Forbes AI: штучний інтелект очима тих, хто ризикує грошима
Ключові характеристики ринку рекреаційних комплексів в радіусі 100 км від Києва, серпень-вересень 2026 року Фото ArtBuild Hospitality
Структура ринку по категоріях та об’єму проживання, вересень 2026 року Фото ArtBuild Hospitality
Одна з причин – недосконала концепція.
Готелі добре забезпечені літнім продуктом – басейн, тераса, дитяча зона, котедж. Значно слабше забезпечені справді цілорічним продуктом. Наприклад, 55% рекреаційних обʼєктів не мають критого басейну, що привʼязує їхню рентабельність до теплої пори року.
Конкурентну перевагу готелів формує не те, наскільки добре вони заповнені в суботу, це вміють майже всі. Важливо, наскільки вони здатні закрити провал буднів.
Як це зробити?
Ніші для зростання та нівелювання сезонності
Щоб отримувати стабільний дохід протягом року, готелям необхідно закривати дефіцити, які є на ринку, та диверсифікувати джерела доходу. Варіанти такі.
- Спа та оздоровлення, медичний курорт. Спа-послуги наявні у 84% комплексів, але переважно у вигляді базового пакета: сауни, басейн. Концептуальний wellness, наприклад, пакет на дві-три ночі, який включає відновлення сну, цифровий детокс, антистрес-програму, дає завантаження в міжсезоння. Суміжна і складніша ніша – вузькоспеціалізований оздоровчий продукт: реабілітація, превентивна медицина, боротьба з вигоранням. Перетин якісного проживання, природи й медичної експертизи практично не сформований на ринку. На це буде високий попит, особливо після війни.
- Всесезонний курорт. Підігрів відкритих басейнів, всепогодні тераси з панорамним склінням, криті спортивні арени, теплі купольні глемпінги з чанами здатні перетворити зиму з мертвого сезону на окрему конкурентну перевагу, а не лише компенсувати провал попиту.
- Корпоративні та ділові заходи як стабілізатор буднів. MICE-інфраструктура є в 58% обʼєктів, але більшість пропонує камерні зали на 50–100 осіб, тоді як біля Києва не вистачає обʼєктів середнього або дуже великого MICE-масштабу.
- Розвиток сімейної інфраструктури у середньому ціновому сегменті. Сімʼї з дітьми формують найдовшу тривалість перебування – до п’яти ночей, проте виражену дитячу інфраструктуру мають лише 32% комплексів. Інвестиції в дитячі клуби, анімацію та безпечні простори гарантують постійний потік гостей не лише під час канікул і вихідних, а й у міжсезоння.
- Довгострокове та резидентне проживання. Це ніша з низькими додатковими витратами для обʼєктів, що вже мають котеджний фонд. Хоча вона вимагає іншої операційної моделі – як працює кухня, пральня, чи є місця, де гості можуть попрацювати, чи пропонує готель гнучкий тариф понад 30 діб.
Як готелям диверсифікувати попит Фото ArtBuild Hospitality
Ніші для швидкої монетизації
Дешеві ніші лежать просто на поверхні наявних активів у готелях. Вони не вимагають нового будівництва, лише кращого пакетування того, що вже є на території.
- Подієвий продукт. Пакетування церемоній, банкетів, ночівлі і фотолокацій і вихід на весільні платформи – найдешевший спосіб монетизації готелів без капітальних витрат.
- Глемпінг-розширення. Більшість комплексів мають вільну територію від 1,5 до 25 га, де можна облаштувати глемпінги без капітальних витрат класичного будівництва.
- Інфраструктура для тварин. Попри масову аудиторію власників тварин, більшість обʼєктів або забороняють тварин, або мають певні умови: доплата, обмеження ваги, заборона приводити улюбленців на територію ресторану і басейну. Інтегрувати таку інфраструктуру можна через котеджі з огородженими двориками, майданчики для вигулу, додаткові послуги – меню для тварин, спа для тварин, доглядальника. Це все – дешевий спосіб залучити лояльну аудиторію.
- Лише для дорослих. Вибір камерних місць для пар і людей інтелектуальної праці, що хочуть тиші без дитячого галасу, вкрай обмежений. Це ніша для розвитку готелів.
Що обрати
Найпривабливіші для швидкого входу ніші, як-от подієвий продукт чи глемпінг-розширення, вимагають мінімальних вкладень і спираються на активи, які вже є у готелів. Це шлях здобути додатковий дохід швидше, ніж для нових інвесторів зайти в ринок.
Заощаджуйте, отримуючи 6 журналів за ціною 4
Купуйте річну передплату на шість журналів Forbes Ukraine за 1 799 грн замість 2 400 грн. Читайте головні історії українського бізнесу, ексклюзивні рейтинги та глибоку аналітику в кожному номері.
Найкапіталомісткіша ніша – цілорічний wellness-продукт із дитячою складовою в середньому і вище середнього ціновому діапазоні. Такі комплекси доведеться будутива з нуля. Але вони закриють найбільш незадоволений попит і найзахищеніші від конкуренції.
