1 января в Украине стартовал второй этап земельной реформы – земли сельскохозяйственного назначения могут покупать не только физические лица, но и бизнес. KSE исследовал, как реформа изменила украинский аграрный рынок за два с половиной года. Forbes публикует главное исследование в четырех инфографиках.
Более чем за два года с момента открытия украинского рынка земли его капитализация выросла на 179 млрд грн, говорится в исследовании «Земельный рынок в Украине», подготовленном KSE Агроцентр совместно с USAID. За это время не оправдался ни один из мифов, упорно распространяемых оппонентами открытия рынка: что землю скупят олигархи, агрохолдинги или иностранцы, отмечают авторы.
Несмотря на войну, земля дорожает – цены на нее растут быстрее уровня инфляции, а доходы от аренды коммунальных земель уже приносят общинам 10–12% бюджета.
С 1 января украинский рынок земли открыли для юридических лиц. До этого с июля 2021 года покупать землю могли только физлица с украинским гражданством – не больше 100 га «в одни руки». Какой рынок уже удалось сформировать спустя почти два с половиной года с момента открытия и какие перспективы ждут украинскую землю благодаря новому этапу реформы?
Forbes выбрал наиболее важные цифры из исследования.
В прошлом году оборот земли вырос до 172 900 га – на 58%
Украинцы не торопятся продавать землю. Более чем за два года, прошедших с момента открытия рынка земли для физических лиц, заключено около 196 000 сделок купли-продажи совокупной площадью 432 200 га. В государственном земельном кадастре зарегистрировано 44,7 млн га земель, из них 32,9 млн га – сельскохозяйственного назначения. Таким образом, в оборот попал всего 1% сельскохозяйственных земель страны. Из них 99,5% осталось в аграрном производстве.
В оборот пока попал всего 1% сельскохозяйственных земель страны.
Лидерами по количеству земель в обороте являются Харьковская (1,9%), Ивано-Франковская (1,74%) и Полтавская (1,65%) области. Самая низка доля земель в обороте у Донецкой (0,35%) и Луганской (0,31%) областей, большинство территорий которых оккупированы Россией еще с 2014 года.
В прошлом году оборот земель сельхозназначения вырос до 172 900 га – на 58% больше, чем в 2022-м. Самая высокая динамика была во второй половине года: в среднем ежедневно заключалось сделок купли-продажи на 529 га. Впрочем, объем рынка все еще почти на 40% меньше, чем до войны.
Из-за вторжения РФ не было заключено 120 000 сделок совокупной площадью 356 000 га. Потери рынка составили $325 млн, или 12,4 млрд грн.
Экономические потери аграрного сектора вследствие войны составляют $40,2 млрд, что превышает совокупную добавленную стоимость сектора в рекордном 2021 году.
Рынок аренды в три раза больше рынка купли-продажи земли
В 40% случаев украинцы получают доступ к сельскохозяйственной земле через наследство, 43% – через аренду и 12% – куплю-продажу, еще 5% – другими путями. Совокупная площадь сделок аренды превосходит площадь сделок купли-реализации в 3,5 раза.
Площадь аренды превосходит площадь сделок купли-продажи в 3,5 раза.
С октября 2021 года предоставление коммунальных земель в аренду осуществляется через электронные аукционы на платформе «Prozorro.Продажі». С тех пор в аренду передали 5504 сельскохозяйственных земельных участка совокупной площадью 48 700 га.
С начала введения земельных торгов средневзвешенная цена аренды 1 га выросла с 2400 грн до 8800 грн.
За 11 месяцев 2023 года благодаря обороту и использованию сельхозземель бюджеты общин пополнились на 33,7 млрд грн. Это около 12% совокупных налоговых поступлений. Самую большую долю этих доходов сгенерировала аренда коммунальной земли.
По размеру поступлений общин в расчете на количество земли лидером является Днепропетровская область – 747 грн налогов с гектара земли сельскохозяйственного назначения. Это существенно превышает общенациональный показатель в 142 грн/га. Также высокие поступления продемонстрировали общины западных областей: Ивано-Франковской (396 грн/га), Львовской (381 грн/га), Черновицкой (373 грн/га) и Закарпатской (326 грн/га).
Цены на землю выросли на 10%
Более чем через два года с момента открытия рынка сельхозземель в условиях полномасштабной войны РФ против Украины стоимость земли выросла на 10%.
В 2023 году официальные цены на землю опередили годовые темпы инфляции. Средневзвешенная цена на сельскохозяйственную землю выросла за 2023 год на 8,3%.
В прошлом году средневзвешенная цена земли составила 37 000 грн за гектар, что на 13% выше показателя позапрошлого года – 32 800 грн/га.
Самые высокие цены на землю в 2023 году зафиксированы в Ивано-Франковской, Львовской, Тернопольской, Киевской и Полтавской областях, самые низкие – в областях, больше всего пострадавших от оккупации или боевых действий, – Луганской, Запорожской и Херсонской. В западных регионах Украины рост цен на землю в прошлом году достиг 20–40%.
В западных регионах Украины рост цен на землю в прошлом году достиг 20–40%.
Средневзвешенная стоимость купли-продажи земельных участков ориентировочно равна стоимости пяти лет аренды земельных участков через электронные аукционы. Такой незначительный разрыв между ценами покупки и ценами аренды земель свидетельствует о том, что официальные цены купли-продажи могут быть занижены и не отражать реальную рыночную стоимость земельных участков, считают исследователи.
Фактическая стоимость может отличаться от официальной более чем в два-три раза, рассказывал Forbes начальник отдела земельных отношений «Нибулона» Александр Соловей. «Например, в 2022 году, исходя из поступающих нашему предприятию предложений, стоимость гектара составляла $1200–1500, в 2023-м – $1500–2300» .
Согласно законодательству, с запуском второго этапа реформы компании-арендаторы имеют приоритетное право на выкуп земли. Часть опрошенных ранее Forbes компаний рассказывали о таких планах. В частности, покупать земли, которые компания уже возделывает, рассчитывает «Агротрейд», сообщила Елена Ворона, гендиректор группы. В пресс-службах МХП Юрия Косюка и «Кернела» Андрея Веревского сообщили, что не планируют покупать землю в ближайшее время. Представители компаний, владельцами которых являются иностранцы, «Агропросперис» и «Астарта», отметили, что по-прежнему продолжат концентрироваться на аренде.
С запуском второго этапа реформы стоимость земли может увеличиться по меньшей мере на 40% в течение двух лет, подсчитали в KSE. После открытия продажи земельных участков юрлицам первоначальная стоимость гектара может достигать $2300–3300 и даже выше, прогнозировал начальник отдела земельных отношений «Нибулона» Александр Соловей.
Украинцы продолжают инвестировать в землю, несмотря на войну
За период функционирования рынка общая сумма инвестиций в покупку сельскохозяйственной земли составила 17 млрд грн. Из них 9,5 млрд (56%) инвестировано уже после начала полномасштабного вторжения РФ.
Благодаря наличию легального рынка (а соответственно и цен отслеживаемых транзакций) в Украине появился дополнительный залог примерно на $5,5 млрд. Увеличение стоимости земли могло бы сгенерировать ее владельцам и агросектору дополнительных кредитов на $1,9 млрд.
На декабрь 2023 года агросектор получил почти 116 млрд грн банковских кредитов. Из них 47,5% (54,1 млрд грн) сроком до года для пополнения оборотных средств. Средний показатель привлеченных кредитных средств в расчете на гектар сельскохозяйственной земли по Украине составляет 2792 грн/га.
Земля является предметом обеспечения залога каждого десятого кредита.
Земля является предметом обеспечения залога каждого десятого кредита на общую сумму 357 млн грн, выданного в течение марта 2022-го – декабря 2023-го. Общая площадь земли в залоге – 15 500 га, или 0,04 объема рынка.
Около трети от общей суммы выдано аграриям Киевской области. Также лидерами по привлечению кредитов в агросектор являются Днепропетровская и Одесская области, в которых аграрии привлекли по 7,5 млрд грн кредитных средств.
Показатель привлеченных кредитных средств в расчете на гектар сельскохозяйственной земли является наибольшим в Киевской области (21 153 грн/га). Среднее значение по Украине – 2792 грн/га сельскохозяйственной земли.
По предварительным оценкам, после открытия рынка для юрлиц можно ожидать роста стоимости земли и капитализации рынка по крайней мере почти до $50 млрд. При таких параметрах теоретический объем кредитного финансирования мог бы достичь $17,5 млрд, и это, в свою очередь, позволило бы заполнить разрыв в финансировании аграрного сектора Украины, который составляет около $21 млрд.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
