ТРЦ «Гулливер» /Getty Images
Категория
Компании
Дата

Большие вызовы большого ТРЦ. Почему качает от проблем столичный «Гулливер» Виктора Полищука

ТРЦ «Гулливер» Фото Getty Images

В ТРЦ «Гулливер» – вал проблем. К давним сложностям с кредитами перед госбанками добавились подозрения гендиректора в возможных махинациях и временных блокировках счетов. Forbes разбирался, что сейчас происходит с большим ТРЦ в центре столицы

Главные материалы Forbes Ukraine. Раз в неделю на вашей почте.

В последний день мая Бюро экономической безопасности (БЭБ) вручило подозрение генеральному директору столичного ТРЦ. Причина – якобы уклонение от уплаты налогов. В течение 2019–2021 годов дирекция заключила ряд договоров с признаками «фиктивности» на получение услуг и приобретение товаров, говорилось в релизе БЭБ. Владельцу ТРЦ, по данным бюро, удалось уклониться от уплаты налогов более чем на 145,8 млн грн и вывести их в наличку.

Следствие не указывало название компании и имени ее директора, но, по данным Forbes, речь шла о владельце ТРЦ «Гулливер», ООО «Три О» и его руководителе Ирине Круппе. Суд избрал меру пресечения СЕО торгового центра – залог в почти 10 млн грн.

Спустя почти две недели Шевченковский райсуд Киева заблокировал 145 млн грн на счетах «Гулливера». Но в конце июня арест со счетов «Три О» в Ощадбанке и Укрэксимбанке сняли.

«Гулливер» – один из крупнейших многофункциональных комплексов столицы, который имеет 150 000 кв. м под магазины и офисы и 35 этажей. Главная особенность – расположение. ТРЦ построен в центре Киева прямо у входа в метро «Дворец спорта». Ирина Круппа пришла работать в «Гулливер» в 2014 году коммерческим директором, через год стала генеральным директором. Круппу не задерживали, рассказал Forbes на условиях анонимности один из работников «Гулливера», ознакомленный с ситуацией. Пресс-служба ТРЦ отказалась предоставить какие-либо комментарии Forbes, пока идет дело.

«Гулливер» открылся в 2013-м. Его построили на кредитные средства: основную часть из $441 млн предоставил Ощадбанк ($353 млн), примерно четверть – Укрэксимбанк. В 2012 году недостроенный ТРЦ приобрел бизнесмен Виктор Полищук (на тот момент – владелец сети электроники «Эльдорадо», нескольких крупных складов и банка «Михайловский»), утверждало издание «Коммерсантъ». Предыдущими бенефициарами комплекса были Вагиф Алиев, Алексей Кучеренко и Сергей Веселов.

«Информация о связи Gulliver с Полищуком не соответствует действительности, – говорила в 2016 году в интервью сайту RAU СЕО ТРЦ Ирина Круппа. – Это только слухи, не имеющие под собой никакой реальной основы». То, что ТРЦ принадлежит Виктору Полищуку, подтвердили Forbes пять осведомленных источников рынка недвижимости и среди топов госбанков (кредитовавших его).

Виктор Полищук /Анна Наконечная

Виктор Полищук Фото Анна Наконечная

Погашение кредитов, на которые строили «Гулливер», должно было состояться в 2025-м. Однако после кризиса 2014–2016 годов долг перестал обслуживаться. Именно в этот период обанкротился банк Полищука «Михайловский», где НБУ зафиксировал масштабные махинации со средствами клиентов. Полищука в списке подозреваемых по этому делу нет.

В 2018-м госбанки тщетно пытались продать права требования по кредиту по «Гулливеру» (стартовая цена составляла 18 млрд грн), но желающих стать новым кредитором Полищука не нашлось. «Гулливер» не был в залоге как целостный имущественный комплекс», – объяснял в конце 2022 года один из собеседников Forbes, причастный к переговорам.

В 2020-м компания Полищука реструктуризировала долги «Гулливера» перед «Ощадом» и «Эксимом». «Три О», управляющая ТРЦ, смогла продлить срок действия кредита до 2044 года.

Полищук и «Гулливер»

В госреестре контролером компании «Три О», управляющей «Гулливером», значится не Виктор Полищук, а Вячеслав Игнатенко. Бизнесмен легализовался как собственник, предоставив личное поручение по кредиту, рассказывали Forbes два собеседника из Ощадбанка и НБУ. Также Полищук лично вел переговоры о реструктуризации в 2020 году, сообщил Forbes на правах анонимности менеджер одного из госбанков.

С 2018 года несколько этажей «Гулливера» даже успели побывать под управлением Национального агентства по выявлению, розыску и управлению активами (АРМА). Помещения в ТРЦ были прибыльными – всего за несколько месяцев управления принесли в бюджет около 700 000 грн чистых поступлений, рассказал Forbes начальник отдела коммуникации и продвижения АРМА Павел Бульдович. Арест был снят в 2021 году.

С начала полномасштабной войны компании Виктора Полищука перестали обслуживать кредиты перед госбанками. Он мог потерять и ТРЦ, рассказывали в декабре 2022 года четыре собеседника Forbes на рынке коммерческой недвижимости и в Ощадбанке и Укрэксимбанке, кредитовавших бизнесмена.

Полищук пытался договориться с кредиторами. Его аргумент – существенные потери бизнеса. «Уже стали контактными и понемногу начали платить, – рассказал Forbes топ-менеджер одного из госбанков. – Хотят вернуться к условиям реструктуризации, но рассрочить накопленный долг с 24 февраля 2022 года».

В каком состоянии находится сейчас «Гулливер»

До войны «Гулливер» стоил $350 млн, сейчас – чуть больше $200 млн, подсчитал топ-менеджер с рынка недвижимости, который общался с Forbes на условиях анонимности. Довоенная оценка Forbes более консервативна – $142 млн в январе 2022-го.

К примеру, столичный ТРЦ Ocean Plaza (находится возле метро, 165 000 кв. м), часть которого национализировало государство, советник Фонда госимущества по вопросам недвижимости Александр Носаченко оценивал от $150 млн.

Выручка «Три О», управляющей «Гулливером», в 2022 году упала до 806 млн грн, по сравнению с 1 млрд грн в 2021-м, согласно данным YouControl. Убыток в 2022-м – 2,6 млрд грн (против 280 млн грн в 2021 году).

Локация ТРЦ привлекательна – центр Киева и близость к метро, говорит ведущий эксперт консалтинговой компании Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий. Но есть проблема в его формате. «Чем выше этаж в таких вертикальных ТРЦ, тем у него всегда будет меньше посещаемости, и даже эскалаторы и лифты это не спасут», – говорит Заболоцкий.

Еще одна сложность – устаревшая концепция, когда торговые галереи находятся у центрального атриума, а другие – позади него. «Даже двух-трехэтажный торговый центр будет всегда иметь 100% посещаемости на первом этаже, а на втором – в лучшем случае будет 70–75%», – объясняет Заболоцкий. Большие горизонтальные районные ТРЦ на два-три этажа и вертикальный «Гулливер» в центре города – это просто разные концепции со своими сильными сторонами, говорит директор «Украинской торговой гильдии» Евгения Локтионова.

История проблем «Гулливера» /Getty Images

История проблем «Гулливера»

Март 2016 года – Ощадбанк реструктуризировал кредиты, связанные с «Гулливером», под 9% годовых.

Октябрь 2016 года – Нацбанк сообщает, что владелец сети «Эльдорадо» и ТРЦ Gulliver Виктор Полищук с 2014 года не возвращает банкам Украины более 23 млрд грн кредитов, среди которых 1,3 млрд грн кредита в своем банке «Михайловский» (с 12 июля 2016 года банк ликвидирован).

Ноябрь 2016 годаШевченковский райсуд Киева арестовывает имущественный комплекс ТРЦ Gulliver. Сотрудники СБУ заблокировали входы на 24 и 27 этажах, где расположены офисы.

Декабрь 2016 года – Апелляционный суд Киева отменил арест ТРЦ Gulliver.

Январь 2017 года – суд повторно наложил арест на ТРЦ Gulliver. Прокуратура Киева сделала это из-за расследования по банку «Михайловский». Руководство ТРЦ сообщило, что будет снова подавать на апелляцию и считает решение суда «незаконным».

Март 2017 года – Апелляционный суд Киева оставил без изменений решение суда первой инстанции – имущественный комплекс ТРЦ Gulliver арестован.

Сентябрь 2018 года – Ощадбанк и Укрэксимбанк выставили на продажу права требования по кредитному договору. Задолженность составила более 18 млрд грн (эквивалент по тогдашнему курсу НБУ). Торги не состоялись.

Март 2020 годаОщадбанк приступил к процедуре финансовой реструктуризации задолженности ООО «Три О» (владельца ТРЦ Gulliver).

Август 2020 годаУкрэксимбанк и Ощадбанк завершили реструктуризацию задолженности ООО «Три О».

Июнь 2023 года – детективы Бюро экономической безопасности заявили о подозрении генеральному директору ТРЦ Gulliver (ООО «Три О») Ирине Круппе в неуплате 145 млн грн.

Менеджмент «Гулливера», как правило, не идет на уступки по снижению цены аренды или ослаблению условий, рассказали Forbes топ-менеджер по рынку недвижимости и Игорь Заболоцкий из Colliers. В ТРЦ арендаторы платят две суммы – арендная ставка и операционные расходы, которые должны идти на поддержание эксплуатации торгового центра. «Гулливер» с арендаторов взимает примерно по $8 за 1 кв. м, а реальная себестоимость – $4, рассказал Forbes топ-менеджер по рынку недвижимости. На момент публикации пресс-служба ТРЦ не предоставила комментариев относительно их политики сотрудничества с арендаторами.

«Определенные нюансы управления «Гулливером» привели к большой вакантности – в офисной части комплекса она составляет 30%, а в торговой – 15%. Этого можно было бы избежать», – добавляет Заболоцкий. У нашей компании был офис на 24 этаже «Гулливера», и с началом большой войны нам на четыре месяца сделали скидку на аренду, не подтверждает тезис о жестких условиях Локтионова из «Украинской торговой гильдии».

Высокая вакантность – типичная проблема киевских ТРЦ во время войны. В конце 2022 года она составляла 15%.

Еще одна проблема, затормозившая бизнес ТРЦ – международные гиганты. Важными арендаторами для «Гулливера» были популярные бренды одежды испанской группы Inditex. В ТРЦ работали почти все их магазины: Zara, Bershka, Massimo Dutti, Pull&Bear и шведская H&M. С началом полномасштабной войны они закрыли свои магазины в Украине, но договоры аренды сохраняются. Ранее Forbes писал о планах Inditex возобновить деятельность украинских магазинов.

Материалы по теме

Вы нашли ошибку или неточность?

Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.

Исправить
Предыдущий слайд
Следующий слайд
Новый выпуск Forbes Ukraine

Заказывайте с бесплатной курьерской доставкой по Украине