В ТРЦ «Гулливер» – вал проблем. К давним сложностям с кредитами перед госбанками добавились подозрения гендиректора в возможных махинациях и временных блокировках счетов. Forbes разбирался, что сейчас происходит с большим ТРЦ в центре столицы
В последний день мая Бюро экономической безопасности (БЭБ) вручило подозрение генеральному директору столичного ТРЦ. Причина – якобы уклонение от уплаты налогов. В течение 2019–2021 годов дирекция заключила ряд договоров с признаками «фиктивности» на получение услуг и приобретение товаров, говорилось в релизе БЭБ. Владельцу ТРЦ, по данным бюро, удалось уклониться от уплаты налогов более чем на 145,8 млн грн и вывести их в наличку.
Следствие не указывало название компании и имени ее директора, но, по данным Forbes, речь шла о владельце ТРЦ «Гулливер», ООО «Три О» и его руководителе Ирине Круппе. Суд избрал меру пресечения СЕО торгового центра – залог в почти 10 млн грн.
Спустя почти две недели Шевченковский райсуд Киева заблокировал 145 млн грн на счетах «Гулливера». Но в конце июня арест со счетов «Три О» в Ощадбанке и Укрэксимбанке сняли.
«Гулливер» – один из крупнейших многофункциональных комплексов столицы, который имеет 150 000 кв. м под магазины и офисы и 35 этажей. Главная особенность – расположение. ТРЦ построен в центре Киева прямо у входа в метро «Дворец спорта». Ирина Круппа пришла работать в «Гулливер» в 2014 году коммерческим директором, через год стала генеральным директором. Круппу не задерживали, рассказал Forbes на условиях анонимности один из работников «Гулливера», ознакомленный с ситуацией. Пресс-служба ТРЦ отказалась предоставить какие-либо комментарии Forbes, пока идет дело.
«Гулливер» открылся в 2013-м. Его построили на кредитные средства: основную часть из $441 млн предоставил Ощадбанк ($353 млн), примерно четверть – Укрэксимбанк. В 2012 году недостроенный ТРЦ приобрел бизнесмен Виктор Полищук (на тот момент – владелец сети электроники «Эльдорадо», нескольких крупных складов и банка «Михайловский»), утверждало издание «Коммерсантъ». Предыдущими бенефициарами комплекса были Вагиф Алиев, Алексей Кучеренко и Сергей Веселов.
«Информация о связи Gulliver с Полищуком не соответствует действительности, – говорила в 2016 году в интервью сайту RAU СЕО ТРЦ Ирина Круппа. – Это только слухи, не имеющие под собой никакой реальной основы». То, что ТРЦ принадлежит Виктору Полищуку, подтвердили Forbes пять осведомленных источников рынка недвижимости и среди топов госбанков (кредитовавших его).
Виктор Полищук Фото Анна Наконечная
Погашение кредитов, на которые строили «Гулливер», должно было состояться в 2025-м. Однако после кризиса 2014–2016 годов долг перестал обслуживаться. Именно в этот период обанкротился банк Полищука «Михайловский», где НБУ зафиксировал масштабные махинации со средствами клиентов. Полищука в списке подозреваемых по этому делу нет.
В 2018-м госбанки тщетно пытались продать права требования по кредиту по «Гулливеру» (стартовая цена составляла 18 млрд грн), но желающих стать новым кредитором Полищука не нашлось. «Гулливер» не был в залоге как целостный имущественный комплекс», – объяснял в конце 2022 года один из собеседников Forbes, причастный к переговорам.
В 2020-м компания Полищука реструктуризировала долги «Гулливера» перед «Ощадом» и «Эксимом». «Три О», управляющая ТРЦ, смогла продлить срок действия кредита до 2044 года.
Полищук и «Гулливер»
В госреестре контролером компании «Три О», управляющей «Гулливером», значится не Виктор Полищук, а Вячеслав Игнатенко. Бизнесмен легализовался как собственник, предоставив личное поручение по кредиту, рассказывали Forbes два собеседника из Ощадбанка и НБУ. Также Полищук лично вел переговоры о реструктуризации в 2020 году, сообщил Forbes на правах анонимности менеджер одного из госбанков.
С 2018 года несколько этажей «Гулливера» даже успели побывать под управлением Национального агентства по выявлению, розыску и управлению активами (АРМА). Помещения в ТРЦ были прибыльными – всего за несколько месяцев управления принесли в бюджет около 700 000 грн чистых поступлений, рассказал Forbes начальник отдела коммуникации и продвижения АРМА Павел Бульдович. Арест был снят в 2021 году.
С начала полномасштабной войны компании Виктора Полищука перестали обслуживать кредиты перед госбанками. Он мог потерять и ТРЦ, рассказывали в декабре 2022 года четыре собеседника Forbes на рынке коммерческой недвижимости и в Ощадбанке и Укрэксимбанке, кредитовавших бизнесмена.
Полищук пытался договориться с кредиторами. Его аргумент – существенные потери бизнеса. «Уже стали контактными и понемногу начали платить, – рассказал Forbes топ-менеджер одного из госбанков. – Хотят вернуться к условиям реструктуризации, но рассрочить накопленный долг с 24 февраля 2022 года».
В каком состоянии находится сейчас «Гулливер»
До войны «Гулливер» стоил $350 млн, сейчас – чуть больше $200 млн, подсчитал топ-менеджер с рынка недвижимости, который общался с Forbes на условиях анонимности. Довоенная оценка Forbes более консервативна – $142 млн в январе 2022-го.
К примеру, столичный ТРЦ Ocean Plaza (находится возле метро, 165 000 кв. м), часть которого национализировало государство, советник Фонда госимущества по вопросам недвижимости Александр Носаченко оценивал от $150 млн.
Выручка «Три О», управляющей «Гулливером», в 2022 году упала до 806 млн грн, по сравнению с 1 млрд грн в 2021-м, согласно данным YouControl. Убыток в 2022-м – 2,6 млрд грн (против 280 млн грн в 2021 году).
Локация ТРЦ привлекательна – центр Киева и близость к метро, говорит ведущий эксперт консалтинговой компании Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий. Но есть проблема в его формате. «Чем выше этаж в таких вертикальных ТРЦ, тем у него всегда будет меньше посещаемости, и даже эскалаторы и лифты это не спасут», – говорит Заболоцкий.
Еще одна сложность – устаревшая концепция, когда торговые галереи находятся у центрального атриума, а другие – позади него. «Даже двух-трехэтажный торговый центр будет всегда иметь 100% посещаемости на первом этаже, а на втором – в лучшем случае будет 70–75%», – объясняет Заболоцкий. Большие горизонтальные районные ТРЦ на два-три этажа и вертикальный «Гулливер» в центре города – это просто разные концепции со своими сильными сторонами, говорит директор «Украинской торговой гильдии» Евгения Локтионова.
История проблем «Гулливера»
Март 2016 года – Ощадбанк реструктуризировал кредиты, связанные с «Гулливером», под 9% годовых.
Октябрь 2016 года – Нацбанк сообщает, что владелец сети «Эльдорадо» и ТРЦ Gulliver Виктор Полищук с 2014 года не возвращает банкам Украины более 23 млрд грн кредитов, среди которых 1,3 млрд грн кредита в своем банке «Михайловский» (с 12 июля 2016 года банк ликвидирован).
Ноябрь 2016 года – Шевченковский райсуд Киева арестовывает имущественный комплекс ТРЦ Gulliver. Сотрудники СБУ заблокировали входы на 24 и 27 этажах, где расположены офисы.
Декабрь 2016 года – Апелляционный суд Киева отменил арест ТРЦ Gulliver.
Январь 2017 года – суд повторно наложил арест на ТРЦ Gulliver. Прокуратура Киева сделала это из-за расследования по банку «Михайловский». Руководство ТРЦ сообщило, что будет снова подавать на апелляцию и считает решение суда «незаконным».
Март 2017 года – Апелляционный суд Киева оставил без изменений решение суда первой инстанции – имущественный комплекс ТРЦ Gulliver арестован.
Сентябрь 2018 года – Ощадбанк и Укрэксимбанк выставили на продажу права требования по кредитному договору. Задолженность составила более 18 млрд грн (эквивалент по тогдашнему курсу НБУ). Торги не состоялись.
Март 2020 года – Ощадбанк приступил к процедуре финансовой реструктуризации задолженности ООО «Три О» (владельца ТРЦ Gulliver).
Август 2020 года – Укрэксимбанк и Ощадбанк завершили реструктуризацию задолженности ООО «Три О».
Июнь 2023 года – детективы Бюро экономической безопасности заявили о подозрении генеральному директору ТРЦ Gulliver (ООО «Три О») Ирине Круппе в неуплате 145 млн грн.
Менеджмент «Гулливера», как правило, не идет на уступки по снижению цены аренды или ослаблению условий, рассказали Forbes топ-менеджер по рынку недвижимости и Игорь Заболоцкий из Colliers. В ТРЦ арендаторы платят две суммы – арендная ставка и операционные расходы, которые должны идти на поддержание эксплуатации торгового центра. «Гулливер» с арендаторов взимает примерно по $8 за 1 кв. м, а реальная себестоимость – $4, рассказал Forbes топ-менеджер по рынку недвижимости. На момент публикации пресс-служба ТРЦ не предоставила комментариев относительно их политики сотрудничества с арендаторами.
«Определенные нюансы управления «Гулливером» привели к большой вакантности – в офисной части комплекса она составляет 30%, а в торговой – 15%. Этого можно было бы избежать», – добавляет Заболоцкий. У нашей компании был офис на 24 этаже «Гулливера», и с началом большой войны нам на четыре месяца сделали скидку на аренду, не подтверждает тезис о жестких условиях Локтионова из «Украинской торговой гильдии».
Высокая вакантность – типичная проблема киевских ТРЦ во время войны. В конце 2022 года она составляла 15%.
Еще одна проблема, затормозившая бизнес ТРЦ – международные гиганты. Важными арендаторами для «Гулливера» были популярные бренды одежды испанской группы Inditex. В ТРЦ работали почти все их магазины: Zara, Bershka, Massimo Dutti, Pull&Bear и шведская H&M. С началом полномасштабной войны они закрыли свои магазины в Украине, но договоры аренды сохраняются. Ранее Forbes писал о планах Inditex возобновить деятельность украинских магазинов.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
